郑州的纾困方案,为其他城市提供哪些借鉴?

亚晨2022-08-01 12:02:35来源:中房网

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  中房网讯 (亚晨/文)为盘活问题楼盘,郑州迈出了重要一步。

  近日,一份名为《关于我市头部房企自愿退出项目情况的汇报》文件截图在郑州市场流传。同时,有消息称郑州有关部门近日组织建业、鑫苑、康桥、世茂、绿地、正商、融创等多家重点房企召开项目汇报会,并对这些企业旗下在郑州的部分项目给予纾困政策支持。

  从近期各地的情况来看,“保交付”已成为多地支持房地产市场健康发展的重要议题。银保监会为此也多次表态,支持地方做好“保交楼”工作,促进房地产业良性循环和健康发展。

  郑州此次举措,为全国提供了一份学习样本。尤其是对于头部房企重点项目风险的化解仍需积极研究,从而使购房者的合法权益得到更好的保障。

  纾困房企,郑州“破冰”

  根据网传的郑州文件内容显示,所谓“退出项目”,并非是让房地产企业完全退出该项目,而是通过四种纾困模式:

  模式一,棚改统贷统还模式。由省级平台公司参与,后期政府主导;

  模式二,项目并购模式。主要针对资产大于负债项目,由央企、省属国有企业和金融机构对接,对问题房企进行产权重组,提供资金支持;

  模式三,破产重组模式。对于体量大、债权债务复杂的项目,积极引进战略投资人,同时拉长金融机构还款期限,以时间换空间。也可通过代建托管保交楼。在烂尾楼盘企业进入破产重整程序后,为破产项目提供共益债资金,用于烂尾楼盘恢复施工。

  模式四,保障性租赁住房模式。对于去化周期较高的项目,积极利用回购保障性租赁住房模式回笼现金流。

  该文件的本意,是郑州方面在推进“保交楼、保民生、保稳定”的三保工作中,计划帮助在郑州的优质房企解决当下遇到的困难。对于那些长期深耕郑州的头部企业,被考虑作为优先纾困的对象。

  据当天参会的企业透露,此次会议更多的是对目前项目情况的摸底,未到真正的执行落地阶段。从与会的多数房企选择来看,更倾向于选择“棚改统贷统还”的模式将项目整体盘活。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示,统贷统还模式有助于减轻地方财政压力,同时借助国开行政策性金融资源、加快推进棚改工作的一项重要工具。在停工停贷潮下,是解决房企资金瓶颈、快速重启项目施工进度的重要资金渠道。

  从整体考虑来看,只有通过化解部分重点房地产企业的楼盘风险问题,保障购房者的合法权益,整治乱象,市场信心才会慢慢恢复。从郑州的做法来看,值得其他城市效仿。

  纾困经验或将被复制

  进入7月份,全国性的“停工停贷”风波引发社会关注,让房地产行业和地方都感到了巨大的压力。

  7月28日召开的中共中央政治局会议提出,要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。

  值得注意的是,“保交楼”一词首次出现在政治局会议中。这也意味着,“停工停贷”风波,已经得到了最高层的关注。

  实际上,最早的一份停贷告知书来自于2021年4月的太原。今年1月和5月,南宁也曾出现过业主向银行告知停贷的事件。而此类事件真正受到关注,则是源于今年6月30日景德镇的一份停贷告知书。在此类告知书的基础上,7月份这类事件快速发酵,乃至在全国多个城市开始蔓延。

  根据兴业银行此前公布的数据,该行涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额达16亿元(其中不良贷款余额0.75亿元),已出现停止还款的按揭金额3.84亿元,主要集中在河南地区。

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  另据易居研究院监测,截止2022年7月16日,全国至少出现271份停贷告知书。其中,河南(54份)数量较多。而作为省会城市的郑州共有32份,这也意味着此次郑州至少有32个楼盘卷入到了停工停贷风波中。

  巨大的压力面前,郑州率先出手寻找多渠道纾困办法也就在情理之中了。尽管要彻底解决“保交付”,仍存在一定的难度,但郑州方面近期也确实拿出了一些实际举措。除了此次头部房企的纾困措施,郑州此前还成立了地产纾困基金,由郑州地产集团与河南资产管理有限公司联合设立,通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式,参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

  严跃进认为,此次郑州的解决措施在处理问题楼盘和行业问题解决思路的启发方面都有积极的作用,对于全国其他城市都有积极的借鉴意义——由代表地方政府意志的国企平台来发起纾困基金,能解决最核心的资金问题,也有更多的专业人士和精力去解决问题;而棚改统贷统还等纾困措施的推出,又形成了比较明晰的解决工具包,对于解决房企问题和保障购房者权益都有积极的作用,因此值得其他地方研究和参考。

  中房研协测评研究中心此前发布的一份报告也指出,纾困需要多管齐下,才能保证“促复工、保交付”这个核心诉求得到实现。比如,针对已停工项目,政府要主动做好摸排工作,了解项目停工原因,积极盘活问题项目。针对具备开发能力但短期资金周转困难的企业,可牵头组织金融机构、投资机构、施工方、供应商及开发商等多方协调工作,稳融资、缓债务,加快推动项目复工。针对已不具备开发能力、企业经营风险较大的企业,可鼓励优质房企接盘,并在项目兼并购上给予融资贷款等适度支持。

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