三四线库存涨幅扩大至20%,去化周期近2年

2022-03-22 08:55:25来源:丁祖昱评楼市

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  2022年2月,恰逢传统春节假期,受疫情不确定性和楼市整体低迷行情影响,房企推盘积极性普遍不高,整体市场去化也相对疲软。

  2月末,国家统计局公布数据显示,商品房待售面积57026万平方米,比2021年末增加6003万平方米,创历史新高。这主要与楼市行情“急转直下”和新冠疫情各地频发密不可分。其中住宅待售面积增加5552万平方米,居民购房热情明显消退,观望情绪持续加剧。

  具体来看广义库存同比增3%至38.5亿平,部分弱二线和三四线同比增幅超20%,如保定、镇江、云浮等为代表的基本面较差的三四线城市,短期内潜在库存风险依旧较大。

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  待售面积增量创新高

  商品住宅环比激增24%

  国家统计局公布数据显示,截至2月末,商品房待售面积57026万平方米,比2021年末增加6003万平方米。其中,住宅待售面积增加5552万平方米,办公楼待售面积增加104万平方米,商业营业用房待售面积减少335万平方米。

  根据历史规律,开年之初整体商品房待售面积都会迎来一轮显著跳增,今年也不例外,不过今年增量突破6000万平方米,创历史新高。尤其住宅待售面积增加5552万平方米,环比激增24%,致总量增至5.7亿平。

  究其原因,一方面市场下行大背景下,房企“躺平”,购房者“观望”,供需疲软,另一方面,2022年开年多地集中爆发新冠疫情等不确定性影响,使得前期成交大热的核心一二线城市,诸如上海、杭州等,受新冠疫情影响购房需求延期释放。

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  狭义库存同比增长5%

  一线城市仅上海同环比齐降

  狭义库存来看,据CRIC监测数据,2022年2月百城商品住宅库存量达到了60874万平方米,环比微降1%,同比增长5%。

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  具体来看,一线城市中仅上海一城狭义库存保持同环比齐降,虽然供应显著缩量,但居民成交热情不减,新开盘项目平均去化率高位保持在80%附近,售价10万元/平方米以上的高端盘仍一房难求,上海院子、招商云玺、苏河望等开盘当天即售罄。

  北京供求疲软,整体狭义库存与上月基本持平,同比小幅微降3%。广、深楼市延续低迷,不过得益于供应显著缩量,狭义库存环比均呈现回落态势,不过同比延续上扬,潜在库存风险值得警惕。

  二线城市中,多数城市库存量与上月相比变动不大,涨跌幅均在5%以内,而北部和内陆城市诸如青岛、沈阳、武汉2月末狭义库存量均超2000万平方米,位列本月末狭义库存总量TOP3。

      三四线城市因供应缩量,狭义库存环比小幅回落,不同城市跌多涨少,但跌幅基本都在5%以内,不同城市间分化持续加剧。

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  库存消化周期上行

  三四线近2年压力陡增

  从去化周期来看,库存消化周期已持续增至19.5个月,不同能级城市皆保持上扬,一线增至12.96个月,二线增至18.05个月,同比涨幅均在40%以上,目前库存风险基本可控,而三四线去化周期已达到23.25个月,迫近疫情期高位(25.18个月),显著高于百城平均,去化风险浮出水面,同比增83%,居不同能级之首。

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  具体来看,一线城市也出现了明显分化,北京去化周期超2年,广州、深圳则处于10-15个月之间,与此同时,上海去化周期“一降再降”,已由5.35个月降至4.67个月,显著低于去年同期,供应主导型市场下,居民购买力相对充裕,购房积极性依旧较高。

  30个二线城市中仅有哈尔滨、大连、长春、兰州、呼和浩特、青岛、郑州等7个城市库存消化周期超过2年,以北部内陆城市居多,成交相对惨淡;

       三四线城市形势更为严峻,去化周期高达23.25个月,已经逐步迫近2020年疫情期间水平,环比上月大幅上涨10%。


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  广义库存增至38.5亿㎡

  三四线同比增幅超20%

  广义库存来看,截至2022年2月末广义库存延续高位波动态势,达384796万平方米,环比微增0.2%,同比上涨3%。

  不同能级广义库存环比变动不大,涨跌幅均在1%以内,整体延续高位持稳,同比皆增,一线大增8%,涨幅居不同能级之首,主要源于去年基数较低影响,二三线涨幅在1%-5%之间,库存风险相对可控。

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  具体来看,一线城市中,上海、广州、深圳均保持环比回落,同比持增;北京则同环比齐增,主要源于北京本月完成了首轮集中土拍,挂牌的18宗地仅1宗流拍,土地市场“回温”带动广义库存环比跳增10%。

  二三线城市中,贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台2月末广义库存量领先,高位持稳,突破1亿平方米,南昌、长沙、兰州、岳阳、沧州、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠、佛山次之,广义库存量也达到了8000万平方米以上。

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  综合来看,分化趋势依旧:一线韧性较强,2月狭义库存整体持稳,去化周期仅12.96个月,库存风险基本可控;二线“中规中矩”,狭义库存波动不大;去化周期虽然同环比齐增,但仍低于百城平均。三四线压力陡增,狭义库存、去化周期同比涨幅属不同能级之首,显著超百城平均,此外百城广义库存一半以上积压在三四线城市,基数较大,短期内潜在库存风险依旧较大。

      预判2022年3月,我们认为,狭义整体库存或将延续高位持稳,供需延续疲软是大概率事件。虽然多地陆续出台了降首付、降房贷利率等多重利好政策“托市”,但整体行业信心已然大不如前。

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