收金500亿元,华润成最大赢家!北京二批次集中供地收官

田傲云 彭红侠2022-06-02 08:54:58来源:中国房地产网

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  6月1日17时30分,随着最后一声槌响,北京二批次集中供地落下帷幕,总成交金额499.6 亿元。

  北京本轮集中供地共推出17宗地块,其中,朝阳5宗、丰台5宗、石景山1宗、昌平3宗、顺义2宗、平谷1宗。最终有14宗地块顺利成交,3宗地块流拍,其中有7宗地块在5月31日线上竞价环节中以底价成交。此次集中供地共计完成出让建设用地约74.37万平方米,约新增144.7万平方米商品房,成交楼面均价约为3.45万元/平方米,综合溢价率为5.35%。

  值得注意的是,本次有超过30家开发商和联合体参与竞争,既有华润、保利、中海、中粮、中铁建等央企、国企,也有北京城建、住总、首开在内的北京本土“热门选手”。从成交主体来看,除龙湖一家民企外,其余均为央企或地方国企,如华润、中海、大悦城、住总、城建、首开、首钢、中建一局等房企此次均有斩获。

  华润成为本轮集中供地拿地最多、金额最大企业,相继以74.7亿元、44.16亿元入手北京丰台亚林西地块、昌平区北七家镇平西府地块,总竞拍价款达118.86亿元。

  中建系亦势头很足,6月1日上午场接连斩获北京太阳宫、奶西村等热门地块。中海不遑多让,将北京石景山衙门口、顺义新城19街地块收入囊中。北京城建则低调拿下昌平土城新村和平谷府前街地块。

  据一位房企投拓人士透露,此次供地相对火热主要系利润相对可观,超过7成地块利润可以达到8%~10%,即便是需要共建的也有五六个利润点。

  不过亦有分析人士称,北京土地市场分化依然明显,企业出价分布非常不均衡,房企并未完全走出资金压力。

  4宗地块出现熔断进入摇号阶段

  6月1日,北京第二批次集中供地进入现场竞价。

  上午出让的是位于北京朝阳的3宗地块,下午出让的是位于北京丰台、顺利、昌平的4宗地块,其中,有4宗地块触顶熔断后进入摇号阶段。

  北京朝阳太阳宫地块是6月1日上午开拍的首宗地块,也是本轮土拍的热门地块之一,吸引了中海、大悦城+厦门国贸、金茂、中建智地、城建+华润、首开+保利+建工、中建玖合等7家房企及联合体报名参与竞拍。

  现场竞拍前,太阳宫地块已报价7次至59.9亿元。拍地现场,经过15轮竞价后触及上限价66.815亿元,随后7家房企和联合体参与摇号,确认大悦城+厦门国贸为地价上限竞拍人,进入竞政府持有产权份额环节。

  作为三环背靠中国人民大学附属中学的朝阳区学区房,北京太阳宫地块位置绝佳,配套资源非常丰富;且一二手房价倒挂超3万元/平方米的价格优势,是吸引房企竞拍的重要原因。

  不过,据消息人士透露,多数房企未能参与主要是受北京相关文件影响。2013年,北京市住建委发文称套均建筑面积140平方米以上的住宅楼栋拿预售证,需要8层以下的建筑施工进度封顶,8层以上的主体要完工一半。

  为了鼓励装配式建筑发展,2017年北京发布文件,装配式建筑可不受此进度限制。不过就在4月25日,北京市政府宣布废止2017年文件,未再为装配式建筑放开进度要求,这也就意味着原本可以在今年下半年开盘的太阳宫,预计将于明年下半年方可入市。以太阳宫地价上限66亿元、年利息5%粗略计算,至少需要3.3亿元资金成本。

  此外,北京太阳宫地块还有10%政府持有份额,实际售价将至11.7万元/平方米,利润水平再打折扣;且较高的拿地总价对于房企而言风险将更大。

  多种因素影响下,虽有房企退出竞拍,不过这也未对太阳宫地块造成太大影响。竞拍现场,7家房企和联合体激战15轮触及上限66.815亿元,摇号确认上限竞拍人后,经过34轮报价再次触及政府持有产权份额10%上限,进入第二轮摇号。最终,中建玖合以66.815亿元和10%政府持有产权份额摘得该地块,成交楼面价8.83万元/平方米,溢价率15%。

  位于北京丰台区的小瓦窑村地块是本轮土拍中参与房企最多的地块。开拍前,该地块吸引了润泽、三元嘉业、电建+首钢、中铁置业、首开、中海等11家企业参与,报价14轮至24.56亿元。

  6月1日下午,该地块开拍不久,在懋源、三元嘉业等房企轮番举牌中,很快达到最高上限价格26.45亿元进入竞报“现房销售”面积环节,8家房企经过约30轮竞报后,达到“现房销售”面积上限进入摇号环节。最终,电建+首钢以26.45亿元和现房销售面积30000平方米摘得地块,成交楼面价约4.5万元/平方米,溢价率15%。

  有房企投拓人士对记者分析,北京小瓦窑地块教育资源优质、交通便利,销售指导价相对周边来说更具优势,未来项目入市竞争力强,于房企而言去化压力更小。

  一家报名参拍小瓦窑地块的房企人士亦对记者表示,起始楼面价3.87万元/平方米,销售指导价7.5万元/平方米,按限价和房价差来算,项目利润不会低于10个点。

  位于北京顺义的薛大人庄2号地块是本轮土拍中首个“高标准”住宅地块,华润、首开、保利、懋源4家房企参与竞拍,经过12轮竞价触及上限价格19.55亿元,进入现场摇号环节,确定保利为地价上限竞报人。

