“现房销售”劝退开发商 杭州9宗竞品质地块“流拍”

付珊珊2021-09-16 09:04:39来源:中国房地产网

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  杭州第二次集中供地可谓一波三折。

  由于第一次集中供地杭州地市热度太高,为了响应中央的政策号召,杭州连续两次推迟第二次集中供地时间,且对出让规则再三修改,最终于8月26日重新发布了第二次集中供地公告。

  按照彼时供地公告中提示,9月15日中午12点,这是杭州第二批集中供地中的10宗竞品质地块递交申请文件及缴纳保证金的截止时间。

  但据本地消息称,这10宗竞品质地块中,仅富阳富春湾新城地块的报名情况符合要求,其他9宗地块因有效申请没有达到规定门槛,无法进入后续正式竞价环节。

  这也意味着这9宗竞品质地块要“流拍”了。

  长期以来,杭州因为经济基础和购买力强劲成为不少开发商的必争之地,但如今,多宗地块因乏人问津造成“流拍”,背后原因几何?

  在多位房企人士和市场人士看来,竞品质地块要求现房销售成为劝退不少开发商的决定性因素。

  “这十块竞品质地块要现房销售,财务成本高,项目现金流不好,算不过账,另一个原因还是政府调控政策见效,导致开发企业对未来市场预期有所改变。”一位浙江上市房企总裁表示,虽然对竞品质地块未参与,但根据其所在公司的计划,第二次集中供地中的其他宅地会选择几块参与。

  现房销售劝退开发商

  8月26日,在多次修改出让规则后,杭州重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告。

  不出意外,提高资金门槛、禁马甲、限溢价率以及摇号成为调整后规则中的关键词。值得注意的是,杭州第二次集中供地还试点竞品质地块。

  在出让明细中,共有10宗竞品质地块,需在9月15日09时00分至2021年9月15日12时00分递交竞买报名资格申请及相关文件,且规定“若有效申请文件不足3份的,则取消竞买报名资格申请活动”。

  对于竞品质的地块,除了要严格按照其他宅地的出让规则外,还有一条即需要现房销售。

  相关研究机构分析人士表示,杭州此次竞品质地块的出让条件比较苛刻,现房销售,对当下的房企来说,流动性一下子被限制住了,这是很大因素。

  另一方面,上述分析人士认为,杭州的竞品质与北京的竞高标准不太一样,杭州的竞品质方案还是在前端,并不是摇号后竞争品质方案,因此房企需要提前做大量工作,增加了拿地成本和开发成本。这两个因素导致很多开发商不会特别积极参与竞品质地块的拍卖。

  除了现房销售让众多开发商“算不过账”,在一位深耕浙江的房企人士看来,银行贷款紧缩也是一个重要原因。“目前银行没有贷款额度,很多开发商贷款批不下来,现金流是一个非常大的问题。如果企业拍了地最后又没有现金流去支付,压力也很大。”

  多重压力之下,杭州10宗竞品质地块中9宗“流拍”也在意料之中。

  上述分析人士表示,按照过往经验,流拍的地块可能会调整规则以后再进行二次上市,但短期之内上市的可能性不大。

  此外,杭州此次试点竞品质地块实际上也是对市场的一次试水,通过这种方式了解市场反应,但从目前的情况来看,多数竞品质地块出现“流拍”,业内人士预计杭州可能会针对此规则再次做出调整。

  多城第二次集中供地遇冷

  由于杭州第一次集中供地推出地块数量多,房企拿地积极性也高,虽然最终地块利润很薄甚至亏损,但不少房企已经在第一次集中供地中及时补了仓,所以对于杭州第二次集中供地,不少企业参与拿地的积极性明显不足。

  在第一次集中供地中斩获不少的宋都地产,其相关人士在接受采访时就表示拿地不一定要在这个节点,早一个季度晚一个季度对公司整体战略不会有太大影响。

  据一位重点布局杭州的30强房企相关人士表示,由于其所在公司去年很多尾盘去化完了,今年的确需要及时在杭州补仓,且彼时公司现金也很充足,考虑到杭州核心地段的优质地块越来越少,可能是最后的补仓机会,所以第一次集中供地中公司发力拿了不少地块。

  但对于第二次集中供地,该人士表示仅会少量关注,除非是利润高且优质的地块,不然不会轻易拿地。

  “其实公司原定计划就是第一批供地会集中发力,第二批少量关注,等第三批供地的时候公司也差不多回款了,会再重点拿一下(地)。”但计划赶不上变化,由于集中供地存在的不确定性太大,公司对于第二次和第三次集中供地中的拿地安排也存在很大变数。

  杭州土地市场降温已经是板上钉钉的事实,但杭州并非个例。自从自然资源部召开闭门会议,针对热点城市地价过高的现象提出针对性降温举措,各地纷纷延迟了第二次集中供地时间,并对出让规则做出调整。

  从结果来看,第二次集中供地以来,全国多地土拍市场转冷。

  例如,福州市自然资源规划局在土拍前发布多份补充公告,其中就包含因出让方案优化而取消出让4宗土地。

  9月10日,济南迎来今年第二次集中供地,但在开拍前,济南公共资源交易中心发布公告,宣布4宗地块终止挂牌,最终地块虽无流拍,但成功出让地块全部以底价成交。

  类似的情况还发生在天津。在第二次集中供地开拍之前,天津发布公告,19宗地块因故停牌,最终成交的40宗地平均溢价率仅0.6%,流拍率升至35%。

  成都也未能“幸免”。9月14日,成都第二批次集中供地截止缴纳保证金,最终原定出让的75宗地中有17宗地因故终止,剩余58宗继续拍卖,剩余宗地共吸引房企45家,其中国企30家,民企15家。能够继续拍卖的58宗地块中,仅有5块地参拍企业超过10家,其余地块参拍房企均低于10家,大部分地块参拍企业在5家以内。

  9月15日,成都二次供地正式开拍,但拍卖过程也并不如想象的激烈,当日上午出让的9宗地块仅用了半个小时左右便全部以底价成交,下午场竞争略微激烈,4幅地块溢价成交、3幅地块底价成交,而晚间场由于部分地块被终止出让导致场面冷清,甚至出现有地块无人竞价的局面,最终地块流拍。

  显然,与第一批集中供地时所展现的热度相比,成都的地市也开始降温,房企拿地趋于理性,调控从单纯“稳住地价”向“稳实际地价”转变。

  虽然地市趋稳符合当前的调控基调,但易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,针对目前在拿地过程中房企出现的“躺平”现象,也是需要重点关注的风险点,后续仍然在稳定地价的基础上不断关注房企拿地意愿,否则房企拿地节奏放缓对于各地土地供应目标的完成也是一个较大挑战。在各地管控地价的同时也应倾听房企心声,主动为房企减负,真正让房企参与到土地供应和交易的市场中。

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