北京去年供地计划完成超九成 今年首批17宗供地名单出炉

土地彭红侠 2023-01-09 10:25:29 来源:中国房地产网

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  2022年最后一个工作日,北京市第五批次集中供地正式挂牌,共6宗住宅用地上市,全部为预公告转正地块,总建设用地面积21.47万平方米,总规划建筑面积53.18万平方米,起始总金额122.5亿元。

  与前四批供地相比,第五批次土地出让规则依旧采取“竞价+竞现房面积+摇号”的模式。其中3宗设定竞现房销售面积环节,另外3宗达地价上限后直接摇号确定竞得人。

  第五批次供应的地块中,其中2宗对现房与期房指导价分别进行单独设定。加上四批次的石景山古城地块,2022年共3宗地块设定了期房、现房“双指导价”。竞现房销售、双指导价成为近阶段供地的主流模式。

  从北京2022年集中供地情况来看,住宅供地共发布五批次,共计65宗,总土地面积278.4万平方米,总规划建筑面积577.1万平方米。按照北京2022年供地计划住宅商品房用地300公顷的供地下限要求计算,去年供地计划完成率为93%。

  相关研究机构表示,2022年集中供地以多批次供应为主,多批次分散供地,降低土拍门槛,保障性住房用地公开供应成趋势。从成交总量来看,房地产市场面预期边际改善,但土地市场热度难有根本性恢复。市场化运作房企拿地有限,城投等地方国资企业仍将托底拿地,预计今年全年成交量较2022年有进一步小幅回落。

  多批次“小步快走”

  从供应地块来看,北京五批次地块分别位于朝阳、石景山、昌平、通州、亦庄、房山6个区域。空间分布上,中心城区2宗4公顷,占比33%;平原多点地区(含副中心)4宗18公顷,占比67%,而且此次仍是采用沿轨道交通沿线布局。

  北京市规自委相关负责人表示,五批次供地继续坚持多管齐下保障住房品质,设置竞现房销售面积环节以保护购房者权益。

  第五批次6宗土地中,仅有亦庄新城0303街区F1C-1等地块执行“90/70政策”。2022年住宅供地中,截至目前仅有15宗设定“90/70”限制,占比23%,相较去年比重降低22%。从“90/70”设限减少也可以看出,未来上市产品将更贴合改善住房需求,同时套内“90/70”政策,也使房企产品设计自由度得到提升。

  从供地节奏来看,北京集中供地节奏进行了优化调整,由2021年的“大集中”模式,调整为“小集中”。2022年供地批次由3批增加至5批,供地量形成“少量多次”的供地节奏。

  全国来看,不只北京对集中供地进行了调整,据不完全统计,目前已有至少7城已经发布或完成了第五批次集中供地,比如南京、武汉、无锡和长沙等城市。在新的发展阶段,集中供地模式因城施策,进行适当调整,已成为一种可取路径。

  东方金诚分析师唐晓琳表示,2021年初土地市场过热的问题已不复存在,集中供地政策在一定程度上提高了房企的投资门槛,在当前的行业环境下,有能力深度参与集中供地的房企数量十分有限,因此部分城市调整集中供地节奏,是在土地市场低迷期的一种必然选择。

  相关研究机构负责人认为,2022年以来,多个城市通过增加批次调整供地节奏,一方面通过分散土地供应时间上的集中度,为房企降低短期内的资金压力;另一方面,通过增加一批供地,可以在现阶段有效补充土地财政收入。总体来看,2022年增加供地批次的方式对于稳定市场还是起到了一定的作用。

  在合硕机构首席分析师郭毅看来,当下多个城市都在采用“多次少量”土地供应方式,既不会对市场产生过大干扰,又能对开发商的拿地预期和购房者市场预期起到积极的引导作用。“增加供地批次,分散拿地节奏,也会缓解同区域内项目扎堆的情况,提升房企对土地价值的预判。”

  2023年首批供地出炉

  在发布2022年第五批土地出让信息的同时,北京市规自委也发布了2023年首批集中供地的部分拟供商品住宅用地清单,共计17宗土地,涉及9个区,建设用地面积74万平方米,建筑规模约157万平方米。其中朝阳、丰台、石景山、通州、顺义、昌平各2宗,大兴3宗,经开、门头沟各1宗。

  从环线位置看,位于四五环之间4宗,占比24%;位于五六环之间7宗,占比41%;位于六环以外的6宗,占比35%。从交通及配套情况看,2023年第一批清单中项目近5成位于轨道站点周边,近6成位于三城一区或产业园区周边。

  北京市规自委表示,2023年将根据年度供地计划,分批次公布未来一定时间段内拟出让的商品住宅用地项目清单,让市场主体全面掌握土地供应状况,为其投资决策预留充足时间并提供参考。

  也有部分企业表示,北京同时公布2022年第五批次出让公告,以及2023年首批次拟供商品住宅用地项目清单,既让市场看到了北京充足的土地储备,稳定了市场预期,也提升企业获取信息便利度,让企业更早、更全面地掌握土地供应信息,为企业预留了充足的投资决策时间,可以提前为2023年的购地计划谋篇布局,做出理性判断。

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中国城市住房价格288指数

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