8月20日，上海自贸区临港新片区揭牌成立3周年的日子。然而，3年前在上海临港新区核心位置购买万祥颐景园·江南院（备案名颐景祥院，以下简称“江南院”）项目的业主，还在一边还着房贷月供一边等待项目复工的消息。

  临港新片区作为上海吸引人才的开放口岸，在今年内已二次优化人才政策，吸引着大量人才到来这里安居乐业。然而目前临港片区部分楼盘遗留的交付问题，却依然没有解决。

  颐景园·江南院的业主们告诉记者，原本应该在2021年8月入住新房，至今3年却只等到了工地荒废、项目停工的结果。

  据中国房地产报记者多方调查，该项目经历了上海三盛宏业投资集团有限责任公司（以下简称“三盛宏业”）、上海海东房地产公司（以下简称“海东地产”）、金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科地产”）三家开发企业，复工问题也在中国民生信托有限公司（以下简称“民生信托”）、江苏省华建建设股份有限公司（以下简称“江苏华建”）等单位，以及上海自由贸易试验区临港新片区管理委员会（以下简称“临港管委会”）和上海市浦东新区万祥镇政府之间几经博弈，复工被口头承诺在2022年国庆节前。

  “在上海临港安居乐业的梦想，不知何时才能实现。现在只希望政府部门多介入，敦促开发商和债权人按承诺在国庆前复工复产，别让临港人的安居梦留在荒地上。”业主无奈感叹。

  最新消息显示，在万祥镇政府等多方的协调下，江南院项目的监管资金账户最终设立，预计在8月底之前打入1.8亿元纾困资金，约达到项目建设所需资金的1/3。“虽然大家都知道这笔钱大部分将用于偿还总包的工程款，余下的资金只够两三个月工程款，如果8月底能够顺利注资，至少让停了3年的项目有动的可能了。”

  就江南院项目停工问题，当地有关部门回应称，楼盘的客观因素确实存在，这主要是由于之前三盛宏业暴雷导致海东公司资金断裂，总包单位没有及时得到打款，加之疫情等因素，导致项目最终停工。目前项目在浦东新区有关部门和临港管委会等各方的共同努力下，已经有了起色，也取得了一定的成效，目前项目在朝着预计的方向推进中。属地政府回应会督促相关各方尽快推动复工复产，确保项目顺利交付。

  据记者获悉，除去1.8亿元，江南院项目完工的剩余资金来源是尚未售出的46套房源购房款，以及被查封房屋的解押后所释放的贷款。整个江南院要顺利交付，至少需要3亿~4亿元的资金。项目距离问题彻底解决、业主距离收房，其实还有很长的路要走。

  三盛宏业暴雷后遗症：

  临港江南院停工3年难复工

  8月24日，记者来到位于临港新片区的江南院项目工地，由于江南院的承建方已经退场，整座工地没有施工，现场杂草遍地异常萧瑟。

  记者注意到，现场能够证明江南院项目的施工铭牌等标志均被抹除，只有散落在地的工程材料以及没有清理的建筑垃圾。记者在工地探查后发现，整个项目现场仅有一名工人值守，他告诉记者，自己在这里负责看护工地已经一年了，工地一直没有复工。

  2019年，江南院项目由上海三盛宏业投资集团旗下的海东地产负责开发，并于2019年6月5日正式开盘，先后以一期2万元/平方米、二期4.2万元/平方米的备案均价销售，售出200多套房源，占总房源的80%左右。

  张华在2019年以总价230万元购买了江南院的第一期房源，按照购房合同约定，“甲方定于2021年8月31日前将该房屋交付给乙方”，他也盼着在两年后的8月能顺利收房。

  然而在2019年9月，三盛宏业被报道“资金链断裂、旗下多个项目停工”，江南院项目就是其中之一。

  2019年10月，民生信托成为开发商投资公司新的控股股东。《关于颐景园江南院等项目相关情况说明》显示，民生信托收购了海东地产原持股人上海明港投资公司90%的股权，民生信托会对海东地产资金使用进行监管，并协助海东地产正常推进项目建设。

