长租房市场需求达7600万套,机构化渗透率缘何不高?

2021-12-27 15:40:18来源:中国房地产金融

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  我国机构化渗透率不足,我国机构持有管理运营在总市场中的比例不到5%,提升机构化率是我国长租房建设坚定不移的方向。

  文/黄卉贝壳研究院研究专家住房租赁是解决大城市住房问题的重要方式,是当前住房制度改革的突破口,是新型城镇化和城乡融合发展的重点任务。当前我国大城市租赁需求旺盛,而供给面临结构性短缺,目前大城市租赁住房有效供给不充足、住房租赁市场秩序不规范的问题仍较为突出,特别是机构化发展不充分,企业面临着成本高、融资渠道窄、合规难度大等主要问题。建议支持以机构提供、具有长期稳定租赁关系的长租房市场发展,扩大租赁住房供给,规范市场秩序,稳步推进长租房市场发展。

  一、我国大城市长租房需求旺盛

  未来我国大城市的租赁需求将持续增加,主要体现在三个方面:第一,随着城镇化率的提升,租客绝对数量保持增加趋势;第二,随着平均购房年龄的延长,租客停留在租赁市场的时间延长;第三,租客对居住品质的追求,推动人均租住面积提升,租赁房屋的产品和服务品质提升。

  一是住房租赁需求总量大,呈现持续增加的趋势。我国大城市以流动人口的租赁需求为主,2020年我国城镇化率达到63.89%,流动人口达到3.76亿人,与2010年第六次全国人口普查相比,城镇化率上升了14.21个百分点,流动人口增加了1.55亿人,未来随着城镇化率的提升,租赁人口的数量必然将呈现增长趋势。根据我们测算,我国租赁人口数约为2亿人,按照一个家庭租户需要租赁一套房的标准测算,租赁住房需求总套数为7600万套左右,其中四个一线城市租赁人口3300万左右,需求面积6.6亿平方米左右[各城市租赁人口数=各城市常住人口数x(1-住房自有率)x城镇化率,各城市租赁房源需求套数=各城市租赁人口数/各城市的户均人口数,住房自有率来源于《2015年全国1%人口抽样调查资料》,其他各项指标数据来源于各城市第七次全国人口普查数据。]。预计2025年一线城市租赁人口3700万左右,需求面积7.4亿平方米左右[根据各城市2010-2020年常住人口年均复合增长率计算出,2025年各城市的常住人口数据,在其他指标不变的前提下计算2025年各城市的租赁人口数、租赁房源需求套数。]。并且,一线城市租赁人口中新市民比重较大,以北京为例,据我们测算,北京市新市民、年轻人[新市民是指在北京市工作时间不超过5年的群体,年轻人为年龄在18-35岁之间的北京常住人口。]群体约为360万人,占北京市总体租赁人口的比例约为一半。

  二是平均购房年龄走高,租客的租住时间延长。依据贝壳平台数据,2021年四个一线城市的平均购房年龄为36-38岁,相比于2018年推迟了2-3年,由此可以推算,自高校毕业生进入租赁市场后,多数的租住时间或超过10年。其中购房年龄推迟原因主要是由于房价上涨而导致的“买不起”,以及由于限购政策而导致的“买不了”。一线城市对非户籍人口有一定社保缴费或个税证明年限限定。自如调研结果显示,租客租赁时间在3年及以上的租客占比达到五成,10年及以上的接近一成。综合来看,租客在租赁市场的停留时间将继续延长。

