一封举报信让一段持续5年的物业纠纷浮出了水面。

  从地铁郭公庄站B口出来，就能看到位于北京丰台区郭公庄中街20号院的北京新方向中心，这是一栋商业写字楼，走近一楼看到一家便利店正在营业，是当下唯一在营业的底商。边上是一家装修了三年未开业的银行，再往前走左拐能看到一家商铺正在装修。紧挨着商业的地下广场进出口封锁了，在围栏前能看到向下的台街两边长满了野草，一片荒芜景象。

  这处商业正是该项目最大的业主，也是5年物业纠纷的“苦主”，北京搜房房天下网络技术有限公司（以下简称“房天下”），项目卖家是北京金隅大城开发有限公司（以下简称“金隅大成”），此处商业业主和租户举报对象是金隅大成所属物业公司，北京金隅大成物业管理有限公司(以下简称“金隅大成物业”)。核心举报内容是该物业在未经业主同意的情况下出租人防空间牟利、电费违规加收等行为。

  “不查不知道，一查吓一跳，按照金隅大成物业收取我们的电费标准与国家规定的相关收费标准比较后，5年多来金隅大成物业竟然超额收取了我们近400万元电费。”8月19日，一位北京新方向中心业主代表刘天（化名）说。

  “我们近期已针对他们（业主）的不实发贴提起诉讼，他们侵犯名誉权和管理权的问题等待司法解释。”8月22日，金隅大成物业上级管理单位一位相关负责人回应。

  据了解，该举报目前已被北京丰台市区市场监管局立案调查。随着了解的深入，一段持续5年的物业纠纷浮现水面，其背后的利益纠葛和业主的无奈无不是当下物业更换之难的真实写照。

  疑“违规加收电费近400万元”被业主举报

  丰台区市场监管局立案调查

  物业向业主违规加收电费被处罚的案例并不鲜见，北京知名物业违法收取电费也引起了北京新方向中心业主的注意。

  2022年2月，北京市市场监管局官网信息显示，SOHO中国旗下15家物业管理公司因加收电费等违法行为被处罚款1.15亿元。

  “我们也是在看到相关主管部门查处北京SOHO中国物业违规违法超额收取业主电费，遭到市场主管部门大额处罚后才关注我们电费收取情况的。”刘天说。

  随后，在经过北京市场相关商业物业和同类物业的走访比较之后，刘天发现了所在物业“电费异常”情况，联同北京新方向中心9户业主联名实名向相关监管部门实名举报金隅大成物业违规违法向其超额加收电费。

  据新方向中心联名业主举报信显示，金隅大成物业从2017年2月至2018年12月间，金隅大成物业按照1.3元/千瓦小时向业主和租户超额收取电费；2019年1月至今，金隅大成物业按照1.245元/千瓦小时向业主和租户超额收取电费，均远高于北京市相关电价标准20%~30%，比同等写字楼约0.95元/千瓦小时的收费标准超过30%，甚至比金隅物业管理的其它楼宇约1元/千瓦小时也高了25%~30%。

  “我们跟其它业主沟通后，大家发现金隅大成物业收费的标准都是1.245~1.3元/千瓦小时，都被他们无声无息地‘收割’过。”刘天说，“金隅大成物业作为北京市知名物业管理公司，竟然无视国家法律法规，以超过国家电费标准的30%左右向北京新方向中心90多户业主收取电费，时间长达5年之久，竟然超额收取了我们近400万元电费。”

  根据《物业管理条例》第四十四条的有关规定，物业服务企业代收电费时不得加收任何其他额外费用。

  《电力法》第三十三条、第三十五条、四十三条以及第四十四条也规定：“供电企业应当按照国家核准的电价和用电计量装置的记录，向用户计收电费；电价实行统一政策，统一定价原则，分级管理；任何单位不得超越电价管理权限制定电价，供电企业不得擅自变更电价；禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用，禁止供电企业在收取电费时，代收其他费用”。

  《价格法》第十二条亦明确规定：“经营者应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府定价。”

