深圳为什么中止二轮集中供地?调控收紧下规则生变

许倩2021-08-13 08:53:03来源:中房报

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  8月9日,原本是深圳计划第二轮集中供地时间,却因几天前一纸公告而被“叫停”。

  8月6日晚间,深圳公共资源交易中心发布公告称,中止第二批集中供地挂牌出让工作,具体出让时间另行公告。同时,公告还表明,已交纳的竞买(投标)保证金将原路退回开发商。

  紧接着第二日,备受关注的“深房理”案件公布最新进展。

  关于深圳中止二轮供地,官方并未给出解释,业界流传出两种声音:一是认为官方担心土拍过热,诞生“新地王”等,不符合“房住不炒”大方向。二是报名房企严重低于预期,多地块出现零企业报名情况;拿地意愿较强的多是深圳当地国企,民企参与度很低。

  在多位业内人士看来,深圳此次中止交易并不只是简单延期,是一次“大修”,土拍规则甚至地块都有可能发生变化。

  不独深圳。按照之前的供地时间表,北京原计划于7月份、广州原计划于6-7月份推出第二轮集中供地地块,现均已推迟。8月10日,天津市规划和自然资源局发布公告称,第二批集中供地中61宗国有建设用地挂牌时间延长至8月31日。

  “土地是房地产市场源头,如果想控制和稳定房价,一定要控制和稳定地价。一线城市土地出让规则如何确定,对其他城市具有很强的示范性及引导效应,对于下半年房价走势及预期也会产生很大影响,所以土地出让活动需要非常谨慎。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示。

  深圳紧急中止二轮供地

  一个月前,7月9日,深圳发布了本年度第二批次住宅用地集中出让公告:公开挂牌出让22宗住宅用地,总土地面积约83.38公顷,地块总建筑面积约275.1万平方米;起始总价约421.98亿元,最高限价总金额约620亿元。

  这算得上是深圳史上最大一批宅地供应量。深圳首批集中供地仅推出6宗地块,收金138亿元。

  从原计划出让方式来看,深圳第二批次与第一批次在竞拍规则方面并无太多不同。22宗地块中,除2宗地拟用于建设全年期自持市场租赁住房,采用“单限双竞”(即限最高成交地价、竞成交地价和竞配建无偿移交的公共租赁住房面积)方式挂牌出让,其余20宗住宅用地均采用“双限双竞”(限最高地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞只租不售的人才住房面积)方式挂牌出让。

  但8月6日(周五)晚,原定于8月9日(周一)出让的深圳第二批集中供地计划的22宗居住用地,全部中止出让。

  业界猜测,这与房地产调控收紧以及近期高层讲话有关。

  就在7月22日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话。当日,住建部、央行分别对保障性租赁住房、房地产调控、房地产金融调控发表权威解读。“房住不炒”的调控主基调、稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制被再次重申。

  韩正指出,要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。

  住建部方面亦强调,要着力建立房地联动机制,推广北京市做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。

  无疑,这对于第二轮集中供地规则提出了更高要求。李宇嘉认为,深圳第二轮供地规则或与国家最新要求有一些出入,因为原定是要在7月底推出第二批集中供地,现在可能需要重新调整供地计划。

  值得注意的是,在首轮集中供地中,深圳方面表现并不算好。

  在深圳首批集中供应的6宗土地中,溢价率最高达45%,楼面价最高达每平方米7万元,综合溢价率达30.9%,居全国第二;在稳地价进而稳房价、稳预期目标方面存在一定修正部分。

  中原地产市场分析师卢文曦对中国房地产报记者表示,随着楼市调控进一步趋紧,土地市场要防止过热,土拍规则需要进一步优化,既要让土地能卖掉,溢价率也不能太高,市场预期要稳住。

  降温地市!多地悄然提高第二轮供地门槛

  在深圳中止第二轮供地不久,天津宣布推迟第二批集中供地挂牌时间,进而入市时间亦随之推迟。

  8月10日,天津市规划和自然资源局发布公告称,第二批集中供地中61宗国有建设用地挂牌时间延长至2021年8月31日,挂牌起始时间统一调整为2021年9月1日9:00起,挂牌截止时间统一调整为2021年9月10日,竞买保证金到账截止时间及竞买报名截止时间统一调整为2021年9月8日16:30。

  公告提出,竞买企业报名时,须提交其股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺和竞买企业资信良好的资信证明;竞买企业须由自有账户交纳竞买保证金,经审核符合要求的方可报名参加地块竞买。

  值得注意的是,天津对第二轮推出的61宗地块最高限价均进行了调整,溢价率均不超15%。其中,60宗地块下调了最高限价,下调幅度最高达11.82亿元,另外1宗津南黄(挂)2021-033号地块设置了1.97亿元最高限价。

  相对于首批集中土拍,在第二批集中供地中,杭州、苏州等部分热点城市已经开始给土拍规则打“补丁”。

  7月30日,杭州第二批31宗涉宅地块集中挂牌。此次杭州推出31幅涉宅地块,总出让面积191.55万平方米,总出让建筑面积466.02万平方米,总起拍价为633.78亿元,预计将在9月7日-8日陆续出让。

  值得注意的是,对于第二轮土拍,杭州宣布调整土拍竞价规则,除大幅提升保证金门槛、取消“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”外,首次在十城区推出“竞品质”试点地块。这类地块将采取一次性公告和线下“竞品质”线上“竞地价”两阶段操作方式出让,且全部要求现房销售。

  据当地企业人士称,要求现房销售,无疑将拉长房企回款周期,实质是提高了对房企自有资金实力的要求,引导房企理性拿地,相比第一次集中土拍空前热度,二次集中供地土拍新规将给杭州市场带来一定“降温”效果。

  “接下来杭州市场基本就是大房企竞技场,小开发商在杭州市场几乎没有机会。”有房企人士坦言。

  无锡在第二轮集中土拍中则重点调整了出让规模、供地结构,以及竞拍规则,土拍热度较首轮明显降温。从出让规模上看,无锡第二轮推出的土地面积较首批新增32万平方米,供应总量达到了123万平方米,占今年三次集中供地总量的41%。为防止市场热度过高,一方面严格控制地块溢价率,另一方面出让方式调整为“限地价+摇号”,同时,限“马甲”拿地。

  8月9日,浙江嘉兴市区推出年内第二批集中供地,挂牌7宗涉宅地块,总出让面积528.4亩,总建筑面积67.8万平方米,合计起拍价56.96亿元,将于8月30日出让。

  在嘉兴市区首次集中供地中,13宗涉宅地块全部拍至封顶价格,总成交金额118.2亿元。

  随着越来越多城市加入第二轮集中供地行列,新的拍地规则、变数也随之增加,或许土地市场热度亦将迎来真正降温。

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