  此后，民生信托成为了海东地产的实际控制人。

  这份情况说明稳定了购房者的情绪，当时部分持币观望和只支付了定金的购房者，后续都和海东地产签署了正式购房合同。

  王霞作为第二批购房人中的一员，她告诉记者，“当时大家以为民生信托是个‘大金主’，置业顾问也说有民生信托对这个项目托底，交房没问题，所以才放心签约。但后来业主们才知道，民生信托和三盛宏业以及海东地产只是债务关系。”

  据了解，三盛宏业曾将海东地产90%的股权质押给了民生信托，以此获取累计达55亿元的借款。截至2022年7月底，这笔借款的本金和利息累计高达83亿元。此后，三盛宏业无力偿还借款本息，民生信托向法院执行了质押，成为了海东地产90%股权控股的股东。

  民生信托介入无利好

  多方博弈收效甚微

  民生信托的介入，并未对楼盘的建设产生利好。

  截至2020年7月，江南院项目已经停工超过半年。当年7月19日，近百名业主来到江南院售楼处，要求海东地产给出明确的复工时间并践行“房屋撤押”的承诺。海东地产却表示，该项目资金已经被挪用，目前开发商无钱撤押，更无钱复工，后续会及时反馈项目状况。

  2020年7月，在临港管委会的主持下，业主代表、海东地产、贷款银行渤海银行上海分行、民生信托以及负责三盛宏业债务危机处理的金融债权人委员会进行了第一次会谈。会上，民生信托相关负责人告诉业主，已对该项目注资，但因为海东地产存在对外担保，这部分注资全部被冻结，部分项目房屋也被浦东区和宝山区法院相继冻结。

  会议上债权各方并未达成一致，但最终海东地产出具了一份承诺书，承诺于2020年8月底前陆续办理一期房屋的撤押事宜。金融债权人委员会表示，争取在9月底完成项目重组；楼盘所在地万祥镇政府也表明会约谈相关各方。

  会议过后又是漫长的等待，并且一等又是一年，据业主反映期间项目复工效果甚微。

  张华告诉记者，在业主看来，在此期间几方债权人“争钱夺利”，民生信托更是态度强硬，已明确不参与浦东三盛宏业项目后续建设，但所持债权不做任何退让，且历史资金利息仍需正常收取。

  但奇怪的是，海东地产及其名下房源在2019年已经处于被质押、待转让的状态下，在2020年3月竟然顺利拿到了新批次预售证，并加推了19套别墅房源。

  怀着疑惑和愤懑，江南院业主们又开始了维权之路，在万祥镇和临港管委会等部门以及开发商和金融机构之间开展申诉，得到的则是一轮轮的“甩锅”。

  那么，开发商的楼盘项目在已经出现风险的情况下是否能够继续进行对外销售呢？

  北京金诉律师事务所主任王玉臣律师指出，该项目在债转股之后开发商的主体没有发生变化，只是项目的股东方发生了变化，民生信托由债权人变成了股东。因此，项目如果达到法定预售条件可以取得预售许可证。但关键在于该项目是否符合取得预售许可证的前置性条件，其次，在取得预售许可证之后，是否将房款用于项目的开发建设。

  “当时，我们所有的信访件和投诉都归结到万祥镇信访办，但当地总是以职权不够为由，转而推给临港管委会建设和交通管理处；临港管委会建设和交通管理处则表示，由于项目预售证不是他们颁发，业主们应该去找浦东新区建设和交通委员会。”张华直言。

