投资、供应双降,大宗交易成办公市场唯一亮点

2022-01-25 10:12:52来源:丁祖昱评楼市

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  受经济增速放缓、贸易争端的影响,自2018年四季度起,一线城市整体办公市场便处于下行态势,进入2020年,随着新冠疫情的爆发,进一步加重了办公市场的下跌态势。

  2021年办公市场压力依旧巨大,投资、供应双双下降。从CAIC重点检测的热点城市来看,2021年,即使是重点城市的商办土地成交总规模及新增供应规模相比2020年都出现了10%以上的跌幅,整体市场去化压力凸显。

  回顾2021年,唯一的亮点是大宗交易规模,同时,在办公资产证券化的发展下,整体市值再次上一个台阶,未来发展空间巨大。

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  投资、供应双双下降

  办公市场压力仍然巨大

  2021年,全国办公楼开发投资金额下行,国家统计局数据显示,2021年房地产开发投资金额147602亿元,同比增长4.4%,其中办公楼投资金额5974亿元,同比下降8%;商品房销售面积179433万平方米,同比增长1.9%,其中办公楼销售面积3375万平方米,同比增长1.2%;商品房销售额181930亿元,增长4.8%,其中办公楼销售额4701亿元,下降6.9%。整体压力仍大。

  从CAIC重点检测的热点城市来看(北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、重庆、武汉、天津),商办土地成交规模2536万平方米,相比2020年下跌10%,重点城市办公新增供应面积391.3万平方米,相比2020年下跌12%。

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  分能级来看,2019-2021年典型城市成交面积中一线城市明显缩量,其中广州成交面积最高,上海次之;二三线城市成主力,成都、重庆、南通、杭州、常州排名靠前,在这其中,杭州、南通、常州等地2021年成交面积高于2020年,在典型城市中较为少见。

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  大宗交易成商办唯一亮点

  成交宗数同比上升80%

       据克而瑞 CAIC 监测显示,2021全年内地32城大宗物业成交总额3326亿元,同比上升65.9%,平均单笔12.7亿元,成交宗数同比上升80%,市场热度持续攀升,接近5年内成交最高值。这也成为了2021年商办市场唯一的亮点。

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       从成交资金看,内资虽同比下降4个百分点但仍以74%占据主导,TMT、生物医药及实业类企业为年内主要自用买家,平均成交规模同比缩小,交易特征更偏向于实用性。投资型交易占比扩大,交易趋势向明星项目集中,整体投资风格更倾向保守稳健。

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  2021全年,一线城市仍为全国大宗交易的主力城市,共占比逾58%(未纳入相关联的多城市资产包);其中上海总成交额约826亿元为单城市最高;多城市关联资产包成交额累计约达956亿元成为年度热点,在新经济环境下,不少企业从战略层面集中规划处置资产,过渡转型或寻求新的发展方向为主要原因之一。

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       从单城市维度看,办公/研发办公为北京和上海的主力成交业态,成交金额占比均为6成左右,新经济资产的投资关注度全国领先;深圳全年综合体业态成交额占比最高超5成,广州的成交分布则较为平均,办公、商业及工业/物流属性的业态成交额接近, 其中广州的物流仓储园区成交额同比大幅提升,近几年为内地物流热点城市。

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  据CAIC监测,2021年房地产业为绝对出售主力行业,全年大宗交易累计出售资产(含股权交易)共约1519亿元,占比成交总额的46%;共成交95宗,占总成交宗数的36%。

  2021年房地产行业的资金流动性问题较为显著,但目前为止从资产端看,房企交易的更多为非核心资产,部分房企仍存观望情绪,一方面企业最优质资产属于交易谈判中的核心筹码,轻易出售可能会引发蝴蝶效应带来系统性风险;另一方面在当前市场整体环境下,资产溢价较低,甚至面临大幅降价出售,难以匹配其相应价值。地产开发企业变现非核心资产仍将是未来一段时期内的趋势。

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  一线城市仍为证券化主力

  办公类存量资产发行最快

  CAIC 数据显示,2021年房企境内外债券融资(含ABS)总规模约合人民币1.1万亿元,同比下降16.6%,增速5年内首次转负,房企融资环境在下半年迅速恶化。

       从房企发债的类型来看,下半年受接连不断的海外债违约传闻影响,海外债发行陷入冰点,全年海外债发行规模降幅超过4成。而房企资产证券化融资保持活跃,各类ABS、ABN产品发行不断,2021年房企累计通过资产证券化融资合计规模2972亿,同比下降14.6%。


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  据CAIC统计,60家典型房企的ABS融资中,供应链相关证券化融资占比超6成,CMBS/CMBN融资占比约16%。随着基础设施公募REITs的落地,房企资本化融资特别是存量资产资本化途径日渐丰富。

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  2021年,存量资产证券化融资合计规模1271亿元,同比微降0.4%。其中,6月发行规模为全年最高,合计223亿。

       从底层资产业态分布来看,商业、办公、产业园类资产证券化规模均实现小幅增长,受不断反复的疫情影响,物流、酒店、公寓类资产证券化规模均有不同程度的下降,其中物流类降幅最为明显。

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  城市方面,北京、上海、深圳等一线城市资产仍为证券化的主力,三地资产证券化规模合计占比接近6成。上海、苏州涨幅最为明显,上海共有14笔商办资产证券化产品发行成功,其中,上海万象城CMBS和陆家嘴世纪金融广场1期CMBS产品发行规模均超过50亿元。而苏州共有4笔存量资产证券化产品发行成功,业态涵盖商业、酒店和产业园。国资背景的苏州恒泰控股最新主体评级仅有AA+,其以苏州星华产业园、财富广场作为标的资产发行的“中联元联-华泰-苏州恒泰二期资产支持专项计划“,优先级产品获AAA评级,仅用45天即发行成功,产品总规模10亿元,优先级产品利率仅为3.65%。

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  从产品发行周期来看,2021年,以商业、酒店作为底层资产发行的存量资产证券化产品发行周期变化不大,均较2020年略有增加。办公类存量资产产品发行周期较2020年增加近50天,但仍为各类资产最快。与2020年相比,物流资产渐渐失宠,存量资产产品发行周期由2020年的55天大幅增加至236天。

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      办公作为存量资产发行ABS产品的主力业态,2021年,发行规模略有增长,增至420亿元,同比增加13%。办公项目占存量资产发行ABS产品总规模的占比也略有改善,由2020年的30%增至34%。

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  从发行的资产证券化办公项目城市分布来看,一线城市办公项目仍是资产证券化的绝对主力,上海、北京、深圳三城合计占比接近9成,上海单城发行总规模接近200亿取代2020年的北京成为办公资产证券化发行规模最高的城市。另外,成都办公资产证券化发行规模较20年也有一定增长,值得关注。

  从未来来看,办公还是压力非常大,办公不像商业,商业有竞争、有压力、有亮点,办公目前来看只有压力,供应过剩,未来整体会不断下行,其中二三线还是未来办公的投资主力,其潜在供应链非常大,压力也更大。

  目前办公赛道已经缩量,一线城市可售办公成交在下行,二线虽然数据相对还不错,但是二线很多改成了公寓出售,至于三四线,未来无论改什么去化都很困难。

  总体来看,未来大宗交易和存量资产证券化还有一定的发展空间,然而租金、出租率、资产价值进一步走低才是办公未来最大的问题。

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