北京打响2022年集中供地“第一枪”,国企央企仍是“顶梁柱”

2022-02-18 08:46:37来源:丁祖昱评楼市

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  2月16日,北京打响了2022年节后集中供地“第一枪”,经过20余家品牌房企两日竞拍,至17日,北京首轮推出的18宗含宅用地最终成交17宗,其中9宗地块底价成交,3宗地块达到最高限价。

  无论是整体溢价情况,还是流拍率,节后重点22城首场集中土拍的热度较2021年末的最后一次集中土拍明显回暖,品牌房企的回归、积极参拍也说明企业的投资积极性正在修复。

  整体来看,在资金压力下,民企参拍积极性仍然不高,国企央企仍是此次拿地的主力军。

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  竞现房比例成常态

  作为2022年集中供地的第一枪,北京本轮土拍总体上延续了2021年的表现。

  从土拍规则来看,竞现房销售已经从试点成为普遍现象,本次挂牌的18宗含宅用地,有9宗地块设置了竞现房销售面积竞拍方式,占比达到50%。此外,本次土拍依然延续了对于高标准方案的要求,竞拍进入最后一个阶段,都需要提交高标准方案。

  从竞现房销售来看,一方面可以防止项目扎堆入市,切实保障消费者的权益,做到“所见即所得”,未来同期开盘的项目中,现房项目也比期房项目更具备优势。但现房销售对开发商的施工能力、现金流能力提出了更高的要求,大幅降低开发商的资金使用效率,以至于降低盈利水平。

  在保障房企盈利水平方面,北京首轮土拍也做出了“让利”,且地价控制更为明显。从溢价率来看,18宗地块中有1宗地块最高限价溢价率仅3%,4宗最高溢价率为5%,2宗最高溢价率为10%。因此,本轮土拍吸引多家房企积极参拍,参拍房企达到20余家,华润、中海、绿城均参拍了5宗地块以上。

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  溢价率提高,流拍率走低

  从溢价率和流拍率两项指标来看,土地市场整体表现“回温”。北京首轮土拍平均溢价率为4.5%,与去年第三轮相比提升了3个百分点,同时,流拍率也从17%回落至6%。

  此外,本轮土拍还有3宗地块触及最高限价,热度可见一斑。

具体来看,三宗触及最高限价地块分别为丰台区纪家庙地块、朝阳区崔各庄地块,以及中关村生命科学园地块,分别被华润、绿城和建发收入囊中。其中,华润和绿城地块最终分别以6%的政府产权、4.1万平方米的现房销售成交,而中关村生命科学园地块进入竞现房销售环节后无房企举牌,最终由建发以最高限价竞得。

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  首轮土拍盈利空间较大

  当前的土拍市场,项目的盈利水平是房企投资关注的最重要因素。

  经测算,北京首轮集中土拍整体盈利空间较高,成交楼板价与住宅销售指导价之间价差达到2万元/平方米以上的地块就有17宗,盈利空间较为可观。

  以华润竞得的丰台区纪家庙纯宅地为例,其销售指导价与楼板价之差达到4万元/平方米以上,地价房价比为0.6,虽然政府产权份额达6%,仍然有一定的利润空间。

  反观丰台区[2022]003号地块,该项目由北京城建竞得,成交楼板价为22008元/平方米,销售指导价达到88000元/平方米,地价房价比仅有0.26,房价与地价的差值更是在6万元/平方米以上。但地块存在5.4万平方米的产业用地,且有9800平方米的保障房,运营的复杂系数较高,因此最终仍是底价成交。

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  国企央企仍是“顶梁柱”

  从地块的区域分布来看,近郊区持续成为北京土地供应的主力区域,地块主要集中在大兴区、昌平区、顺义区等,近郊供应面积共计96.72万平方米,占60%。而城区占比只有三成,丰台区、朝阳区和石景山区各成交2宗地块。

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  在2022年的北京首轮集中供地上,10强房企表现抢眼,本土平台公司也崭露头角,国企央企仍然是“顶梁柱”。

  10强房企中有5家本次在北京拿地。具体来看,绿城共计拿下3宗地块,总成交金额98.4亿元,成为本次土拍中的最大赢家。其中朝阳区崔各庄地块更是本次土拍热度最高地块,中海、华润和绿城均积极出价,触及最高限价后绿城以现房销售4.1万平方米成交。此外,中海、华润也各落两子,保利和金地通过联合体的形式拿下2宗地块。

  此外,规模房企旭辉、建发也有所斩获,北京本土平台公司(兴创、北京城建、北投、怀柔科学城)拿地占比约为三成左右(按幅数计算)。

  品牌房企对北京的参拍意愿仍然较为强烈。

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  当前北京首轮土拍中表现出的品牌房企的回归、积极参拍现象,意味着企业的投资积极性正在修复,但资金压力下,民企参与度仍然保持谨慎,拿地企业多为国企和央企,作为春节后集中供地“第一枪”,北京土拍市场表现起到了提振土地市场信心的作用。但由于行业现在仍整体处于低谷期,集中供地预计还会出现“分化”,一线城市土地市场或将率先回温,而其他城市、企业则还需要一段时间的修复期,国企和央企“拖底”的现象仍将持续。

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