历劫的房企们,何时将迎来黎明?

克胜 曲涛 高鹤2022-11-18 11:35:48来源:中房网

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  中房网(克胜 曲涛 高鹤/文)黄金时代,诞生了无数豪杰。黑铁时代,又将消磨多少昔日天骄?

  过往意气风发的众多房地产企业,如今正站在债务悬崖的边缘,举步维艰。即使暂时没有债务压力的房企们,也都是噤若寒蝉,如履薄冰。

  没钱,压垮房企的最后一根稻草

  近日,地产股受多重利好因素影响,开启全面反弹之势。与之相对应的是,进入10月下旬,地产股曾经历了断崖式的下跌。一些基本面还相对不错的房企股票价格已经低于每股净资产。这在原本就神经紧绷的房地产行业上,又增添了一丝不安。

  如果将股价大幅震荡解释为“波动”,那在债务方面,即便用最乐观的词语来描述也怕是“不容乐观”。

  据克而瑞数据显示,今年四季度房地产企业将又迎来新一波偿债高峰。届时,200家核心房企境内外债券合计到期规模达1812亿元,其中海外债约为617亿元。

  而从企业销售端整体来看,现阶段的房地产市场整体依然不给力,销售端未形成可观现金来源。国家统计局最新公布的数据显示,1-10月份商品房销售面积111179万平方米,同比下降22.3%,其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额10.88万亿元,下降26.1%,其中住宅销售额下降28.2%。从单月数据来看,根据测算,10月份商品房销售面积约为9757万平方米,环比下降27.9%,同比下降23.23%;商品房销售额为9452亿元,环比下降30.04%,同比下降23.71%,同样呈现大幅降温态势。

  企业融资方面,也并没有较大改观,房企融资量大幅减少至近年的较低水平。根据克而瑞监测的数据,2022年10月份100家典型房企的融资总量为424亿元,环比减少了37.1%,同比减少12.9%。境内发债主体仍然集中在央、国企以及部分头部优质房企。

  “卖不掉”,也“借不到”,负债房企流动性资金持续承压。据华创证券统计,刚刚过去的第三季度中,债券实质违约的房企队伍又新增了12张新面孔。据不完全统计,受债务违约等因素的进一步影响,有10余家房企先后收到“清盘呈请”。

  某房企内部人士表示,民营房企几乎都在“渡劫”,有几家能熬到市场回暖难以判断。

  一切为了“活下去”

  面对步步逼近的危机,为了“活下去”,在狠抓销售抓回款之外,房企们也是用尽了浑身解数。

  有的断臂求生。

  10月24日,融侨集团宣布,为了盘活存量资产,改善公司现金流,出售福州首融沣泽置业股权及相关债权,受让方为首开股份。标的股权交易价格为约2.498亿元,标的债权交易价格为3.21亿元,总计转让对价约5.708亿元。

  在其之前,世茂集团发布公告称,向芜湖信思达投资出售南京一项目公司的45%注册资本及销售债权,总代价约17.5亿元。经世茂集团方面预测,此次变现出售将会亏损约1.45亿元,但对于深陷流动性危机的世茂集团来说,回笼资金化解债务、维持经营才是头等大事。

  有的辗转腾挪。

  11月10日,富力地产公告称,其8笔总计135亿元的境内债整体展期已获通过,展期后的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。同一日,港龙地产完成2022年到期的13.5%发行在外优先票据的交换要约。11月7日,恒大地产两只债券展期一年被通过。

  wind数据显示,今年1-10月份,房地产企业进行展期的境内债共达1323.5亿元,展期债券数量达78只。据不完全统计,包括合景泰富、富力、弘阳地产、时代中国等超20家房企近期或正在推进或已完成部分债务展期或交换要约等。

  有的节衣缩食。

  近日,河南本土第一大地产商建业集团裁员7000名的消息在社交媒体上传出,相关媒体从多位就职于建业集团员工处证实了此事,相关薪资结算及离职日期统一为2022年11月15日。

  事实上,裁员、降薪、控成本节流已经是房地产行业的一个普遍现象,堪称房企应对压力的“标准动作”。据业内统计,今年以来,大型房企普遍裁员比例在30%以上,个别超过了50%。而中小型房企的裁员力度更大。如去年刚在香港上市的三巽集团,其中报显示的雇员人数,相较于去年底直接砍去了一半。在社交媒体上,房企的城市公司、项目公司高达30%-60%的裁员消息比比皆是,以搬迁总部、架构调整、区域合并等方式裁员“优化”的大中型公司更是层出不穷。据不完全统计,今年进行了组织架构调整或公布裁员的上市房企就有十余家,甚至包括暂时没有债务压力的头部企业。相比直接裁员,还有些“压力”企业进行了不体面的花式逼退,包括跨区调动、跨业务轮岗、体测、强制加班等等。此外,在降薪方面,高管降薪30%很常见,员工工资普遍打了8-9折,津贴、年终奖、福利等收入也基本被取消。

  也有的躺平,听天由命。

  去年,花样年在“躺平”上开了一个不好的头。据最新消息显示,其与主要美元债权人就缓解公司债务压力的执行方案,进行了细节讨论及确认。但是,截止目前,其债务重组计划仍未得到债权人同意。

