《达州市人民政府办公室关于印发中心城区稳地价稳房价稳预期确保房地产业平稳健康发展十二条政策措施的通知》解读

2020-01-16 16:28:28来源:达州市人民政府网站

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  1月10日,达州市政府办公室印发了《关于中心城区稳地价稳房价稳预期确保房地产业平稳健康发展十二条政策措施》(以下简称“十二条”),就“十二条”出台的背景、具体内容、预期效果记者采访了达州市住房和城乡建设局有关负责人。

  记者:“十二条”出台的背景是什么?

  答:2019年12月10-12日召开的中央经济工作会议再次为房地产市场发展指明了方向,会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。针对我市房地产面临的新形势,为落实中央经济工作会议精神,市政府出台了这“十二条”,因城施策,稳地价、稳房价、稳预期,确保我市房地产业平稳健康发展。

  记者:“十二条”有哪些含金量的内容?

  答:“十二条”每条都具有十足的含金量,在供地市场、商品房预售许可、商品房监管资金、城市建设配套费、购房补贴、商业及车库政策、货币化安置、配套基础设施建设、房地产市场监管等12个方面出台了新的政策措施。

  记者:在供地市场方面,有哪些新的变化?

  答:“十二条”明确:统一中心城区供地市场。市上统一中心城区土地收储,统一制定土地出让计划,统一审批土地出让方案,统一土地出让节奏和时序,统一实施经营性用地出让,按照房地产市场情况合理确定土地出让底价。支持有实力、有品牌的大企业参与土地市场竞买。

  2019年以前,市中心城区多个供地主体,地价标准不一。为规范中心城区土地市场秩序,“十二条”明确由市上实行“五统一”管理,按照房地产市场情况合理确定土地出让底价。同时,为提高房地产项目品质、降低风险,“十二条”明确支持有实力、有品牌的大企业参与土地市场竞买。

  记者:在商品房预售许可方面,有什么新的调整?

  答:“十二条”明确:放宽商品房预售许可办理条件。开发楼盘规划设计10层以下的,修建至2层;规划设计10层以上的,修建至5层,即可办理房屋预售许可。

  《城市商品房预售管理办法》明确商品房预售的法定条件为“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”,以前我市也是按此规定办理的。为支持民营经济发展,支持房地产企业新建商品房提前入市、回笼资金,“十二条”放宽了商品房预售许可办理条件。

  记者:在商品房监管资金方面,此次作了怎样的调整?

  答:“十二条”明确:降低商品房预售监管资金留存额度。首次使用商品房预售监管资金至项目竣工备案期间,若开发企业信用等级为优秀,2年内无举报投诉,可按已办理预售的总建筑面积为基数,10万平方米(含)以下按200元/平方米、10万平方米以上按100元/平方米留存预售监管资金。

  2019年3月,达州市住房和城乡建设局出台了《支持激励房地产业发展八条措施》,其中明确首次使用商品房预售监管资金至项目竣工备案期间,若开发企业信用等级为优秀,2年内无举报投诉,可按已办理预售的总建筑面积为基数,10万平方米(含)以下按300元/平方米、10万平方米以上按200元/平方米留存预售监管资金。为促进开发楼盘尽快建成交付使用,维护购房者的合法权益,“十二条”降低了商品房预售监管资金留存额度。

  记者:在城市建设配套费方面,有什么新的规定?

  答:“十二条”明确:延迟城市建设配套费缴纳时间。城市建设配套费缴纳时间,从办理施工许可证前调整到第二次申请拨付商品房预售监管资金前。

  此前,房地产开发项目在办理施工许可证前,必须缴纳城市建设配套费。为营造良好的营商环境,支持民营经济发展,“十二条”将城市建设配套费缴纳时间向后进行了延迟。

  记者:在购房补助方面,又进行了怎样的调整?

  答:“十二条”明确:恢复购房补助。从2020年1月1日起(以网签备案时间为准),凡购房者购买建筑面积低于140平方米的新建普通住房,按房屋产权证登记的建筑面积,由市、区财政对各自供应土地的开发楼盘给予100元/平方米的补助。

  2015年7月,市住建局、市财政局联合印发《个人购买首套普通自住商品住房或第二套改善性普通自主商品住房补助资金发放和管理实施细则》,明确对2015年6月10日至2016年6月9日购买的建筑面积低于140平方米的普通住房,按房屋所有权证登记的建筑面积80元/平方米予以补助。2017年11月该补助政策停止执行。

  “十二条”明确恢复住房补助,并将补助标准提高到100元/平方米,能够适当缓解购房者的经济压力,这是市委市委政府践行以人民为中心的发展思想的重要体现。

  记者:在商业和车库方面,此次有哪些新的规定?

