楼市调控“管好不管死”:商品房预售资金监管全国纠偏

许倩2022-02-14 10:02:36来源:中房报

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  春节过后,房地产治理新思路接连刷新,政策纠偏再度发力。

  2月10日晚间,有消息称,全国性商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台,对预售资金过度监管纠偏。若该消息落实,房企资金流紧张现状有望得到缓解,并有利于促进房地产行业良性循环。

  多方消息称,新制定出台的管理办法明确,预售资金监管额度为“重点额度管理”,“由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定,能确保项目竣工所需的资金额度,当账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可以由房企提取自由使用。”

  这一办法与1994年发布的《城市商品房预售管理办法》中相关规定最大不同之处在于,明确对预售资金规定进行全国统一,进而有利于规范预售资金使用。

  据一位知情人士称,国家发布该指导意见后,各地根据新原则制定实施细则,目前这一工作已经展开。

  “这一政策实施对于房地产企业总体是利好。”一家总部在上海的前20强房企高层表示。他认为,这个文件出台告诉地方政府,对于商品房预售资金不要实施过度监管。前期,因房地产调控,一些城市对于预售资金存在过度监管现象,目前可以有一定放松,对于企业资金周转、现金流的使用腾挪,特别是对于全国化布局的集团企业都是一个有力支持,对于房地产行业层面也是一个正面引导,是一个好事情。

  2月11日股市早间开盘后,房地产及其上下游产业链板块集体上涨。开盘后不久,泰禾集团、荣安地产、南山控股、天保基建、金科股份、京投发展、嘉凯城、中国武夷8只股票涨停。

  要管好,不能管死

  商品房预售资金曾是一个规模庞大的资金池,也是房地产高周转模式的重要支撑。数据显示,2011-2015年,个人购房定金、按揭贷款预收款占房地产开发资金的比重稳定在38%左右。2016年开始,房地产高周转模式开始盛行,至2021年10月这一比例已经达到53%水平。这意味着,房地产开发资金中一半来自居民预付购房款。

  去年三季度以来部分房企信用事件频发,尤其在知名大房企债务违约事件发生之后,为防止项目资金被集团抽调去填补别处空缺,保房屋交付,各地方政府纷纷加强预售资金监管。来自信达证券的研报数据显示,去年9月至12月,全国预售资金监管规模约1.6 万亿元。

  这一过程中,部分地方对于预售资金过度监管的问题亦浮出水面,如部分城市出现预售资金零拨付,银行或法院随意关闭预售资金监管账户的做法。很多房企账本上躺着几百亿元,但实际可灵活动用资金只有几亿元,甚至还不了两三亿元债务,最终出现实质性债务违约。现在中央层面有必要对地方过度监管行为进行矫正。

  监管办法出台的另一个重要背景则是,当前我国商品房预售资金监管面临新形势。1994年出台的《城市商品房预售管理办法》规定,“商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定”,同时“省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。”

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,此前的相关规定相对粗线条,不太适应当下商品房发展新趋势。一是近年来地价明显上涨,热点城市地价占房价比例达到30%-50%,开发商前期投入太大,杠杆率高,而专注于项目工程完成和交付的预售资金监管,难以适应开发商的资金需求。二是超高层建筑越来越多,按形象进度提取预售资金的做法,应该更加精细化,增加提取节点。

  三是预售目的是在确保工程质量和进度前提下,增加开发商可用资金,降低财务成本,从而降低房价,并缩短建设周期,增加商品房供应。现在由于风险开始显现,保交楼任务突出,有的地方出现监管“一刀切”,一般额度和重点监管额度混同,导致开发商可用资金下降,加剧了房屋交付风险、企业资金链紧张,也导致供应下降,违背了采用预售的本源,需要从顶层进行设计。四是从爆发风险案例看,普遍违规挪用预售资金,地方监管有效性需要提高,需要专门对预售资金监管进行重新设计。

  “既要管好,又不能管死。”李宇嘉认为,管好就是严格专户性质,专款专用,实行全程全额监管,资金闭环运营,不能挪用、套取,严格按照节点来使用,确保交付、房屋质量,以及行业高质量发展,这是实施监管的本源。“不能管死”是指满足合理提取需求,比如超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