  现金隅大成物业收电费时加收额外费用、所收电费标准远高于实际电费标准，是否属于违法、违规收费？

  刘天回忆，在和金隅大成物业就多收电费沟通的过程中，对方坚决否认多收钱。

  有意思的是，没过多久，一笔金隅大成物业的退费到达了业主账户。

  据业主提供的电子转账凭证显示，金隅大成物业于2022年6月30日向北京搜房科技有限公司转账762288.68元，摘要栏备注“方向电费退款”。

  “他们现在退这个钱是什么钱？是怎么计算出来的？一共应退多少钱，跨度多长时间？”上述收到退款公司相关负责人质疑金隅大成物业没有给业主们一个清晰的解释。

  北京新方向联合举报的业主已经将举报信提交了金隅集团及物业管理负责人以及市场管理监督部门，他们提出了自己的诉求：包括金隅大成物业对近五年向国家供电企业缴纳的终端用户购电量、用电量、电价、电费结算情况进行公示，金隅大成物业返还违法违规超额加收业主的所有电费并赔偿，金隅大成物业改正违法违规的超额电费收费费率，为所有业主重新制定合法合规的电费收费费率，按照国家法律法规，对金隅大成物业违法违规的行为进行处罚，对有关责任人进行追责等。

  8月17日，北京丰台区市场监督管理局举报答复告知书显示，该局已针对前述加价收取电费的举报予以立案。

  涉嫌车场违规管理 设备房生火做饭、办公居住

  电费举报只是金隅物业与业主纠纷的冰山一角，让业主和租户们忍无可忍的还有“物业管理黑洞”。

  另一份实名举报是写给新方向中心物业管理委员会（以下简称物管会）的，里面列举了金隅大成物业违规出租人防车位、将物业设备房用作员工生火做饭等行为。

  举报信的第一条写道：“新方向中心停车场共计 804 个车位，其中产权车位 481 个（地下二层）人防车位 323个（地下三层）。其中我们（停车库主要业主）拥有产权车位 325个，占产权车位 67.5%；拥有人防车位使用权 200个，占人防车位 61.9%。”

  “除了人防车位，连我们自己买的部分产权车位也被物业给租出去了。”一位业主代表谈及此事愤愤不平。

  翻开当初金隅大成和房天下的商品房买卖合同，可以看到，房天下购买的商品房当时已取得房屋所有权证，证号为“X京房权证丰字第478624号”及“X京房权有更好的丰字第478625号”，填发单位为：北京市住房和城乡建设委员会（丰台区房屋管理局）。

  经公安行政管理部门核准，该商品房地址为：丰台区郭公庄中街20号院1号楼、2号楼，包含商业、写字楼、地下车库。即当下看到的新方向中心A座、B座和C座三层及以下商业部分是1号楼；A座四层及四层以上是2号楼，为写字楼。

  该商品房所在楼建筑层为18层，其中地上15层，地下3层，总建筑面积84878.08平方米。具体情况如下：商业和写字楼建筑面积为69313.65平方米（其中商业27套，建筑面积为43938.02平方米；写字楼120套，建筑面积为25375.63平方米）；产权车位325个，建筑面积为15564.43平方米。

  该商品房四至为：（东至：南梗村三号路；南至规划郭公庄南路；西至：新方向家园；北至：郭公庄中街。）

  在合同第三页第三条第四点特别提到“在该商品房交付后”，出卖人应负责协调，使买受人享有200个地下人防车位的使用权。

  在该商品房买卖合同第六页第十一条约定，甲方（房天下）有权使用的200个人防车位的停车管理费按120元/月支付给乙方（物业公司）。

  “自2018 年起，金隅大成物业将地下三层人防空间违规出租给二手车商在人防楼层进行汽车买卖和修理、汽车美容等违规商业行为．获取违规收益，给物业带来严重的安全隐患。”业主在举报信中写道。

  让业主们备感不安的还有金隅大成物业公司私自将设备用房作为员工生活用房，用于居住和生火做饭。

  “相关二手车商在人防空间开始汽车买卖和修理、汽车美容等商务行为，是否经过相关审批？”

  显而易见，设备房生火做饭，一旦发生意外，将给整个大楼和业主带来不可估量的人身和财产损失，有必要立即整改。

  针对上述种种行为，业主们投诉、报警、打12345等等各种手段都用上了。地方政府管理部门也介入调查了解情况。

  8月18日该市场监督管理所又来检查了8月16日找不到钥匙的房间。

  据现场业主反馈物业“利用时间差”进行了整改。

  业主们对物业管理的疑问还有很多，具体结果以执法部门查实为准。

  两年合同到期后“迟迟未退” 

  金隅大成物业承诺“尽快退出”

  “我们跟金隅大成物业的合同只有两年期限，到期了他们一直以各种理由不退出。”刘天说。两边公司谈判的人都换了几拨，离合同退出的时间已过去了五年。“物业仍没换掉。”