  就这样，江南院业主们在万祥镇和临港管委会等部门之间疲于奔命。

  金科地产代建入局

  总包和债主掣肘

  第一次转折发生在2020年9月，海东地产称，将引入房地产开发企业金科地产集团作为项目代建方，负责江南院和海东房地产的另一个烂尾项目康桥御中环的建设。

  一切似乎向着好的方向转变。

  2020年10月16日，金科地产和三盛宏业以及其他债权方共同签署了重组框架协议，框架协议规定，海东地产的资金使用以及公司日常的经营决策需要经过5方共同商议才能通过。这5方决策人分别是民生信托、资金监管行渤海银行股份有限公司上海分行、金科地产、金融债权人委员会及三盛宏业。

  但项目又经历了“资金枯竭、新资金监管账户设立存在分歧、纾困资金无法到位”等问题。

  2020年11月份，业主们发现项目的重组和复工依旧没有进展，于是又找到海东地产方面。

  直到2021年3月2日，海东地产在万祥镇举行了一场复工仪式，当时参加的各方代表有业主方、浦东新区政法委、渤海银行、海东地产、金科地产、民生信托、金融债权人委员会。王霞告诉记者，当时几方上台讲话的大致意思金科地产带资进场解决两个楼盘的问题。

  王霞告诉记者，“当时业主们以为是两个项目（御中环项目与江南院项目）同时复工。”

  复工仪式过去近一个月， 2021年的3月31日，御中环项目有了复工迹象。但业主们发现江南院项目并没有复工。

  业主们找到海东地产方面询问，海东地产给出的理由是，项目代建方金科地产和总包公司江苏华建仍没有谈妥。

  又是几个月的博弈，在业主的再三要求下，海东地产最终同意引入分包商进行复工。然而复工仅持续了几个月，现场施工被临港管委会建交处叫停，理由是总包方江苏华建不同意复工。江南院项目又陷入了停工的焦灼状态。

  2021年8月业主们等到的却是“延期交房通知书”，其中给出的延迟理由竟是因为疫情。

  张华告诉记者，金科地产负责江南院代建工程的项目负责人给出的理由是，“把原本匮乏的资金投入到商业价值大的御中环项目”。

  此后，该负责人承诺在御中环项目回款后，会投入资金解决江南院的问题。江南院的业主只能无奈接受了优先复工御中环项目的事实。

  就这样，业主们又等待了一年。

  2022年6月，御中环项目（已更名金科御桥博翠）开盘售卖，首批回款近20亿元，张华告诉记者，当时代建项目负责人告诉他们，等按揭贷款手续办完还有17亿元回款可到账。

  但江南院项目还是没等到复工。海东地产的解释依然是总包方江苏华建不同意复工。

  与此同时，复工资金也出现了问题，据记者了解，彼时代建方金科地产计划将御中环的销售资金1.8亿元以借款形式打给江南院项目，但被债主民生信托否决。

  张华告诉记者，在临近默认同意的期限（此前5方框架协议有规定，发起的付款48小时不回复视为同意），民生信托在临港管委会执行了一票否决权，理由是民生信托本部需要统筹安排。

  王霞告诉记者，当时，海东地产、金科地产以及民生信托等几方终于谈到了监管账户和复工资金的问题，业主要求1.8亿元建设资金必须到账，民生信托负责谈判的人员在会谈时表示，1.8亿元没有什么问题，但第二天，民生信托的工作人员就去临港管委会执行了一票否决。

  得知此事后，7月19日，业主们前往民生信托上海总部寻求说法，却被当时接待的工作人员告知“江南院项目和民生信托没有任何关系。”

  随后，在外滩派出所的协调下，业主代表们终于和民生信托相关负责人进行了视频会面。

  张华告诉记者，沟通没有结果，那名负责人只答应将业主们的诉求记录并上报北京民生信托总部。

  7月26日，民生信托给出了答复，即有条件的同意转入纾困资金。前提是江南院项目需要先设立监管账户。

  2022年8月19日，业主们来到海东地产办公所在地，与万祥镇政府工作人员一起召开了一次会谈，业主们得知，江南院项目已经被纳入纾困资金“白名单”，但能否最终落定的决策权在民生信托。

