普及“竞现房销售”,北京的改革顺应时代

2022-01-17 10:03:20来源:中国房地产网

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  亚当·斯密在《国富论》中论述了在经济活动中,政府应该扮演“守夜人”的天职,义不容辞地去保证社会的安宁和经济秩序的稳定,建立一个公平、公正的社会环境。

  在房地产领域,期房制度因其衍生的烂尾楼现象,极大损害了群众利益,多年来被舆论置喙和批评,又因其涉及开发企业至关重要的融资渠道,以及关系到地方政府的土地财政,期房转为现房销售兜兜转转一直没有根本性的突破。

  1月7日,我们注意到北京从土地环节入手破解了这个问题,在2022年首批集中供地公告中,北京市规划和自然资源委员会表示,2022年北京在全国率先开市,及时推出第一批次商品住宅用地,通过“房地联动、一地一策”会商机制,北京将大力推进现房销售竞争方式,“减少购房纠纷,不断提升购房安全感”。在本批次供地中,有50%的项目设置了竞现房销售面积环节,从试点走向普及。

  北京市从土地出让环节大力普及现房销售,这是一种改革的精神。改革是由问题倒逼而产生,又在不断解决问题中而深化。以房地产领域来说,烂尾楼问题是由于市场的运作中存在的问题导致,而不是资源短缺或是总需求过多或过少,所以对于销售制度来说,非常明显的是需要进行突破性和结构性改革。

  现房销售改革的突破性非常重要。南京、成都等城市早年都提出实行现房销售,但进展并不顺利也不理想。2018年,广东省房地产行业协会向会员单位发过一份摸底的通知提出,将逐步取消商品房预售制度,全面实施现售,但马上被媒体披露“只是征集意见而已”,后来也无疾而终。

  可见,这是一个人人都知道应该改革的制度问题,但是推行起来,并非容易。

  北京的可贵之处是,选择从结构性上进行改革。所谓结构性改革就是作出一些能够改变制度性架构和监管架构的措施。结构性改革简单说就是政府行为方式的改革,就是要为市场提供一个最优的运行框架。

  除了在供地中设置竞现房销售面积环节,北京市还对这类项目,充分考虑房企开发成本,预留合理利润空间,以保证未来企业可以打造一定品质的住宅,这是一种实事求是的科学做法。

  众所周知,预售制度保护下的期房销售,有其历史阶段的选择性和现实性,但从当初的利大于弊,走到今日的争端重重,已经突出反映了这个制度不适合当前的经济社会发展。这种不适合还不仅仅只是出现烂尾楼这样的单一问题,从市场层面看,期房制度导致了不平等竞争和低效率竞争。期房制度客观上拉低了房地产行业的准入门槛,很多二三四线城市出现的不少烂尾楼现象,大多都是由缺乏实力但又可以通过搞关系获取土地的开发商所开发,它们只需以低廉的价格获取土地并从银行套取贷款,再靠预售制度,实现商业暴富,实质上这是玩“空手套白狼”的游戏。

  我们都知道,推进改革并非容易,但改革停滞没有出路,房地产市场本质上就是吃改革饭、打创新牌而壮大起来的市场。现在,政府用改革的办法、用“守夜人”的天职去巩固和营造一个更透明、更公平、更公正的房地产市场,打造“良币驱逐劣币”的营商环境,这对于整个行业和负责任的企业而言,就是实现行业高质量发展的催化剂和推进器,这也是惠泽社会、成就行业和自我的选择。

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