延期交付 货不对板 实地天津首作深陷“维权门”

彭红侠 刘亚2022-04-06 09:38:24来源:中房报

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  对于购房者而言,最关心的就是自己买的房子能如期建好按时交付。这在业主安薇眼里,实地海棠雅著并没有做到。

  实地海棠雅著项目位于天津市宝坻区周良庄真尹家铺村南侧,整体划分为东区(案名为盛景豪庭)和西区(备案名为香榭雅园),2017年对外销售。

  安薇称,2019年购置的海棠雅著东区盛景豪庭,原本应于同年10月底交房,但期间开发商多次延期,如今已近三年,她依然没有收到房子。“当初买房子就是为了落户方便孩子上学,可现在房子迟迟无法交付,孩子的问题也迟迟无法得到解决。”

  与安薇迫切需要房子交付的心情不同,收到房子的蒋伟也难言舒心,因为延期多年实地没有任何赔付,即使延期赔偿的官司胜诉,法院判决书要求15日内支付赔偿款,实地依然未执行赔款。此外,海棠雅著工程质量问题也使蒋伟和其他业主忧心不已。

  “自去年6月收到房后,房屋就一直存在大面积渗水漏水问题,多次协商后项目修过一次,但只修补了个别小问题,漏水问题依然无法得到根本解决。”蒋伟表示,除严重漏水外,项目还存在霸王条款、更改设计、违规售房等诸多问题。“这么多的问题,我们原本不打算收房,但是需要给孩子上户口,无奈之下只能先收房。”

 延期交房

  皆因政府“停工令”?

  购买海棠雅著后,安薇非常着急,因为她担心项目烂尾收不到房,毕竟海棠雅著已经多次延期交付。

  按照资料显示,西区香榭雅园一期原本应于2019年6月底交付,东区盛景豪庭一期2020年10月底交房,但是东西两区项目均被告知延期交房。

  针对业主质疑,实地地产将延期交付的责任全部推诿于“停工令”——这一因地方政府治理环境问题而产生的不可抗力因素上。

  根据了解,所谓的停工令,其实源于天津市发布的《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》、《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》等文件。因空气质量暂停施工、冬季气温低不适合施工,这皆属于不可抗力部分,企业不用为此承担违约责任。

  但是对于这一指控,当地政府和主管部门表示,开发商停工延期与政府和主管部门无关。即使有文件对近几年秋冬季工程施工进行限制,也只是按照生态环境部的相关要求来执行和落实。

  截至2022年3月,安薇购买的海棠雅著已经延期交付近30个月了,业主们奔走维权但交付仍然无期。他们质问,项目逾期难道真的是因为“环保”和“治霾”吗?

  对此有业主透露,天津《秋冬季攻坚行动方案》发布于2017年,在开发商和业主签订购房合同约定交房日期前。业内人士亦对此表示,逾期的根源更可能是开发商明知工期可能会推迟却故意不挑明,因为这可以使项目看起来比竞品更早交房,从而促进销售,实现快周转。

  “作为项目开发企业,应该熟知北方冬季施工条件和要求,合理估算工期,不能为了吸引购房者,将比竞品‘提前交房’作为卖点,而制定一个根本无法实现的交房日期。”安薇说道。

  逾期风波牵扯出“霸王合同”

  因为延期交付房屋涉及赔偿问题,这些业主开始将视线转向购房合同,他们回忆起更多购房时的细节。在当时,购房人想要买房,不仅需要签订购房合同,还需要签订补充合同(或补充协议)。但是,想要签订补充合同的业主必须先支付定金、缴纳首付款。

  业主陈胜回忆说:“签补充合同时业主对部分条款存在异议,并要求修改,销售人员却说这是制式合同无法修改,有销售人员声称不签合同定金不退。事后回想,这分明就是诱导和欺诈,是霸王条款。因为只有正式的购房合同才是制式合同,补充合同是开发商自行拟定的,并非制式合同。”

  在陈胜等业主心中,后签订的补充合同中各项条款有失公平,因为这里对制式合同中的极为重要的五项条款(商品房交付及交付日期、乙方逾期付款的处理、商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理、商品房设计变更的约定、商品房权属登记)进行新的约定。开发商有规避风险甚至是置购房人利益于不顾的嫌疑。

  比如补充合同对于开发商逾期交付的处理上,写着“逾期交付90天免责宽展期,逾期180天内不计违约金”。这也就意味着,开发商逾期90天内无责展期,逾期180天内无任何经济赔付责任。

  对于这样的补充条款,实地地产表示,项目始终在合法合规的前提下运行,不存在所谓的“霸王条款”。此外,对于延期交付的赔偿问题,实地地产仍以“不可抗力”因素拒不赔偿。

  这一举动激怒了蒋伟和其他购房者,随后他们相继起诉实地地产,要求后者赔付业主违约金。“我们都胜诉了,法院也判决了,但是实地地产就是不执行赔款。”

  天眼查数据显示,实地海棠雅著项目涉及司法案件近千件,其中“商品房预售合同纠纷”695件,占比一半以上。

  货不对板,漏水问题多

  因何延期、如何赔偿,以及合同是否有不合理之处的争议还未停息,另一场争议又随之而来。

  购房人发现,部分已经完工但尚不具备交付条件的房屋,实际结构与样板间结构相差甚远,特别是客厅窗户、卧室窗户的大小与格局发生了非常大的变化,客厅也严重缩水,宣传时承诺的三星门锁与实际交付不一致等。

  业主在收房过程中发现货不对板,与前期宣传的样板间有出入后,多次尝试与售楼处工作人员沟通,可是面对质疑,实地地产只是表示,样板间只是示例,不代表真实交付,也不能作为最终交付标准。

  “如果样板间只是示例而没有户型、比例参照的实际意义,那为什么还要做样板间?样板间的意义又在哪里?”蒋伟表示,即使样板间不是交付标准,房屋结构发生了变化,那开发商也没有履行及时通知业主的义务和责任。而且,交付的房屋质量也堪忧,下雨时房间露台、房顶、墙角、窗台等多处渗水。

  “窗台等多处防水的施工质量问题带有普遍性,很多业主家里都有同样的问题。”蒋伟透露,有装修行业的业主分析过,之所以出现多处漏水渗水问题,是因为院子排水系统出现问题、阳台排水道堵塞、屋顶防水面有较大缝隙所致,而这些问题归根结底还是项目工程质量不过关。

  蒋伟表示,最新一轮沟通后,项目表示于3月20日上门维修,可目前已超过约定时间4日,仍未见到项目给出妥善的修缮方案,也未见到维修人员上门维修。

  他和其他业主知道,问题没有得到解决,维权就仍将继续。

  (安薇等受访者皆为化名)

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