  虽然官方正式文件尚未发布,华泰证券分析师陈慎认为,结合市场消息看,商品房预售资金监管主要有这些调整:一是明确基本标准,统一对预售监管资金监管额度、缴纳范围、取用条件等基本标准进行明确,各地在此基础上进行因城施策。二是明确额度核定,达到监管额度后的剩余资金可由房企提取使用。三是加强各方信息共享。过去地方执行差异较大,也造成了部分城市预售资金监管细则不明确、提取比例过高、提取节奏较慢等问题,此次新管理办法有助于统一各个地方基本标准,部分城市预售资金监管过严情况将得到纠偏,部分因为预售资金监管造成现金流紧张的房企也将迎来改善机会。

  “房地产政策在开年启动纠偏,‘稳预期’‘稳增长’的意味非常明确,政策宜早不宜迟,越早作出改变,就越有希望改变房地产行业全年曲线。”陈慎表示。

  烟台广州北京率先松动

  多年以来,全国并没有统一的预售资金监管规定。属地管理原则下,各地预售资金监管方式差异较大,有些地方卡得很严。

  安信证券研报称,预售资金可分为重点监管资金和一般监管资金。其中,重点监管资金的监管金额一般与工程款金额相当,用于保障项目交付,根据工程进度支取。从额度看,部分城市将资金监管额度规定为预售款总额的10%-40%,如广东的城市普遍为10%,昆明为30%,重庆为35%;部分城市规定为工程造价上浮一定比例,如浙江为工程造价的1.3倍,福建的城市多为1.2倍。

  还有部分城市将预售资金监管额度规定为以每平方米建造成本为基准。北京每平方米不低于5000元;成都分为成品住宅和非成品住宅、商业、办公用房建安费用分别为5000元、3500元,分等级调整预售款监管额度;济南建安造价、小区内配套费用为3300元/平方米;天津则分为砖混和钢混,不同地区价格在2000元至4000元每平方米之间。

  值得注意的是,近期已有个别城市放宽商品房预售资金监管。

  1月18日,烟台市住建局发布信息披露《关于对烟台市2020年度守信房地产开发企业实施激励措施的通知》,对信用等级为AAA级开发企业,商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点(工程单体施工结束的不予减免);对信用等级为AA级开发企业,该比例降低3个百分点(工程单体施工结束的不予减免)。

  去年11月,成都、北京、广州等地亦纷纷对商品房预售资金监管政策进行优化,原则是“管好不管死”。北京提出,开发企业可按单一楼栋或多楼栋分别申请用款,并将放款时限由过去的5个工作日缩短至2个工作日。如果开发企业出具现金保函额度和有效期可覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期,可不进行预售资金监管。

  成都提出,未达到监管额度但工程形象进度已达到《监管办法》规定支取节点,且账户内资金已超过该节点留存余额要求的,开发企业也可按节点支取多余部分资金。申请支取的多余部分资金可用于农民工工资支付。

  广州明确,对于商品房预售款使用额度及留存比例,将项目主体结构施工封顶前,封顶后、排栅未拆除前,拆除排栅后的留存比例分别降低至累积核准使用预售款的8%、6%、3%,较原规定均有不同程度降低。

  如果说这些监管优化政策只是在个别城市有限范围内腾挪,现在,根据最新消息,全国层面统一的商品房预售资金监管政策已出炉。这无疑再次释放了房地产市场适度松绑信号。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次全国统一的预售资金监管政策具有积极意义,利好房企预售资金循环,对于规范各地预售资金监管的操作、确保房企资金状况更加稳健具有积极作用。类似操作,也是此前房贷政策放松、发债政策放松后,又一个房地产金融适度宽松的政策例子。

  但也有地产人士谨慎认为,即便消息属实,也未必能带来太多资金量释放。尤其是对信用已崩溃的那部分房企不会产生实质正面影响。

  李宇嘉认为,从保交楼、保民生、防范风险和行业高质量发展角度看,预售资金监管会趋于严格,因为过去有点松,导致了保交楼难题,很多地方大面积出现烂尾楼。但也有优化空间,主要是规避部分地方一味为了保交楼担心资金被司法和银行抽走被挪用而超额监管。总体重在正本清源,将预售资金“专户管理”“专款专用”原则落到实处。

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