奥维云网文建平:2021年精装修渗透率上升4.6%,未来主战场集中在一二线城市

焦玲玲2022-01-04 10:58:50来源:中房报

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  受房地产市场大环境影响,2021年精装修市场规模同比出现下滑。

  根据奥维云网(AVC)近5年对精装修市场监测数据分析,2021年全年精装楼盘开盘规模预计达295万套,相比2020年的325万套同比下降9%。

  精装房市场下行趋势明显,业内分析称之为“高涨后的阵痛”。2016年被行业称为精装修元年,地产迈入精装时代。根据奥维云网监测数据,2018年精装修市场迎来全年新开盘项目数同比增长71.9%、开盘房间数量同比59.9%的增长峰值。但在随后的2019年和2020年,增速出现明显放缓,疫情暴发的2020年出现了精装开盘房间数量微幅下滑0.2个百分点。

  “从精装修的市场数据来看,虽然2021年的市场份额随着开盘数量的减少有所降低,但渗透率(精装率)却上升了4.6%。”奥维云网(AVC)董事长文建平告诉中国房地产报记者,对于精装修客户的认知接受度是不断提升的,未来市场仍然是一个上升的过程。

  精装楼盘配套部品中,厨房、卫浴、建材等产品的配置率非常高,属于标配部品,配套率的增长与下降,基本与精装大盘保持同比。文建平表示,受未来精装率逐步提升渗透市场的影响,基础部品配置率变化幅度相对较小;此外,舒适类部品、智能家居产品的配置率差异则较大,拥有很大提升空间。

  中国房地产报:今年是房地产和产业链行业历史上最难的一年,您最深的感触是什么?

  文建平:2021年确实是比较艰难的一年。从土地政策来看,今年2月,22城供地“两集中”政策出台。重点城市前两批集中供地市场热度呈现“前高后低”态势,受市场调整和房企拿地意愿降低影响,重点城市第二批集中供地成交规模和土地出让金均较首批大幅降低近四成,土拍规则优化下稳地价效果显现。

  从“三条红线”政策来看,2020年8月住建部和央行“三条红线”政策提出,到2021年全面铺开,全面限制了开发商的融资,而且按照“三条红线”政策,百强地产60%企业处于比较危险边缘,使得房企将难以通过举债扩大规模,不少房企的债务偿还能力也减弱,部分出现债务纠纷。

  中国房地产报:2021年房地产精装修市场发展得怎么样?

  文建平:受房地产市场大环境的影响,2021年精装修市场规模预计不达预期。中国房地产市场不会再呈现连续高增长现象,未来趋于稳定持平发展态势。根据奥维云网(AVC)近5年对精装修市场监测数据预判,考虑到市场持续管控、疫情等因素,预计2021年四季度将继续呈现下行趋势,由于房企年底冲刺任务,开盘释放量会加大,因此预计下滑得幅度将会缩小,保持个位数下滑。根据月度规模走势及季度结构分析,四季度规模预计不会超过百万套,2021年全年预计达295万套,同比下滑9%。受未来精装率逐步提升渗透市场的影响,预计大部分部品配套规模将逐年提升,基础部品配置率变化幅度较小;另外,舒适类部品、智能家居产品空间大,未来增长快。

  中国房地产报:对明年的家居建材装修市场,您有怎样的判断预测?

  文建平:主要有三点:第一,行业转型压力导致产业结构性调整。通过转型一方面重构了产业结构,另外一方面将产能集中到头部企业,释放的市场由头部企业接管。销售结构也会随着市场需求的转变而发生结构性的变化,精装修业务随着房地产行业的成熟,进一步下沉。基于场景化需求的装饰公司和设计师业务也将随着“95后”崛起。这一切的变化都将重构整个行业。

  第二,单一品牌的生存压力越来越大。家居建材企业受自身产品输出能力的限制,基本处于单品类发展阶段,虽然这几年整屋定制企业发展迅猛,但仍不能完成消费者装修的全流程,前端的硬装修过程还是需要消费者自行完成。受产业资源和企业自身能力的限制,单一品类企业的横向整合能力几乎不存在,这使得整个消费者装修流程被人为地切割成多个单品选择和服务过程。而现阶段的消费主流和消费新生代,对装修预算的敏感度已经越来越低,消费者基本都是在额定预算内选择最优的产品和服务,因此整装套餐公司和家装公司成为消费者选择装修的主要流量入口,单一产品企业在被选择的产品矩阵中,话语权越来越弱。

  第三,单品类企业的横向整合窗口期到来。单品类的头部企业受自身业绩压力的影响,势必要寻找新的增长路径,在市场转型短时间无法兑现的大背景下,横向收购、兼并或重组一些产业相关企业,成为提高市场占有率或者销售额的最简单方式。投资者对单品类企业的业绩诉求也会倒逼头部企业采取整合的方式。当然,断臂求生也成为很多企业被迫的选择,这也给有企图心的企业提供了机会。

  中国房地产报:做企业要看大势,在行业发展的政策建议方面,您最想提什么样的建议?

  文建平:从政策端看,2021年第四季度开始,从货币政策到各地方土地政策乃至商品房的销售政策、贷款政策等,均在积极推动房地产业“软着陆”,贯彻执行中央维稳的主基调。从地产行业发展来看,为应对当前的高风险,一二线城市目前是政策管控下的市场,也是相对安全的市场;多个品牌开发商选择回到一二线市场,在当前地产严冬现状下,这样的选择风险最低;与之相关的是2021年一线城市尤其是北上广深的土地成交规模及成交金额逆势上行。供地政策严控下的市场,经过长达多年的低潮期,2021年整体成交情况上行明显,预计2022年市场将成为值得期待的一年。

  从精装修的市场数据来看,虽然2021年精装修市场份额随着开盘数量的减少有所降低,但渗透率上升了4.6个百分点(仅商品住宅统计,不包含保障房及政策性住房),精装修产品在客户的认知接受度不断提升,未来精装修市场仍然是上升过程。但由于当前精装修市场专业从业人员缺乏,且缺少监管,市场乱象层出,仍需要一个相当长的过程进行行业的完善和调整。从布局结构上来看,新一线、二线城市是精装楼盘主要供给市场,未来精装修的主战场仍然是一线、二线城市。对于供应链企业来说,在当前的市场条件下,谨慎选择合作的房企,并有先觉触角,紧跟房企一二线城市的布局战略,积极主动进行有效的供需对接,对房企需求的准确把握,提供相匹配对标的产品是企业谈判的关键。

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