广州新房限价松动 最多可下调20%

曾冬梅2022-09-16 10:59:03来源:中国房地产网

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  临近“金九银十”,地方政府刺激楼市的措施开始陆续出台。

  9月14日,一份有关广州新房限价的新细则流出,其核心是新项目的备案价由原来按均价上下浮动6%,调整到了上浮10%、下浮20%,幅度大为放宽。

  对于该消息,广州官方尚未有回应,但一位业内人士给了中国房地产报记者一个意味深长的回复:“只做不说。”

  根据相关研究机构监测数据,8月份,广州新建商品住宅成交规模持续下滑,成交面积环比下降5.5%,同比下降12.3%。为了加速去化,不少楼盘的降价幅度早已达到了20%。

  克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为,目前广州楼市处于缩量、分化的调整阶段,外围楼盘频繁进行价格让利,而市中心也有热门楼盘一房难求,两方面都有加大备案价浮动范围的需要,这是当前动态实施价格指导的市场基础,也有利于为“金九银十”提供一个相对宽松的营销政策环境。

  新房备案价松动

  据了解,广州这次的限价调整覆盖了全市的在售项目,并针对网签、新项目的备案以及再续项目分别进行了放松的安排。

  其中,2022年3月29日前做过价格备案的单元,网签下限可以突破10%;3月29日后价格备案的单元(网签已设下限10%),若超出备案价下浮10%成交,可向区住建局提出申请,经市局同意后可取消下限进行网签。

  新项目方面,一房一价由原来按楼栋均价正负6%调整为上浮10%,下浮20%,楼栋均价不能超项目核定线均价,网签设置下限10%。

  至于已完成价格备案超3个月的未售单元,可按照新项目原则进行价格调整,调整原则是均价不能上浮,分户单价可按上浮10%,下浮20%调整。

  对于这次的备案价调整,业内并不意外。今年2月份,广州豪宅的限价便已有所松绑,当时广州市住房和城乡建设局的表态是,广州一直以来都实施严格的价格指导,但各楼盘备案价根据周边楼盘情况进行通盘考虑,并实施动态价格指导,没有按价格专门去设置一个红线,每个楼盘每个时期备案价会有所波动。到了4月份,普通住宅的限价也有了松动的迹象,不少网红盘都拿到了超过市场预期的备案价。

  从全国范围来看,房地产调控政策的放松已是大势所趋。据克而瑞统计,截至7月末,全国共有385次房地产放松政策,需求端主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等。

  9月10日,浏阳市发布了一则有关稳定房地产市场的通知,其中有一条就是鼓励房企自行制定让利政策。

  “金九银十”的忧虑

  从新项目的价格跌幅由6%调整到20%,可看出当前广州楼市的严峻程度。克而瑞的数据显示,8月份,粤港澳大湾区9个城市共推货13177套,同比下降39%,去化率28%,同比下降8个百分点,广州的去化率仅22%,连均值都达不到。

  每一个营销人员都很焦虑。广东中原地产项目部总经理黄韬给自己订下了一个“百日行动”的计划,从8月20日开始,每个周末选一天走访三至四个在售项目,一直到12月份。“必须到前线去,了解市场情况,给员工、给客户信心。”他每到一个项目都会找客户聊天,询问对方为什么不买房,犹豫的因素是什么。“走了几个星期,发现卖一买一的客户占很大一部分,但是现在二手市场非常差,导致他们也无法果断买新房。另一方面,豪宅的需求已经消化得差不多了,刚需和改善型客户有需求,但是购买力还没提振起来。”

  这样的局面,已不是普通的优惠措施能够破解的,“最直接有效的方式还是降价,而且要一步到位的降。”黄韬介绍,从8月的最后一周开始,很多货量大的项目就决定不等了,以价换量。在该公司代理的40多个项目中,选择降价走量的项目比例由6月份的10%提升到了目前的40%。

  据了解,除了早早就开始降价的增城区外,近期南沙区不少在售项目也都下调了售价,幅度较大的从2.7万元/平方米降至2.1万元/平方米,降幅达22%。其他区域,则有项目直接给楼价打了个八折,按总房价的20%给购房者返还京东购物卡,甚至还联系好了购物卡的买家,提供一条龙服务。

  按照黄韬的估算,楼价再降10%至20%,成交量可能又会走一波。“今年不会有‘金九银十’了,一直到年底,降价都会是主旋律”。

  肖文晓也表示,广州的新房市场在六月份好不容易冲到了7000多套的水平,七八月份又回到了6000多套的低位。“如果最近没有新的特别的利好支持,光靠开发商自己努力,今年的‘金九银十’想要交出一张漂亮的成绩单,难度真的很大。”

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