  《新方向中心物业服务合同》签订于2016年1月1日，事实上双方的《商品房现房买卖合同》签订于2015年11月10日。

  这是一个三方合同，在新方向中心物业服务合同补充协议显示，合同三方为：甲方（业主）房天下，乙方（物业服务企业）金隅大成物业，丙方（建设单位）金隅大成。

  “新方向商业中心A楼是我们全买了，包括该项目商业部分。B楼为写字楼开发商已散售。C楼地下是公交站，上面还建给郭公庄大队的。”房天下一位业主代表说。

  该物业合同的有效期为两年：2016年1月1日至2017年12月31日。

  物业合同补充协议在合同第二页第三条明确：主合同到期后，新方向中心的管理约定：甲乙丙三方同，本合同终止前三个月，如果甲方决定不再聘用乙方继续为其提供物业服务，则乙方将于本合同终止后停止为整个新方向中心提供物业服务（为避免疑义，新方向中心指东至南梗村三号路、南至规划郭公庄南路、西至新方向家园、北至郭公庄中街，建筑面积共计162212.51平方米的空间）乙方应妥善移交物业服务用房、物业服务的相关资料及属于本物业区域内的物业共同设施设备、公共区域等给甲方同意的新物业管理公司，并及时撤出本物业区域，协助甲方做好物业服务的交接和善后工作。

  “合同到期半年前，我们就正式发函通知金隅大成物业终止合同。他们一直以各种理由拖着，还把经营车位变为专用车位阻挠商户进出。”刘天说。2008年就有很多商户咨询，有意向进驻，楼下某银行装修了三年也未开业。租户们对于营商环境担忧，反馈“你们物业太难缠了。”

  据业主反馈，自2020年后，停车场大部分车位产权已经由业主获得，但没有征得大部分停车场业主的意见和同意，金隅物业向有关政府部门申请并获得了 2021 年经营性停车许可证。但一年后，金隅物业依然没有征求大部分业主的意见和同意，在花乡街道相关部门申请了专用性停车许可证，在业主们的强烈反对下，未取得批准。“停车场是商业必备的配套，如果性质发生变更，会给相关业主的招商、办公等经营性活动带来极大的不便，整个新方向中心相关商业和写字楼的访客都无法正常临时停车，甚至导致该商业无法正常对外经营招商的恶果。”

  据刘天介绍，这些闲置了几年的商铺终于在2021年底打包租出去了。

  如果按合同约定时间2017年12月31日到期来看，从2018年~2022年，这场纠纷已持续了5年。据知情人士介绍，这场持续5年的纠纷中间也有地方国资委、地方政府等相关管理人士从中协调。

  为了更好地开展办公等活动，目前房天下公司在新方向中心A座部分启用了自己的物业，主要职能包括房天下A座写字楼进出管理、保安保洁、停车场管理等。

  据实地调查了解，北京新方向商业中心目前约有87家左右业主，其中房天下为最大商业业主。期间也考虑过通过投票方式更换物业，但因为仅有10家左右业主是自用，其余都是转租出去，迟迟达不到规定三分之二业主同意的要求，最终选择了对薄公堂。

  企查查显示，金隅大成物业由北京金隅投资物业管理集团有限公司（金隅投资物业）100%控股，是北京金隅集团股份有限公司（以下简称“金隅集团”）的全资三级子公司。

  从投权穿透图来看，金隅投资物业旗下还有另一家物业公司：北京金海燕物业管理有限公司（以下简称“金海燕物业”），成立于1996年4月25日，法定代表人为赵延军，与金隅大成物业是同一个法定代表人，而金隅大成物业成立于1992年9月1日。

  据知情人士透露，目前金隅大成物业内部已归为金海燕物业管理，由兄弟公司变成了上下级状态。金隅集团有意做大金海燕物业，有让物业单独上市的考量。

  中国房地产报记者先联系到赵延军，未得到回复，后与金海燕管理层核实，对方否认电费举报之事，称已提起诉讼。对于该公司物业未来发展其认为与举报内容无关，未进一步解答。

  或许是由于举报事件发酵，引起了金隅集团管理层重视，金隅大成物业对于退出有了官方盖章函。

  该封发给房天下的《函》时间显示为2022年7月13日，主要内容包括三点：一是说明态度，明确与房天下2016年1月1日签订的《新方向中心物业服务合同补充协议》（以下简称“补充协议”）约定，称会秉承契约精神，同意按照《补充协议》约定退出新方向中心区域；二是表达困难，说明由于三方协议签订的《补充协议》不能约束其他业主，且考虑到现行法律法规的规定，退出物业管理区域涉及新方向中心其他业主物业服务关系的解除、涉及业主共有共用部分产权责任的分割、偿还该司应收账款等问题，应在退出之前妥善解决。

  “我司愿与贵司共同努力，依法合规推动此事，力争尽快退出新方向中心。”金隅大成物业有表态，不过尚未给出具体解决问题的时间表。