在一线城市尤其是中心城区，历史文化价值与区域经济价值的曲线是高度重合的，承接中心城区的城市更新项目的企业，在得到经济收益的同时，无法规避对于历史风貌保护的责任与要求。

  城市更新是“增存并举”的发展模式，存量资产通过更新之后，会形成租赁公寓、街区商业、创意园区等物业形态，有历史风貌保护要求的项目，带来的是不可复刻的文脉价值和历史建筑，更容易形成项目的辨识度，形成“打卡”效应，从带动流量的角度来说，对后期持有运营有加持作用，远比现在趋同程度极高的标准办公或商业更具有吸引力和资产价值。

  2021年8月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》。

  这是我国自1982年建立历史文化名城保护制度近40年以来，首次以中央名义专门印发的关于城乡历史文化保护传承的文件，标志着我国的历史文化保护发展进入到更深层次。

  《意见》要求加强保护利用传承，注重整体保护，传承传统营建智慧，尤其是强调严格拆除管理，在城市更新中禁止大拆大建、拆真建假、以假乱真，并要求推进活化利用让历史文化和现代生活融为一体。

  叠加一线城市逐渐形成了“条例/办法+规划/计划”完整的政策体系，以城市更新行动的相关政策推动为契机，新一轮的风貌保护正式开启。

  2022年5月25日，北京市第十五届人民代表大会常务委员会第三十九次会议通过《北京中轴线文化遗产保护条例》，自2022年10月1日起施行。《条例》中出现“北京中轴线保护应当注重保护与展示各历史时期严格遵照居中对称格局形成的历史遗存与城市发展印迹”、“严格管控建筑高度、建筑体量、建筑色彩、第五立面形式等，保证景观视廊内视线通畅与景观协调”等表述，都彰显出北京对文化遗产的高度重视和严格保护要求。

图：北京中轴线保护管理规划

  在过往发布的21个试点城市及区域中，北京作为典型的城市，代表古城保护在城市更新进程中的重要性。以中轴线保护管理规划的范围来看，北京城市更新中涉及到历史风貌保护的要求和等级，几乎都是法定的文物保护单位或文物保护点，此类更新要严格遵守国家文保相关单位的要求，基本上不能替换任何建筑结构，甚至连立面、材质、建筑元素都有严格的要求。这也是一类以古城文化基因较多的城市，做城市更新的特点，相类似例如西安古都规划片区，“保护”大过于更新利用。

  广州进度稍落后于北京和上海。2023年1月，公示《广州历史文化名城保护规划（2021-2035年）》草案，提出在历史文化街区核心保护范围内限高；对建筑物、构筑物与环境要素进行分类保护，分别采取保护整治方式；践行“微改造”的“绣花功夫”，推进历史文化街区“小规模、渐进式”更新。对于历史建筑和传统风貌建筑，要求加强保护修缮，推进工业遗产、改革开放优秀建筑的认定公布，同时引导活化利用，多种途径鼓励社会资本投入历史建筑活化利用，积极探索产权管理模式，破解历史建筑产权困境。

图：广州27片历史文化街区

  类似提倡微改造的城市还有21个试点城市中的苏州，用“绣花”功夫推动城市更新的政策体系，并于2023年发布了《苏州市城市微更新建设指引》，将微更新提升到重点发展的战略。此类历史风貌保护，有部分历史建筑与周边历史环境联系较强，历史信息留存较完整，部分结构可以替换。以及更新改造后，还可以进行不影响建筑结构本体的经营活动。

  在风貌保护加严的同时，上海近期的政策方向与北京、广州略有不同，开始强化风貌保护项目的落地效果和可持续发展能力。例如上海在正式实施的《上海市城市更新指引》中规定，在用地保障方面，按照法律规定，没有条件，不能采取招标、拍卖、挂牌方式的，经市人民政府同意，可以采取协议出让方式供应土地。其中，对于风貌保护类项目又做出特别规定：

  1、属于历史风貌保护、产业园区转型升级、市政交通设施整体提升等情形的，市、区人民政府可以指定统筹主体；

  2、城市更新涉及历史风貌保护和重点产业区域调整转型等情形的，可以组合供应土地；

  3、因历史风貌保护、旧住房更新、重点产业区域转型需要，可以由相关部门另行制定有关建筑间距、退让、密度、面宽、绿地率、交通、市政配套等差异化的标准或者管理要求。

图：上海发布2035规划中划定的市域文化保护控制范围

  在项目推进层面，严格的保护规则与更新项目的落地之间存在天然矛盾，且涉及到了主体认定、土地出让、资金统筹、经济账目平衡等多个环节。

  对于片区型风貌保护项目而言，显而易见的挑战是项目面临严格开发限制，这既包括建筑限高、限容要求，也包括保留保护建筑的使用用途、外立面等特别规定。因此也衍生出许多问题，例如规划中若包含地下空间，且地上存在需保留保护建筑，则会涉及建筑平移等耗时耗力的复杂工程，影响到项目的整体推进周期。

  更大的问题存在于项目实际推进过程中。一方面，片区型的风貌保护项目许多位于城市核心区位，征收成本极高，已经开始出现类似福佑路地块土地出让金无法覆盖征收成本的情况。另一方面，由于存在高比例的保护保留建筑，土地很难形成净地出让投放到土地招拍挂市场，上海在这方面的一般做法是通过遴选“统筹主体”，来协助推进地块的后续开发。目前这种推进模式有落地建成的项目较少，无法评价其效果。但就“统筹主体”而言，动辄百亿的土地价款，具体的项目实施方案在当前阶段也无法确定，项目风险性极高。

  最后，即使项目建成落地，城市更新的使命也尚未达成，亟需通过后续持续运营来提升更新效能。受制于保护保留建筑的保护要求（文保单位的保护要求更高），规划对于建筑的内部结构、外立面、使用用途等都会有严格限定，往往会导致建筑活化后，使用率不高，运营整体效果不佳的情况。与此同时，在当前国企作为承接风貌保护项目工程的大背景下，迫切需要市场化的企业介入以填补运营空白。