  三是租客的租住面积增加,屋内设施、基础服务以及周边配套成为影响居住品质的核心因素。从租客结构来看,2019-2021年贝壳平台成交租客中四个一线城市18-30岁的租客占比超过四成,90后、00后新生代群体对租赁房屋品质要求较高,同时由于购房计划延迟,2021年31-40岁租客占比近四成,相比于2019年增加了2个百分点,他们支付能力相对较强,从家庭或个人的需求考虑愿意为品质付费。在家庭小型化的趋势下,未来租客的人均租住面积将呈现上升趋势,根据最新的七普数据,2020年我国的户均人口为2.62人,其中独居人口的增加推动了这一变化。据我们初步测算,2030年20-39岁独居青年或增加到4000万-7000万人,增长约1-2倍[从美国、瑞典、日本、韩国等国的经验看,人均GDP与独居率呈较强的正向相关关系。根据联合国《UnitedNations,WorldPopulationProspects2019》预测,2030年我国总人口数为14.6亿人,北京大学曾毅教授研究团队预测我国家庭户数将超过5亿户,结合《十九届五中全会会议公报》提出的预计2035年我国人均国内生产总值达到中等发达国家水平的目标做出综合预测,2030年中国独居率将超过30%,独居人口或达1.5亿-2亿人。]按照一户一套的标准,这将成为人均租住面积提升的重要推动因素。从品质偏好来看,我们以北京2300个小区的出租率、楼龄[出租率:某小区个人租赁房源出租率=(1-个人租赁房屋平均空置期/365)x100%,其中某小区个人租赁房屋平均空置期=某小区样本租赁房源空置期总和/样本租赁房源量;某小区样本租赁房源的空置期=该房源本次出租开始日期-上一次出租结束日期的时间,单位为天。]建立回归模型,结果显示楼龄与出租率在1%的水平上呈现显著负相关。相较于老旧小区,楼龄较新的小区往往配套设施、小区环境和户型等更好,租客更倾向于选择新小区。根据我们最新的调研,除了通勤时间外,新市民租客对租住品质偏好最强的是房屋内设施与家具配套齐全、周边商业设施配套完善;根据安歆公寓对蓝领租客的调研,蓝领租客必不可少的需求前三项为屋内设施齐全(洗衣机、空调、热水等)、安全管理(防火、门禁等)、租后服务(保洁、维修等),由此不同类型的租客均呈现出对屋内设施齐全、基础服务保障以及周边配套完善的偏好。依据自如数据,租客每年对于搬家、保洁、维修年需求次数平均分别达到了1.2次/人、5.5次/人与3.8次/人,可见租客对品质租赁的需求旺盛。

  二、现阶段长租房市场发展的主要问题

  住房租赁发展成熟的一个标志是租客能在一个住房内长期稳定居住生活,与社区融合共生。但我国租赁周期较短,租客在一个住房内平均租住时间长度仅有8个月左右,而德国的平均租赁周期长达11年,日本的平均租赁周期为5.2年,英国的平均租赁周期为2.5年。租期短且不稳定,除了租客自身的流动性强之外,在长租房供给端主要有三个方面的原因:

  第一,住房品质差,难以满足长期居住的需求。新一代年轻群体对居住品质的要求越来越高,安全、独立、审美需求高。但我国租赁住房主要来自于老旧房屋,房屋厨卫设施、公共配套比较差、装修过时,房东没有改造装修的能力,甚至不及时履行维修义务,租客不得不经常寻找更适合的房源。

  第二,租金不稳定,难以形成长期稳定预期。在高度分散的C2C的市场中,房东具有较强的市场定价权,甚至随意涨租金,不愿签订长期租约。大城市的新市民、年轻人等租赁住房需求的主力军普遍收入偏低,对于租金的敏感度较高,在房东涨租金下不得不频繁换租。

  第三,关系不稳定,租客合法权利得不到保护。在C2C的市场中,房东不向政府登记备案,不遵守租赁管理要求,利用自身强势地位,侵害租客利益,如随意涨租金、随意中断租约等,使租客被迫换租。此外,我国租赁住房大多是按照家庭居住需求设计的户型,在合租时,公共区域、噪音等经常引发租客之间矛盾、冲突得不到妥善解决,导致租客频繁更换。

  比较发现,租赁关系比较稳定、租期较长的国家的机构化率都比较高。美国由专业机构持有运营和机构托管的房源占比为54.7%,英国为66%,德国为46%,日本为83%(见表2)。国外机构化率高,一方面是其住房供应主体多元,在政策引导下,大量开发企业甚至社会协会组织参与住房建设和运营,奠定了B2C的运营基础;另一方面,业主对资产管理的需求以及租客对标准服务的需求提升,催生了大量机构参与市场,形成了C2B2C的市场格局。机构化参与率高,能够通过产品设计和改造改善房客错配矛盾,通过标准化服务提升居住品质,通过标准合同和管理提升了市场秩序。并且,由于机构的参与,政府对市场监管的成本也大为降低,政府能够通过政策影响机构提高社会住房保障能力。