  张华告诉记者，经业主持续的维权，北京民生信托总部领导表示“支持保交楼保民生，关于楼盘建设所需资金民生信托方一路绿灯”。

  就上述问题，记者致电民生信托上海业务负责人，该负责人表示，一切顺利的话，江南院项目将在2022年9月底之前复工，无论是从业主角度，还是从整个社会面的维稳来说，复工也是势在必行，当谈及1.8亿元的资金问题，该负责人表示，资金一直都在，目前的主要症结不是资金问题，而是和江苏华建的谈判比较艰难。如果谈判顺利进行，资金很快就会拨付到位。

  该负责人表示，对于江南院项目的复工复产，民生信托一直在极力推进的，不会因为任何因素而影响项目的进度。

  就复工问题等问题，记者致电金科地产负责江南院代建工程的项目负责人，其告诉记者，复工的1.8亿元资金随时可以拨付到项目上，目前正在和总包方江苏华建谈判，因为总包方的诉求比较多，双方在原来的欠款和利息上争议较大。

  “最乐观的情况是9月底之前复工，但要和谈判进展相挂钩。”该名负责人表示。

  据悉，江苏华建要求偿还欠款才能复工，这里包括法院判决海东地产支付拖欠的工程款和利息4300万元以及其他费用。裁判文书网显示，上海海东房地产有限公司支付江苏省华建建设股份有限公司工程进度款及补偿款3996.7万元、逾期付款利息300.59万元。

  上述负责人表示，由于江苏华建提出的和解金额太大，双方谈判进展缓慢。

  就欠款和停工问题，记者拨打了江苏华建在官网上的总机号码，但因长时间占线无法接通，此后记者又发送采访提纲至江苏华建官网邮箱，截至发稿，尚未收到回复。

  监管账户终设立

  距交付仍前路漫漫

  业主张艳无奈地告诉记者，3年漫漫维权路已经让她耗尽心力。

  像她一样无奈的业主不在少数。据了解，江南院开盘至今已有近3年时间，目前超过80%的业主尚未完成预告登记工作、一大半房源未完成撤押。

  这群业主还要为这套“不明确是否属于自己”的房子，每个月背上1万多元的房贷压力。时隔3年，也只能面对荒草遍地的工地发呆，无处安放自己的安居梦。

  让业主们不解的是，此前按照代建方金科地产的承诺，一旦拿到御中环的预售款就立即复工江南院，为何迟迟没有动作呢。

  “我们只求监管账户能够早一点成立，这是解开复工连环局的一把关键钥匙。”

  7月26日，民生信托表态称“在江南院项目设立监管账户等条件达成后，会同意转入纾困资金”。

  张华告诉记者，在8月19日的沟通过程中，康桥镇（海东公司所在地）派出所的副所长告诉她们，万祥镇政府要求海东地产在国庆前全面复工，此后，该所副所长从代建项目负责人那里得到口头确认江南院预计将在2022年国庆节前全面复工。

  “虽然只是口头应诺，我们经历了太多次口头复工又停的情况，但有希望总比绝望强。”张艳称，业主们只希望债权人、开发商、总包方、代建方在为了自己利益最大化博弈的时候，稍微考虑一下小业主，“因为漫长的僵持，最受伤的还是我们这些想来上海临港安居乐业的普通人”。

  58安居客房产研究院分院院长张波向记者表示，从目前的情况来看，该项目已采取类似“债转股”的方式将所属权变更为民生信托，而金科地产则承担代建业务。因此，项目后续的开发和交付理论上都将由民生信托进行接续，但由于存在较为复杂的债务关系，项目的建设和交付依然存在一些问题，引发已购房业主的不满和维权也在情理之中。下一步还是将“保交付”作为第一要务，切实推进项目的建设，加快施工确保有序交付，将稳民生放在首位，不能因为公司之间的纠纷而影响到项目的完工和交付。

  （应采访者需要，文中张华、王霞、张艳均为化名）