平稳收官!上海第三轮集中土拍揽金1054亿元

编辑部、CRIC研究2022-09-28 08:26:22来源:丁祖昱评楼市

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  9月27日,历经3个交易日,上海第三轮集中供地落下帷幕,35宗地块无一流拍,最终成交总金额达到1053.84亿元,刷新了上海历次集中供地的最高总价记录。

  至此,上海2022年前三轮集中土拍共成交109宗地,均实现零流拍,土地总成交价达到2713亿元,较2021年全年土地出让金高出13%。

  整体来看,平稳仍然是上海第三轮集中土拍的主基调,国央企仍是土拍顶梁柱。

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  上海第三轮集中供地整体呈现出供应放量的特点,供应含宅地块共计35宗,其中城中村改造地块4宗,其余含宅地块共31宗,总建面357.7万平方米,环比上涨52%,起拍总价高达1030.4亿元,环比增加38%。

  单从超千亿的起拍价来看,已经创下今年重点22城之最,同时也刷新了上海历次集中供地成交价。

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  值得注意的是,为吸引房企参拍积极性,本轮上海在一次性竞价环节增加了新增随机值的机制,与之前的规则相比,一次性报价环节的随机性增强,进入一次性报价环节后,房企拿地将更看“运气”。

  从目前来看,随机值已经伴随上海土拍完成了五轮集中供地,总共触发17个随机值。

  除了调整随机值细则,本次上海的地块供应可谓“诚意满满”。其中不乏徐汇区、静安区、普陀区、闵行区等核心区地块,且出让地块位置相当优越。

  例如徐汇区龙华街道地块,位于徐汇滨江核心区域,附近有云锦东方、融创滨江壹号等豪宅项目,且紧邻西岸媒体港;另外静安中兴社区的两宗地距离2016年的地王较近,也属于内环内极度稀缺的宅地资源,但地块为综合或商住地块,可售住宅的比例不高。

  在市区核心区供应较多优质地块的衬托下,青浦、松江、嘉定等区域本轮供应的地块则吸引力较弱。根据公开信息显示,优质地块如唐镇地块、华漕镇地块吸引了近10家的房企参拍,但许多地块的意向房企仅有1家,且还是地方城投类公司托底。

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  上海土地市场热度分化正在加剧,这也成为各大城市的共性。

  整体来看,上海第三轮集中供地35宗含宅地块均成功出让,11宗地块溢价成交,其中8宗地触及中止价,3宗地块有溢价但未达到中止价,还有24宗底价成交,底价成交的比例接近七成。整体溢价率仅为2.27%,创下历次集中供地最低溢价记录。

  不同地块之间的热度仍差异显著。

  分区域来看,闵行、宝山、普陀和徐汇本次有一半以上地块溢价成交,属于成交热度较高的区域。

  例如,闵行本次共出让3宗地,其中2宗地块位于热度较高的华漕和古美,均触及中止价,仅有位于颛桥的城中村地块底价成交;徐汇区出让的3宗地块中,龙华街道地块也超过中止价,华泾的纯宅地溢价率达到6.3%,综合地块则由于可售住宅比例太低而底价成交。

  反之,静安作为核心区域,本轮出让的2宗地却和崇明、奉贤等较偏远区域的地块一样全部底价成交。其中,中兴社区的两宗地虽然地理优势巨大,但土地总价也高达120亿和80亿,对大部分房企而言会带来很大的现金流压力。

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  实际上,热度较高的地块,盈利空间是刺激房企积极拿地的原因之一。

  通过可售楼板价与销售指导价的对比来看,本次上海土拍的平均地价房价比为0.55,平均房价地价差为25495元/平方米,盈利空间较为充裕。其中5宗地的房价地价差达到3万元/平方米以上,包括超过中止价成交的桃浦科技城地块、徐汇龙华地块和唐镇中心镇地块。

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  上海的销售指导价基本遵循“市区控房价、郊区给空间”的做法,因此郊区地块房地联动价有所提升。

  主要原因在于,市区核心地块不缺房企竞拍,由于市区房价处于高位,因此“控房价”是最为迫切的需求,而郊区地块则需要有更大的盈利空间来刺激房企参拍。

  以闵行华漕的纯宅地为例,该地块在地铁13号线延伸线落地、板块整体热销的情况下,销售指导价达到6.6万元/平方米,与周边的首创禧瑞荟、碧桂园柏悦前湾的均价相比有小幅上涨。

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  综合2022年三批次集中供地来看,上海3次土拍均以国企央企和城投类公司拿地为主,以第三轮集中土拍为例,成交的35宗地块中,有26宗被国企央企以及城投类公司竞得,占总成交幅数的74%。

  国央企中保利、招商分别斩获了2宗和1宗地块,且均是以联合体的形式拿地。其中,保利拿下宝山顾村和徐汇龙华的纯住宅用地,拿地金额共计55.04亿元,总建筑面积12.9万平方米,招商则以22.6亿元竞得了徐汇华泾镇地块,总建筑面积为4.5万平方米。

  此外,建发今年在上海拿地较为积极,第三轮拿下了闵行区古美地块,与今年首轮竞得的地块相距2公里左右;华发则拿下了中兴社区的商住地块,总价高达80亿元,中兴社区的另一宗总价高达120亿的地块,由上海北万置业拿下。

  反观民企的投资积极性仍未复苏。

  从本轮集中供地也可以看出,在民企参与拿地的9宗地块中,有4宗为联合拿地,民企独立拿地的地块仅有5宗。

  龙湖仍是民企中拿地最为积极的房企,继北京之后,又在上海拿下松江区广富林街道的纯宅地,总价15.4亿元,建面5.3万平方米。

  此外民企中还有祥源、宝华等有所斩获,宝华本轮在普陀桃浦又落一子,与第二轮竞得的桃浦地块非常接近。

  值得注意的是,本次联合体拿地有升温趋势,拿地房企中有10宗地为联合体拿地,联合体拿地比例接近三成。这也意味着,企业在资金方面仍然承受着不小的压力。

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  上海第三轮集中土拍热度较上一轮出现了一定的下滑,此次供地虽然加大了中心城区的供应,但由于地块性质较为复杂,难以激起房企参拍热情,最终底价成交地块较多。但基于城市基本面支撑,整体仍然平稳收官。

  而接下来,由于多数城市今年集中供地节奏发生改变,楼市表现仍未明显回暖,房企在经历前三季度的土拍消耗后四季度的拿地预算或将有所缩减,投资态度也会更加谨慎,对于楼市表现持续低迷的城市甚至是核心城市中楼市热度较低的区域来说,土地出让或更加困难,地市热度也将进一步走低。

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