  而我国机构化渗透率不高,我国机构持有管理运营在总市场中的比例不到5%。比较分析可见,C2C为主的市场中,法律约束和行政监管的难度大,市场缺乏相应的标准和服务,租客满意度较低,租赁关系不稳、租期短的问题突出。因此,提升机构化率是我国长租房建设坚定不移的方向。我国机构化率不高具有历史原因和现实原因。1998年房改以来我国住房供应“重购轻租”,形成了一条土地出让-开发销售的路径,几乎没有B2C的开发持有运营,绝大多数租赁房源都是来自于C端。近年来,在国家大力鼓励机构化、专业化运营下,机构化率有所提高,但仍然停留在较低的位置。

  从现实看,租售比长期系统性偏低是制约机构化的根本原因。在房价资产化的背景下,租金回报率很低,大城市不到2%。我国租赁机构化主要模式分为两种:一是房企建设持有运营的增量模式,面临拿地成本高、运营成本高、投资回报低等问题。即便政府通过划拨的方式降低土地成本,但低租金和高运营成本的矛盾也会导致房企参与意愿低。租赁住房建设融资和资金退出机制,机构需长期持有物业产权,资金难以实现退出。二是基于存量的C2B2C模式,面临成本高、回报低、融资难。企业依靠长周期预收资金作为主要资金来源,部分企业通过“高收低出”“长收短付”沉淀资金进行扩张,甚至通过诱导租客签订“租金贷”的方式获得扩张资金,形成了巨大的风险。集中式租赁公寓主要是对存量商业、办公、厂房建设房源的改造,但同样面临改造成本高的问题,再加上原有商业办公类物业在采光、通风、消防、建筑面积、容积率等方面不能符合居住标准,改造后物业难以通过验收,这些项目推进缓慢。

  三、长租房市场的发展建议

  我们认为,长租房市场发展不充分主要是因为我国租赁机构发展不充分。总的来说,我国发展长租房需要靠机构化,机构化要靠增量与存量并举、以存量为主的方式。针对机构化发展存在的障碍,我们应该采取以下几个措施:

  第一,降低土地成本,提高资本收益,提高企业建设持有租赁的参与度。地方政府在每年的供地计划中要单独列出租赁住房建设用地的额度,企业可采用“年租”的方式支付地价。但即便如此,开发企业也不会被吸引。可试点“先租后售”的方式,允许开发企业在持有运营一定年限之后向市场出售,能够获得资产升值的收益。

  第二,扩展融资渠道,为机构化配备长期、低回报、低风险资金。银行直接融资方面,在贷款额度和利率政策方面引导企业从高周转向长持有转变。加大对租赁机构的债权类融资支持,鼓励商业银行等金融机构提供专项贷款支持,扩大专项债的适用范围和品种。扫清住房租赁公募REITs的发展障碍,发展一级贷款发放的保险制度与住房金融信贷的二级市场。推进质押体系建设,完善质押回购机制。针对国内类REITs产品流动性、底层物业适用性及双重征税等问题,给予REITs物业资产出售和经营期间涉及的土地增值税、经营增值税、所得税一定的税收优惠政策,解决双重征税、重组税费过重等问题。对运营水平达到市场要求的住房租赁资产,尝试进行住房租赁公募REITs试点。改革公积金投资制度,将公积金转为基金模式,将已发放贷款资产证券化融资,利用沉淀公积金购买住房租赁公募REITs,为持有方发展住房租赁提供资金。两种方式所得运营收益返还给缴存者,提高公积金的利用率,也达到增加租赁住房的目的。

  第三,推动商改租、工改租,明确改造审批流程,单列租赁住房标准。明确商业用途、办公用途等不同类型标的物业的改建实施细则,简化变更手续,建立多部门联合审批机制,缩减审批时间,稳步推进项目落地。单列租赁住房的建设、运营及评价标准。建立适合商办改造租赁住房的消防安全、建筑容积率、采光排风等建筑标准。明确“商改租”项目的现行消防规范体系,统一装修工程设计审核、消防验收及营业前检查的程序标准。

  第四,建立机构信用制度,加强机构信用管理。建立住房租赁行业的信用体系,通过政府建设的住房租赁管理服务平台,加强对住房租赁企业及从业人员等市场主体的信用管理,制定符合租赁企业运营特点的信用评价办法,将机构的信用评价机制与信贷、补贴等因素挂钩,形成信用体系的激励及惩戒机制,通过信用体系加强行业监管的制度化建设。

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