8月西安新房市场量跌价涨背后:高价盘集中入市

石青玲2022-09-08 09:24:40来源:中国房地产网

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  8月份,西安新房市场成交量进一步下探。

  根据西安市住建局数据统计,8月份西安共27个项目、4369套房源进行了线上登记,共有10268个家庭登记,7个摇号盘中仅2个“千人摇“楼盘。尽管成交量下探、撤销率走高,但随着高价地、高价盘入市,西安房价仍呈现出上涨趋势。

  对于即将到来的“金九银十”,保利顾投西安公司预判将会迎来一波出货潮,高价刚改、改善项目仍旧为主力供应,但流摇平销将成为常态;城品牌房企逐步促销,各盘进入抢客户时期。

  登记量环比跌66.8%

  “主力户型为120平方米、143平方米的三室两厅目前还有房在售。”高新金茂悦园一置业顾问表示。

  高新金茂悦园位于西安高新鱼化板块,属于高新丝路软件新城,是高新区未来发展的重点板块所在,同时项目主出入口即是皂河生态公园,北侧一路之隔就是高新第十二小学,地理位置十分优越。

  2021年年中,经过21轮竞拍后,中国金茂以18亿元总价拿下高新GX3-33-9地块,净用地面积为71.801亩,规划容积率不大于2.8,商品住宅毛坯销售均价不高于23741元/平方米,溢价率20%;另需自持15%租赁住房(建筑面积19674.6平方米),自持年限为10年。

  虽然在土地出让时即限定了房价,但这只是毛坯售价。高新金茂悦园置业顾问介绍:“项目为精装交房,在毛坯价格之外,还需再交一笔精装费用,这笔费用包含绿金科技系统。综合算下来,项目均价在2.9万元/平方米。”

  尽管拥有有利的地段、中国金茂品牌及科技系统加持,但从入市伊始,高新金茂悦园就处于平销状态。项目在5月份首次开盘,共推出了310套房源,最终289户家庭核验;7月份二次登记,168套房源吸引了68组家庭进行核验。

  平销之下,9月6日,高新金茂悦园与华为组织了一场团购,为其提供了专属优惠。据介绍,华为员工可享受科技健康生活方案额外2%的折扣优惠。

  高新金茂悦园的平销只是西安楼市一个缩影。根据西安市住建局的数据统计,8月份西安共27个项目、4369套房源进行了线上登记,共有10268个家庭登记,7个摇号盘中仅2个“千人摇“楼盘。环比7月,8月新推登记房源减少2600余套,供应下降约38%;意向登记数则减少20572个,下降66.8%。人房比则进一步下探至2.4:1,整体去化率进一步下探至37%。

  撤销率方面,27个项目中撤销率在40%以上的有17个,占到了半数以上,其中撤销率比较高的有招商西安序(73%撤销率)、绿城西安和庐(65%撤销率)、金泰唐618(64%撤销率)、黄金嘉境(52%撤销率)、浐灞国宸府、碧桂园国湖(52%撤销率)等。

  对于目前西安楼市情况,中指研究院西安分院研究总监支家骏分析认为,大环境不景气下,一般购房者更多出于性价比考虑,选择更为谨慎。”

  房价出现上涨

  在平销成为市场常态背景下,开发商纷纷推出折扣优惠项目。据了解,位于西安港务区的华润紫云府推出20套特价房,最高优惠3万元/套,并附赠中央空调;位于高新CID的龙湖青云阙,最高优惠25万元/套;同区域的紫薇云峰里则推出了99折优惠;未央区的远洋未央华府则推出“1口价”房源,单价低至1.1万元/平方米。

  尽管大多数楼盘均以平销开盘,不过西安房价仍在上涨。根据中房指数系统百城价格指数监测,2022年8月,西安新建商品住宅价格指数环比上涨0.13%,同比涨幅收窄1.52个百分点,涨幅排名增至全国第9,高于全国涨幅4.13个百分点。根据保利顾投西安公司发布的数据,8月份,高新区的成交价环比涨2%达到22546元/平方米,位居榜首。

  这背后是高价盘集中入市。

  支家骏表示,首先,现在西安在售楼盘大部分拿地时间在2020年~2021年,当时土地市场地价连续上涨,导致商品住宅成本较高,直接推高了房价。其次,楼市成交量下降,改善人群的改善需求影响韧性较强,因此高价改善楼盘占比上升,反映出房价总体上会有带动效应。

  据不完全统计,8月份有17个楼盘的均价在2万元/平方米以上,均价超过3万元/平方米楼盘有2个,分别为招商西安序、招商央玺,置业门槛越来越高。高价盘背后是西安土地价格持续走高。

  据中指数据CREIS统计,8月份,西安土地出让金收入排名全国第二,仅次于深圳,收金127.2亿元。自2019年至今,西安楼市“每平方米万元地”数量不断增加。据统计,截至目前,西安已有53宗万元地,最高楼面价达到2.5万元+/平方米。如今这些高价地正在集中入市,西安新房价格也开始水涨船高。

  随着新房上车门槛越来越高,部分刚需置业者被迫转向二手房市场。2022年9月初,西安住建局首次发布了《西安2022年8月份二手房网签情况》。数据显示,8月份,西安市存量房(二手房)网签备案面积65.42万平方米,环比下降3.04%,同比增长14.95%;其中住宅网签备案面积62.62万平方米(6472套),环比增长1%,同比增长15.36%。

  与此同时,西安二手房“带押过户”政策也在路上。在政策向市场传递向好预期的背景下,保利顾投西安公司分析认为,随着二手房挂牌量上升、价格下跌,成交有望升温。

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