9月土拍热度回落,“量增质降”下这些地块值得关注

丁祖昱2020-10-15 08:46:22来源:丁祖昱评楼市

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  上半年,在稳经济、稳财政的支撑下,热点城市加大了优质土地的供应,刺激市场热度上升,高价地频出。房企竞拍热情在6月达到最高点,当月全国重点城市超百轮竞拍地块数量达到58幅。

  三季度以来,多地出台收紧楼市调控政策、供地结构发生变化,叠加“三道红线”融资新规的影响,9月份,土地市场热度明显下降,尽管成交规模有所回升,但成交均价明显回落,溢价率已经降至二季度以来新低。流拍率方面,随着三四线成交占比的提升以及土拍热度的下降,流拍地块也更为常见,9土地流拍率升至9.3%,较上月增加3.2个百分点。与此同时,从竞拍超百轮的高热度地块数量来看,7月以来竞拍超百轮的土地数量逐月下降,8月和9月相较于6月更是“腰斩”。

  从溢价率、流拍率、高竞拍轮次地块幅数、总价和单价榜单等指标来看,9月份土地市场整体转凉。接下来,鉴于中央严控地价房价,地方调控升级的大环境不会改变,优质地块入市比例将进一步下滑,但优质地块供应力度较强的上海、广州依然值得关注。

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  溢价率降至今年4月以来新低

  在多个城市大规模拍地的带动下,9月全国土地成交量明显回升,但成交均价却出现回落,“三道红线”融资新规下,房企拿地积极性有所回落,土地市场热度明显下调。

  CRIC监测数据显示,9月的溢价率环比8月下降1个百分点,降至15.2%,并创下今年4月以来新低。

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  从流拍率来看,9月CRIC重点监测的城市土地流拍率升至9.3%,较上月增加3.2个百分点,无人竞拍或未达底价而流拍的地块占到五成。流拍的土地主要集中在中小城市,西安、长沙、郑州等中西部二线城市也有不少地块流拍。

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  尽管9月土地成交量大幅上升,但房企竞拍积极性却有所降低,高轮次竞拍土地数量持续下滑。

  CRIC监测数据显示,9月份超百轮竞拍地块仅有29幅,较6月百轮竞拍地块数量腰斩,这也是自6月峰值之后超百轮竞拍的地块数量连续3个月下滑。总体来看,溢价率走低与高竞拍轮次地块数量减少保持一致,9月份反映土拍整体热度的指标均明显下滑。

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  九成超百轮地块位于长三角

  长三角各城市仍然是房企竞争的主战场。超百轮竞拍地块中长三角城市就占了27宗,占全国的占比超过九成,其余的2幅地块分别位于成都和石家庄。

  具体从高竞拍地块分布城市来看,长三角城市宁波依然占比最高,29宗超百轮竞拍地块中宁波占了6宗,占比达21%。尽管经历了楼市调控,但房企在宁波竞争依然较为激烈,究其原因主要是因为近期郊县热点板块推地频率提升,以9月份为例,具有规划和轨交利好的江北慈溪板块接连挂牌多宗地块,预计10月份宁波的竞拍热度还将延续。

  纵向对比来看,近几个月宁波优质地块推出量明显减少。以6月为例,宁波有16幅超百轮地块成交,并且地块多以主城核心区地块为主,城市地价屡破新高,优质地块的数量在近三个月来减少近63%。

  不仅是宁波,嘉兴、台州、金华、无锡等城市的超百轮竞拍土地均有不同程度的减少,原因很大程度上与供地数量和质量明显降低有关。

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  9月土地成交价格全面回落

  优质土地供应减少的情况下,9月成交总价榜呈现全面下滑趋势,其中入榜门槛环比下滑幅度接近2成。具体来看,9月总价最高地块位于北京,成交总价达69.78亿元,创下了石景山区年内成交总价最高纪录;门槛地块是厦门岛内湖里区,地块最终由中骏以最高限价33亿元竞得,溢价率25%。

  9月成交总价最高的10宗地分别来自9个城市,较为分散,意味着热点城市土地供应中优质土地的比例进一步减少。

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  从全国单价榜单来看,由于供地质量明显下滑也出现了全面回落的现象,其中9月入榜门槛较上月下滑了9%,榜首也下跌了15%。

  具体来看,单价最高地块为上海北外滩核心区的稀缺含宅地块,土地价值极高,最终由恒大以51000元/平方米的价格竞得,溢价率11%;门槛地块位于广州越秀区,平均楼板价为26030元/平方米。

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  优质地块比例将进一步下滑

  总的来看,从溢价率、流拍率、高竞拍轮次地块幅数、总价和单价榜单等指标来看,9月份土地市场整体转凉。接下来,鉴于中央严控地价房价,地方调控升级的大环境不会改变,优质地块入市比例将进一步下滑。

  克而瑞数据显示,从9月土地挂牌数据来看,起拍楼面价超过3万元的优质地块仅有6宗,上海涉及4宗,广州涉及2宗。中西部二线城市成为供应主力,南京、天津、苏州、杭州均减少了优质土地入市数量。

  土地质量明显降低的同时,高单价、高轮次竞拍、高溢价等现象的出现频次会继续下滑。

  尽管如此,从挂牌供应的角度来看,10月仍然有不少城市值得关注。优质地块供应力度依旧较强的上海、广州依然值得关注。

  具体城市来看,宁波和广州高品质地块较多,优质地块(总价超10亿或起拍楼板价超1万元/平方米的地块)幅数分别为12和10块。宁波遥遥领先主要是由于宁波地价在二季度上涨迅速,并且本月供地集中在中心城市江北区和鄞州区,出让底价大都超过1万元/平方米,优质地块数量遥遥领先。

  上海、东莞、重庆、成都、杭州、无锡、济南也有多宗优质地块值得关注。上海优质地块供应幅数达到了8宗,杨浦东外滩、静安天目社区两地块起拍楼板价均超5万元/平方米,尤其是东外滩的定海社区D1-5地块起拍楼板价高达6.2万元/平方米,已经接近7月份龙光竞得的一街之隔的土地的成交价65440元/平方米,除此之外,浦东北蔡、三林板块也有优质旧改地块出让,起拍价均在4万元/平方米以上。

  不过在这些优质土地占比高、同时热度也比较高的城市,建议还需仔细测算拿地成本,避免后期利润空间或现金流不足的风险。

  此外,那些供地规模较大的西安、长沙等中西部二线城市也值得关注,尤其是具有规划利好的近郊板块,在板块供求符合投资预期的情况下,相比开发限制严格、土拍竞争激烈的稀缺优质地块而言,或许反而能获得更高的投资收益。

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