广州首轮集中供地341亿元收官:国企“兜底”,民企开始入场

曾冬梅2022-05-06 08:42:29来源:中房报

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  5月5日上午,今年广州首轮集中供地的18宗涉宅土地进入竞价阶段,最终17宗得以成功出让,1宗流拍,成交总建筑面积239.4万平方米,收金约341.4亿元。

  这次的土地拍卖有两个亮点值得关注,首先是沉寂已久的民营房企开始活跃起来,大华集团、兰园控股分别竞得1宗土地,其次是底价成交的僵局被打破,有2宗地块的溢价率分别达到了10%、15%。

  “在政策大环境转好的情况下,民企投资的信心正在缓慢恢复。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓如此认为。

  在广东中原地产项目部总经理黄韬看来,这次的土地拍卖结果对提振士气有一定帮助,但目前广州大部分在售项目的销售依然不理想,预计要到11月份市场才会有明显的回暖,“这几个月仍然比较难熬。”

  国企、央企仍是主导 民企开始入场

  本次集中供地,广州推出了18宗涉宅土地,计容总建筑面积超276万平方米,起拍总价367.7亿元。据了解,2021年广州3次集中供地分别推出了48宗、48宗及17宗土地,最后一次的17宗土地有12宗被国企、央企竞得,仅有1宗为民企所得,4宗流拍,成交总建筑面积约226万平方米,成交总价约304亿元。

  今年广州的首次集中供地跟去年的第三次规模相仿,但成交结果较为乐观,18宗地块中15宗底价成交,2宗溢价成交,1宗流拍,无论是成交面积还是金额,都有所上升。从竞拍结果来看,国企、央企拿下了15宗土地,依然是土地市场中的主导力量。广州地铁的表现颇为突出,斥资约165亿元一举包揽4个地块,分别为海珠区赤沙车辆段AH031422、AH031419地块,石榴岗南侧台涌AH032318地块、白云区广海路地块一、东平地铁站综合开发AB2201086地块。

  本地国企越秀地产以29.37亿元的底价斩获2宗地,分别为2022NJY-3广州市南沙区亭角地区(原梅山工业区)地块、白云区广龙路AB0805104地块。值得一提的是,白云区广龙路AB0805104地块是广州首个全自持保障性租赁住房项目。

  本次溢价率最高的土地是白云区空港大道中东侧AB2904003地块,经过25轮报价、达到15%的最高溢价率后,由中国海外发展以9%的自持比例竞得,成交总价约27.2亿元。

  另1宗溢价成交的土地是荔湾区金桥二期地块,2家房企进行了11轮竞价,最终被兰园控股以约5.5亿元的总价竞得,溢价率10%。同为民营企业,来自上海的大华集团则以13.28亿元的底价拿下了增城区朱村街山田站北A21021号地块。

  荔湾区陆居路AF020208、AF020245地块已经是第二次流拍。相较上一次推出,地块的计容建筑面积由约20万平方米缩减到了14.8万平方米,起拍总价由约39亿元下调到30.4亿元,但依旧无人问津。土地出让文件显示,项目建成后,竞得人自持商业办公物业须不低于AF020208地块计容建筑面积的50%,且自持年限不少于10年,而且竞得人还需要出资修缮及维护地块内的文物和历史建筑等。广州一位业内人士认为,正是这些出让条件影响了开发商的积极性。

  超九成成交 提振市场信心作用“有限”

  为了顺利卖出这批土地,地方政府做了不少工作,包括压缩此前流拍土地的规模、降低出让总价,取消部分限制条件等。除了陆居路地块外,南沙区2022NJY-1地块的计容建筑面积也由28万平方米下降到22.6万平方米,出让总价由28.3亿元降至15.6亿元。增城区朱村街山田站北A21021号地块在2021年9月曾推出拍卖,当时的出让底价为16.3亿元,因无人出价而流拍,此次出让,在没有调整土地面积的前提下,底价直接降至13.28亿元,相当于打了8折。

  在2021年广州第二、第三次集中供地中,不少土地都有“限房价”“限销售对象”等要求,此次则没有提及,有效降低了开发商的运营压力。

  “超过九成成交,对市场是个正面的影响,有助市场信心的恢复,但提振作用有限。”合富研究院高级分析师冯佩云对中国房地产报记者表示,国企、央企的“兜底”意愿超出了她的预期,原本预计有10块地的归属是国企、央企,没想到最后的覆盖面会大幅扩大。她认为,两家民营企业的出场不能代表这部分群体的境况已明显改善,“民营企业的资金还是偏紧,虽然这次拍地有2宗为民营房企收获了,但都各有特殊性,金桥二期地块规模太小、总价不高,而朱村的地主要是下调了价格,大华集团属于低价补库存。”

  溢价成交的地块也有其市场逻辑。肖文晓认为,房企对有机会实现高溢价的高价值地块更为追捧,与近年来广州高端住宅市场的强势表现相吻合。他提供了一组数据用以印证开发商的价值判断,“2021年,广州8万元/平方米以上的一手住宅成交了1473套,是2018年的10倍;总价1000万元以上的一手住宅成交2802套,接近2018年的4倍。”

  如果从整体市场面来看,即便政策暖风频吹,广州楼市的走势仍不容乐观。广州中原研究发展部的统计显示,4月份广州一手住宅网签成交5458宗,环比减少15%,同比下跌49%。由于成交增速放缓,消化周期、库存量自2022年起迅猛提升,截至4月末,广州全市一手住宅的库存量达1121.3万平方米,处于近3年高位,去化周期13.7个月。该机构认为,当前的政策利好是否足以支撑更多买家入市等问题,还需要5月的实际成交给出答案。

  “网红盘只是个别,目前广州超过一半的在售楼盘仍然要促销、给折扣,未来几个月仍然比较难熬,不能过于乐观。”黄韬表示。

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