  答:“十二条”明确:调整商业及车库政策。一是认真落实《达州市中心城区商业用地转型规划调整实施方案》。二是调整地下车库土地出让金收取办法,允许开发企业在地下车库整体验收后,按每个停车位分摊土地面积分期缴纳土地出让金,分期办理不动产登记。

  以前,规划的商业用地很难调整为住宅用地,导致很多商业建成后闲置。《达州市中心城区商业用地转型规划调整实施方案》明确商业用地可以按规定调整为住宅用地,有效解决了这一难题。

  “十二条”出台以前,地下车库是整体验收,全部缴清土地出让金后才能办理不动产登记。“十二条”对这一规定进行了调整,允许分期缴纳土地出让金,分期办理不动产证,更加科学、更加人性化。

  记者:在货币化补偿安置方面,此次作了怎样的规定?

  答:“十二条”明确:全面推行货币化补偿安置。市中心城区征地拆迁原则上实行货币安置,建立货币化补偿安置动态调控机制。

  2016年4月,市政府办公室印发《达州市中心城区部分区域征收拆迁集体土地房屋货币安置实施办法(施行)》,在中心城区通川区域实行货币化补偿安置。2016年、2017年,中心城区新上项目征地拆迁基本实行了货币补偿安置,效果较好。2018年以来,由于房地产市场变化较快,拆迁户要求实物安置比例上升,但政府修建安置房,至少具有3至5年的建设周期,被拆迁户不能得到及时回迁安置,群众意见很大。此次“十二条”明确全面推行货币安置补偿,建立货币化补偿安置动态调控机制,城市拓展到哪里,货币化补偿安置就到哪里,能够保证拆迁安置户及时购买新房、及时入住。

  记者:配套基础设施方面,此次作了哪些安排?

  答:“十二条”明确:加快配套基础设施建设。一是对已出让地块周边尚不完善的基础设施,实行特事特办,加快推进完善。二是对国有储备土地周边的市政道路、雨污管网等市政基础设施,对新开发片区的水、电、气、雨污管网等市政基础设施,加快推进建设。三是加快中心城区弃土场建设,中心城区弃土场实行统一规划、国有平台公司统一建设。

  过去新区开发,往往重土地出让、轻配套基础设施建设。开发企业竞得土地后进场实施开发,因配套基础设施建设未完善,严重影响项目建设进度,进而影响商品房交付使用。“十二条”明确加快完善。为提升储备土地的价值,“十二条”明确对市政道路、水、电、气、雨污管网等市政基础设施加快建设。目前,市中心城区倾倒弃土价格高,开发企业弃土投入成本很大,给开发企业带来很大的资金压力。为减轻开发企业负担,“十二条”明确加快中心城区弃土场建设,弃土场实行统一规划、国有平台公司统一建设。

  记者:在房地产市场监管方面,有哪些新的措施?

  答:“十二条”明确:加强房地产市场监管。一是充分发挥行业主管部门作用,从规划设计、施工许可、预售、销售、验收、办证实行全流程监管,确保项目按规划实施,按规定办事,按合同履约。二是充分发挥房地产协会的作用,强化行业自律,助力房地产市场监管,维护房地产市场秩序。三是加强关联的建材市场日常监管,确保石材、商混等建材价格平稳。

  当前,市中心城区房地产市场乱点乱象较多,如果不加强全流程监管,容易产生遗留问题,损害购房者的利益,造成社会不稳定隐患,必须发挥住建、税务、自然资源、公安、市场监管等部门和房地产协会的作用。石材、商混等建材价格不断攀升,增大了开发企业的建设成本,给我市房地产市场带来不利影响,也必须加大日常监管力度,对乱涨价扰乱市场秩序的行为严查重处。

  记者:“十二条”还在哪些方面进行了调整和优化?

  答:“十二条”除在以上9个方面进行了调整和优化外,还在物业服务收费、住房公积金、加强和改进服务方面进行了调整和优化。

  记者:“十二条”实施后,预计将带来哪些效果?

  答:预期效果至少有6个方面:一是市中心城区土地市场实现统一,供地价格更加均衡,土地市场更加平稳;二是土地供应更加高效,新开发楼盘不断增多;三是房地产开发项目建设进度将大幅加快;四是商业及车库去库存不断加快,去化周期不断缩短;五是物业小区品质不断提升,物业服务水平不断提高;六是房地产市场监管力度不断加大,市场秩序进一步规范。

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