广州“认房不认贷” 银行开始执行,房企备战“金九银十”

市场曾冬梅 2023-08-31 10:08:47 来源:中房报

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  “‘金九银十’有戏了。”8月30日上午,看到广州市发布的“认房不认贷”新政策,中介小陈略带激动的对中国房地产报记者表示。

  根据广州市人民政府办公厅发布的《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,居民家庭申请贷款购买商品住房时,家庭成员在广州名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

  建设银行广州分行的工作人员透露,该行已有部分支行开始执行“认房不认贷”。

  克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为,广州在一线城市之中率先落实首套房贷款“认房不用认贷”,对于近几个月处于成交低谷的广州楼市可谓一场“及时雨”,在打破了购房者对新政利好的观望气氛之后,“预计接下来广州楼市‘金九银十’的人气和成交都会有回升。”

  开发商迅速做好了推盘的准备工作。“我们有个改善型的项目打算9月份上新货,迎接这一波政策红利。”广州某房企的营销负责人说。

  利好三类人群

  广州市政府的文件发出后,广州市住房和城乡建设局也发布了一份文件解读,明确申请贷款的居民家庭包括户籍家庭、非户籍家庭、单身人士、境外人士、持人才绿卡人士等不属于法人单位的购房人。户籍家庭和非户籍家庭含借款申请人、配偶及共同生活的未成年子女。居民家庭住房套数,则是以广州市不动产登记机构提供的《广州市自然人不动产信息查询结果》显示居民家庭(含所有家庭成员)已拥有住房套数核算。该局表示,2023年8月18日0时后签订个人住房贷款合同的,按新政策执行。

  肖文晓表示,本次“认房不用认贷”在广州主要利好三类人群。一是在异地或本地曾有房贷记录,但是在本地无房的刚需客,二是在广州本地打算“卖一买一”的置换客,置换门槛将得以降低,最后是打算在增城、从化这样的不限购区域或南沙、花都这样人才购房政策较为宽松的区域买房的外地客。“刚需客、置换客和外地客均有机会享受本次新政利好。”

  据其介绍,对比以往政策,广州无房但有贷款记录,购买普通住房需要四成首付,购买非普通住宅则需要七成首付,按照新规则均可按照首套住房执行房贷政策。也就是说,按照今年1月至7月广州一手房套均总价大约410万元、二手房套均总价大约320万元计算,新政执行后该类人群至少可以少付一成首付,总金额至少在30万元至40万元,如果是购买高总价的住房首付减少更多。此外,按照贷款100万元、30年商业贷款计算,目前首套住房利率是4.2%,而二套住房利率是4.8%,按照首套执行房贷利率,每月也可以节省357元的月供。

  中介机构很快就总结出了相关的落地细节,包括外地有在供房贷,但在广州无房的客户,买首套房也可以首付三成、享受首套房贷利率。“以前,客户在外地有房贷未结清的话,广州买首套房要按二套的要求,首付给到七成,利率也是按二套房算。”小陈表示,广州的二手房市场,“卖一买一”的改善型客户是主流,首付降低一成可以减轻买家不少压力,“利率按首套房算也优惠一些。”

  新房成交跌至历史低位

  还有两天,楼市就将进入传统的销售旺季——“金九银十”,广州选择在这个时候发布新政,刺激住房消费的意图很明显。

  克而瑞的数据显示,近两个月,受到市场下行以及等待政策利好落地的观望气氛的双重影响,广州楼市成交量急转直下,7月新房网签只有4600多套,8月份,截至29日更是只有3100多套的成交量,这些数据都是近十年历史同期的低位。

  据机构统计,8月广州新建商品住宅成交规模同比降幅仍在30%左右,购房者观望情绪较重,市场持续低迷。

  镜鉴咨询创始人张宏伟表示,北上广深四个一线城市中,广州率先跟进落实“认房不认贷”是因为库存压力最大,其新房的广义库存量(已经竣工待售的现房和还未竣工待售的期房)达到45个月以上,二手房的成交也自4月份开始逐步走低。“所以广州第一个表态优化个人住房认定标准也是理所当然的,有助于激活广州楼市的改善需求和缓解广州的去库存压力。”

  开发商的态度则相对谨慎。“确实感觉市场会热一些了,但后续效果还需要观察。”某在售项目表示。另一个项目的销售人员也认为,新政会对成交有一定促进,但影响谈不上很大,“主要成交阻力不在贷款成数,而是整体市场不好。”

  在合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云看来,政策影响有多大,要看受“认货”影响的购房群体有多少。而单一的政策很难改变低迷的市场现状,楼市需要一套组合拳,因为广州有大量的改善型客户因为不能实现“卖一买一”而无法享受认房不认贷的政策。“如果政府能出台促进二手房交易的政策,结合认房不认贷,预计对楼市的影响会更大。”

  上述房企营销负责人告诉中国房地产报记者,年初该公司就预判下半年会有利好政策出台,在货量铺排上已经做了安排,所以才能赶上这一波的政策红利。但他也表示,只有“认房不认贷”并不能减轻业绩压力。“市场上货太多了,客户都靠抢,各个项目、各种营销策略都想来抢这一波。”

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