  在已暴雷民营房企中,新力不是最先倒下的,却是垮得最快的。自去年9月,其股价闪崩、股票停牌以来,实控人张园林就“退群”了,公司层面也缺乏具体的自救措施。业绩更是惨淡,今年前10个月未经审核营运数据显示,该公司及其附属公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约31.37亿元,同比下跌96.08%。不仅如此,公司人员流失严重,甚至到了无人可用的地步。其2021年报、2022年半年报一拖再拖。

  据中国房地产信用信息平台显示,今年房地产开发企业的失信被执行案例相比以往增长迅速。2022年三季度,信用平台共收录房企失信被执行信息10248条,环比增长7.2%,同比增长39.3%。在这些失信被执行的情形中,列入原因为 “有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务”的高达6907条,占比近7成。

  更有悲壮遗憾的。

  头部房企的“暴雷”仍在继续,与以往不同的是,这些房企是选择“自爆”暂无融资通道的境外债,以“力保”境内融资造血功能不失。

  11月1日,旭辉控股集团宣布,暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息。其公告称,积极探索处置境外资产的机会,旨在创造流动性或实现去杠杆化,同时将全力保交付、保经营、维护境内融资。据了解,旭辉控股集团的境外债务总额约68.5亿美元,暂停支付的款项(即到期未付的本金和利息总额)约4.14亿美元。

  11月13日,中梁跟随旭辉脚步,宣布暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息,全力保交楼、稳经营及维护境内融资。公告显示,中梁控股的境外债务未偿还本金合计约11.8亿美元,其中境外优先票据和境外私募贷款的未偿还本金约2.5亿元美元。

  千亿房企旭辉和中梁的暴雷遗憾,虽然让房企更加瑟瑟发抖,但在某种意义上,却给了黑铁时代艰难房企们带来了一丝希望。

  特别是作为三道红线“全绿、被监管机构认定为示范房企的旭辉。其境外债的暴雷,或许在某种程度上扮演了近期房地产金融支持性政策出台的“最后一根稻草”。

  从旭辉董事局主席林中发朋友圈控诉“融资不畅、销售疲软,光让还钱哪家房企都吃不消”,到因为12亿元债务还不上而发内部信控诉“账面有逾300亿现金,但因为各地政府收紧预售资金监管,导致无法满足企业的合理按需使用”,最终宣布在境外债“躺平”。很可能正是这一过程,让有关部门和监管层人士下定决心要扭转局面。毕竟在当前市场环境下,缺乏外部融资支持和资金流动性支撑,大部分民营房企无法做到既要保交付、保运营,又要保兑付。就好比同时在三个鸡蛋壳上跳舞,哪个碎了都不成。

  于是,我们看到了三部门要求商业银行可与优质房企开展保函置换预售监管资金政策、看到了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》这个被称为“房地产金融16条”的接连出台,再加上支持房企融资发债的“第二支箭”的接连发力,这一系列支持政策,堪称监管部门转向纾困房地产行业的标志性动作。

 春天或许还尚时日,但严寒已经过去

  11月15日,高盛、穆迪、标普先后发布报告称,近期多项政策支持措施,提出了更具体、更系统性方法帮扶,预期后续政策落实及执行,或能为行业带来更多利好,缓解民营房企的再融资压力,有望提振市场信心。高盛预计,监管部门的最新政策将在短期内减少开发商的潜在违约机会、降低项目未能完工风险、改善市场情绪,或将支持楼市交投触底反弹,特别是仍在正常经营中的民营房企将在销售及项目建设方面受惠最多。标普信评也认为,只要再融资渠道通畅,企业也可以度过艰难周期。

  中欧国际工商学院教授盛松成表示,因新政策试图解决供求问题,要求金融机构承担更大责任,允许部分贷款展期,短期内缓解不良贷款快速积累的压力,帮助开发商稳定营运,有助恢复市场信心,预计房地产市场将可软着陆。

  中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立也称,“金融16条”的出台,说明政策重点更为突出,资金端的水龙头正在合理开启,房地产行业有望进一步更快地实现平稳健康发展。

  眺望春天的脚步之际,我们也必须总结这轮房地产市场深度调整的得失。

  中国房地产业协会会长冯俊日前在第十三届中国房地产科学发展论坛上表示,中国房地产市场经过一段时间的深度调整,在多方面政策的作用下,在经济发展总体向好的大背景下,有望走出低谷,进入市场规模相对小一些、平稳发展的阶段。但必须指出的是,此轮的深度调整,时间长、幅度深,教训深刻、损失巨大,形成这个局面,既有房地产企业发展模式的问题,也有制度环境的问题。在他看来,在供给端,要素价格上涨过快,供给与需求失衡,生产方式落后;在需求端,投资品属性过强,居民住房负债率上升过快,居民财富构成中住房占比过高;在企业机制方面,杠杆率过高,金融化过度,治理结构失衡。这些都是导致市场问题的深层次原因,因此必须反思从制度环境到企业发展模式存在的问题。

  在同一论坛上,全国政协常委、经济委员会副主任杨伟民也认为,目前房地产行业所面临的问题,不是单个城市和单个部门能解决的。在他看来,房地产在中国仍然是支柱产业,不是夕阳产业,现在面临的问题主要是结构性、区域性、体制性的。下一步要瞄准建立新的住房制度,多部门协同制定综合性、长期性、制度性的房地产新政。

  随着房地产金融工作、预售资金监管的重新定调,趁着政策暖意的东风,调整企业发展模式,或许是目前深陷重压下的房企们走出低谷的最好机会。

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