1月楼市平淡开场,百强房企业绩同比降32.5%

公司编辑部 CRIC研究 2023-02-01 10:58:21 来源:丁祖昱评楼市

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  过去的2022年,房地产行业规模高位回落,而去年以来的市场颓势也延续至2023年。

  楼市低迷、市场需求及购买力不足,叠加春节期间房企推盘积极性普遍不高,1月楼市平淡开场,CRIC监测的重点30城成交同环比降四成。

  百强房企销售业绩仍然不容乐观,TOP100房企1月仅实现销售操盘金额3542.9亿元,单月业绩规模同比降低32.5%,环比降低48.6%,较2022年2月春节月的降幅也达到11.8%。

  全国商品房销售规模经过5年的高位运行之后,在2022年下调筑底,行业下行并真正迎来负增长时代已成为共识,2023年行业规模的乐观预期是止跌。

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  2023年伊始,疫情管控的全面松绑,使得春节假期返乡置业初见端倪。但受楼市低迷、市场需求及购买力不足影响,房企销售业绩整体不及去年同期。

  1月,TOP100房企仅实现销售操盘金额3542.9亿元,单月业绩规模同比降低32.5%,环比降低48.6%,较2022年2月的降幅也达11.8%。百强房企全口径销售金额仅3967.6亿元,业绩规模同比降32.2%,环比下降47.7%。

  从房企来看,1月操盘金额排名前三房企分别为保利发展、万科地产和碧桂园,其中保利发展以275亿元排在首位,同比增长6%,万科地产和碧桂园操盘金额分别为274.1亿元和256.5亿元,同比分别下降17%和45%。

  短期内,市场的供求和成交不会出现明显转暖的迹象,整体销售将保持低位运行。

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  房企之间的分化格局不断加剧。

  1月,百强房企各梯队销售门槛较去年同期均有不同程度降低,其中TOP30房企销售门槛降幅最大,单月销售操盘金额门槛为26.8亿元,较去年同期下降了52.2%。

  此外,TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低5.8%至107.5亿元;TOP50房企的销售操盘金额门槛为15.8亿元,同比降幅也高达45.1%;TOP100房企的销售操盘金额门槛降低45.7%至4.7亿元。

  目前的行业形势下,央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足,2023年房企格局将继续分化。

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  1月疫情管控全面解绑,中央“降首付、降利率”释放利好预期,但传统成交淡季穿插春节假期,整体房地产市场表现略显平淡。

  CRIC监测的重点30城供应显著缩量,多数城市春节周无新盘上市,以去库存为主。成交层面,环比下降41%,同比下降41%,与去年春节月(2021年2月)相比,降幅也达到6%。

  分区域来看,长三角热度走弱,仅沪杭等个别城市尚能保温;大湾区仅深圳小幅回暖,广佛莞惠珠延续筑底行情;环渤海地区成交稳中有增,北京“一枝独秀”,天津企稳;中西部地区持续分化,成都、西安等仍是“成交大户”,重庆、武汉等局部城市轮动复苏,而郑州市场仍在筑底。

  目前,行业深度调整或将进入收尾期,二季度整体市场有望回升,但不同城市分化格局还将延续。

  具体而言,核心一二线上海、杭州、合肥、成都等或将进入需求透支后的短期瓶颈期,仅个别核心区位倒挂改善盘尚能热销。深圳、武汉等当前市场已出现企稳回升征兆,无论是来访、认购都将保持小幅回升态势。

  弱二线重庆、南宁、福州等客户信心也逐步修复,若后期房企以价换量政策延续,成交还有进一步增长的可能。而对于苏北、川渝等个别三四线城市虽然疫情放开刺激短期返乡置业需求释放,但持续性仍存疑。

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  市场回稳缓慢、销售业绩不及去年同期的情况下,2023年前三季度,房地产企业还将面临较大的偿债压力。

  据CRIC监测,前三季度到期债券总规模达到5528亿元,同比增长6%。其中逾7成属于民营房企,且偿债压力主要集中在一季度。

  2022年末,中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心。信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资,纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。随着融资渠道逐渐恢复,企业整体融资环境或将有所改善,央国企及优质民企将显著受益。

  但由于2021年以来房企发债量长期小于到期量,因此房企偿债一直处于承压状态。相对于央国企而言,民营房企需更注意谨慎应对,短期内,企业运营改善的核心在于强化销售端,耐心等待预期修复、需求端改善,市场筑底回升、销售回款得到保障,才能真正走出困境。

  全国商品房销售规模经过5年的高位运行之后,在2022年下调筑底,全年商品房销售金额和销售面积分别下降了26.7%和24.3%,同时,房地产开发投资以及企业投资积极性也均降至谷底,预计在宏观经济环境发生明显扭转、销售回暖之前,房企的投资都将延续非常谨慎的态度。

  房地产行业下行,并真正迎来负增长时代已成为共识,2023年行业规模的乐观预期是止跌。

  2023年市场开局并不乐观,行业调整期下,短期内,企业运营改善的核心还是在于销售端,在销售回暖之前,仍应保证货量供应,积极营销、促进销售去化及现金回笼;出险房企仍应以保交付为主要目标。长期来看,企业将回归产品,加强产品力打造、持续关注产品升级迭代,才能在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。

  附:2023年1月中国房地产企业销售排行榜TOP100

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中国城市住房价格288指数

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