  之后进入竞报“现房销售面积”环节,竞价阶梯调整为2000平方米,经过16轮报价,首开以30000平方米现房销售面积触及上限,转入高标准商品住宅建设方案投报程序,最终将通过投报高标准方案的方式确定竞得企业。

  北京昌平区北七家镇平西府地块是现场竞价的最后一宗地块,吸引了华润+葛洲坝、建工、招商、中海、首开5家房企及联合体参与竞拍,经过22轮报价触及上限价格44.16亿元,进入竞报“现房销售面积”程序后,经过1轮报价,最终被华润+葛洲坝以44.16亿元+现房销售面积1000平方米摘得,溢价率15%,成交楼面价约3.5万元/平方米。

  诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为,北京太阳宫、小瓦窑等地块溢价率均达到了15%,说明区域及地块热度存在分化趋势,“要注意另有7宗地块均以底价成交。”

  某机构土地事业部负责人表示,北京太阳宫、小瓦窑、平西府地块的销售指导价均与周边项目(或二手房)存在一定程度倒挂,这也是受到房企追捧的主要原因。

  18%流拍率,7地块底价成交

  不过相比北京太阳宫、小瓦窑等“热门地块”,其余地块竞拍则相对冷淡。其中,北京奶西村“双子星”——318地块未及上限,319、320地块则仅有首开一家现场报价。中海摘得的顺义新城19街区地块现场报价仅2轮。

  现场竞价环节中,除北京太阳宫地块外,各地块均有企业退出。如北京小瓦窑地块,13家房企及联合体报名,不过因首创、北京城建未报价,因而竞拍房企仅11家;昌平北七家平西府地块8家房企及联合体报名,中铁建、绿城亦未报价。

  此外,在今日竞拍前已有7宗底价成交,其中就包括此前备受关注的“明星地块”北京丰台区亚林西。丰台区亚林西地块位于北京南二环、南三环之间,是为数不多的三环内稀缺地块,该地块销售指导价11.2万元/平方米,同一板块内的华润昆仑域二手房挂牌价超过14万元/平方米。

  尽管该地块具备优异地理位置和3万元/平方米倒挂价格优势,不过并未吸引太多房企关注,只有华润一家报名。

  “这个地块规模较大,规划建筑面积超过20万平方米,还有超10万平方米商业体量,并不是特别好算账;且总地价也比较高,起拍价就74.7亿元,对于开发商资金考验比较大。”参与此次竞拍的房企人士对记者表示,华润以底价拿下该地块,没有竞政府产权比例环节,再除去配套的商业办公和幼儿园,住宅楼面价约7万元/平方米。

  值得注意的是,毗邻北京亚林西地块的昆仑域也是华润操盘开发,目前其二手房挂牌价达14.3万元/平方米。

  除底价成交的7宗地块外,还有3宗地块流拍。北京朝阳前苇沟两个地块销售指导价不变,起拍总价下调。一家开发商测算过,该地块利润不低,能到7%~-8%。不过003地块依然无人报名及报价,再次面临流拍。

  北京丰台东河沿两地块也有所调整,其中003地块取消了商办配建,011地块则取消了保障房,降低了开发难度。在本批次集中供地中,丰台区北宫镇东河沿村棚户区改造项目FT00-0202-0003地块同样因无人报名及报价,面临流拍。

  对于这次北京集中供地,中原首席分析师张大伟表示,从土地市场看,分化依然非常明显,企业出价分布非常不均衡,房企并未完全走出资金压力。

  此次拍地中,主力依然是国企、央企地产企业,民企很少露面。同时进行的上海首轮供地,也未见旭辉等民企现身。一家民企高层据此表示,“央企没有顾虑,我们则要控制风险和负债率”。

 联合体拿地方式重回市场

  和北京2022年首轮集中供地不同的是,联合体拿地形式重回本轮集中供地中,14宗成功出让地块有7宗地块都是以联合体形式拿地,其中5宗地块底价成交。

  比如大悦城+中铁建以底价23亿元拿下北京昌平平坊村地块;中海+石泰联合体以26.6亿元拿下北京石景山区衙门口地区地块;住总+金隅联合体以38.8亿元竞得北京朝阳区十八里店乡地块;龙湖+建工联合体以底价24.4亿元拿下北京丰台区北宫镇地块;北京城建+京能置业8亿底价竞得北京平谷府前街地块。

  实际上,联合体拿地方式从报名情况上来看也能初见端倪。比如参与竞拍地块最多的华润,报名的9宗地块中,仅独立报名了一宗地块,剩余的8宗地块则与北京城建、葛洲坝组建联合体,联合竞拍。

  此外,华润、首钢、首开、保利等房企也或多或少选择了联合拿地的方式。

  关荣雪认为,联合体拿地方式重回市场的原因可能有两个:一是市场针对合作房企出现违约后资金调用等方面提出较为完善且合理的对策,这在一定程度上缓解了部分房企对于合作者出现违约导致资金冻结等现象的担忧情绪;二是合作开发将能够充分结合并发挥各房企优势,并且也能够在一定程度上减轻拿地及建设高成本的资金压力。

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