应对疫情 黑龙江省房地产商会的建议

王迎超2020-03-05 12:12:18来源:中房报

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  2020年春节,中国楼市按下了“暂停键”,为配合疫情防控工作,包括黑龙江在内,全国各地售楼处关闭,开盘、促销等活动全部叫停。新冠肺炎疫情的暴发对我国宏观经济的运行、各行各业的生产经营乃至每一个人的日常生活都产生了广泛影响。为遏制疫情扩散,在党中央、国务院的领导下,黑龙江省迅速成立了应对新型冠状病毒感染肺炎疫情指挥部并陆续发布了多则公告,果断采取了控制人口流动、暂停人群聚集、适当延长春节假期等措施。这些措施已取得明显效果,但因本次疫情传播范围远超非典,疫情的持续蔓延及各项防控措施料将对各项经济活动产生巨大冲击,房地产行业成为受影响程度最深的行业之一。

  房地产行业涉及的交易链条长,相关行业众多,其涉及的经济活动总量、就业总量非常庞大。由于商品房具有单笔交易额巨大、非标准化的特点,将交易活动100%转为线上的可行性极低,线下售楼处关闭导致销售活动基本停止。短期时间内,疫情会造成房屋建设成本加大,长远来看,在经过一段时间的低迷之后,市场或将迎来强烈反弹,不利于房地产市场保持稳定发展。

  对房地产行业,新冠肺炎疫情具体会带来哪些影响,企业端和政策端应采取的应对策略有哪些?近日,黑龙江省工商联房地产商会桑洪会长和各成员单位代表经过慎重思考和探讨后,给出了新冠肺炎疫情对黑龙江省房地产行业的影响及政策建议。

  售楼处或将“开而无市”

  受本次疫情直接影响,房地产市场的客户来访量、成交额显著下滑。各家房企自一月下旬以来陆续关闭了售楼处,销售基本处于停止状态,迫使房企调整营销方式从线下转为线上,但成交寥寥,形势十分严峻。桑洪会长认为,未来随着疫情缓解,对人口流动的控制措施将有所放松,但对聚集仍会加以限制,同时民众在短期内也会对人群聚集场所存有心理阴影。在这种情况下,即便政府批准开放售楼处,在短期内也难以产生较多客户来访和成交量,或将出现“开而无市”现象。

  复工延迟 将影响交付入住

  物资和劳动力紧缺将进一步导致材料、人工成本上涨,随着项目建设防疫、管理等措施加强,管理成本、措施费用将明显增加;同时,全国复工复产政策和劳务人员问题同样影响产业链上游工厂生产,复产时间延后且产能恢复缓慢,将导致所有材料出现延期交货甚至缺货的情况。

  根据《黑龙江省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情指挥部第9号公告》,房地产等其他建设工程于4月中旬后开复工。该措施将会影响哈尔滨市期房项目施工进度,预计工期同比增加约3个月,影响居民交付入住,甚至可能导致客户群诉。

  资金链承压 影响关联行业需求

  受疫情影响,目前黑龙江各房企销售活动处于停止状态,开发企业只有现金流出,没有流入,部分中小型房企处于入不敷出状态。由于销售不畅,企业对加大投资、新开工会高度谨慎,将其控制在较低的水平。由于收入萎缩,企业支付能力大幅下降,维持基本运行、发放员工薪酬和防疫开支完全依靠现金存量,极易出现企业大面积资金链断裂。同时,房地产涉及的交易链条长,上游相关行业众多,开发企业资金周转压力将直接传递给建筑、建材等行业。新房交易的冻结也将使装修、家居、家电等关联行业需求大幅下降。

  从整体市场看,预计房地产市场将在一段时间内低位运行,受疫情影响,部分客户资金面趋紧,购房支付能力下降。在客户仍然对公共场所存在抵触心理,且整体购买力在疫情中受损的情况下,预计市场仍需一段较长的恢复期。由于销售不畅,企业对未来的投资、新开工也会高度谨慎,将其控制在较低的水平。因此,疫情冲击如持续加深,长期来看将对企业投资、居民消费以及稳定行业就业、满足居民住房需求产生深远影响。

  建议:制定支持政策 缓解对行业影响

  近日,全国多个省市密集出台了房地产行业复产复工及逆周期调节政策,为保持房地产行业平稳健康发展,有效控制疫情对黑龙江省地区经济的影响,缓解居民就业和住房需求等民生问题,针对本次疫情对行业可能产生的短期直接冲击与长期趋势性影响,在参考了全国多地出台的相关政策后,黑龙江省工商联房地产商会提出了以下建议。

 创新管理流程 推进项目有序开复工

  1.商会建议,对室外建筑施工企业,应按黑龙江省明确要求,严格遵守开工时间;对满足分区封闭管理和防疫消杀等条件的室内施工项目,建议主管部门及时核查并批准开复工。陆续批准外地劳务有序进入哈尔滨劳务市场,并视疫情防控需要,允许使用项目周边空地用作建设临时隔离用房。同时,复工企业要切实承担责任,认真落实各项疫情防控措施,施工现场必须按照要求做好消毒及工作人员防疫管理工作。

  2.加快实施线上线下并行办理的政务模式,简化审批流程、压缩审批时限,全面推行网上办理,如对施工许可、消防设计审查、消防验收、竣工验收备案,可通过在线行政审批政务服务平台报送申报材料,实行“不见面、电话询、网上办”审批,待疫情结束后补交纸质材料原件。

  3.为有效提高开工效率,允许无不良记录的项目采取承诺制开工,施工图技术审查后即可申请前期地下工程开工,企业与建设主管部门承诺在达到一定形象进度前补齐施工手续。

  4.为保障居民如期入住,减少因疫情停工对2020年房屋交付的影响,需提升竣工备案效率,优化验收流程,实行备案制项目“即报即批”,并容缺办理验收事项,质检验收通过后即核发竣工备案手续,其余资料需在竣工备案后三个月内补齐。

  5.为尽快满足居民实际生活需要,保障居民居住品质,要全面解决房地产项目水、电、气等生活配套落实,对“净地不净”项目,应尽快完成拆迁工作。同时鼓励开发企业以代建模式开展道路、学校、公园等红线外市政配套建设,相关代建费用可抵缴项目城市基础设施配套费。

  6.黑龙江是建筑行业劳动力输入大省,年内劳动力成本增加已成定局,对此商会建议,参考河南住建厅出台的政策,对农民工工资保证金缴纳的相关规定做出调整,2019年度开工建设项目以现金形式已经缴纳的农民工工资保证金可转为保函替代;2020年度新开工项目全面实行实名制管理并与农民工工资支付监管系统实现数据对接的,可免交农民工工资保证金,年底前以现金或保函形式补交。

  明确全周期履约支持政策

  1.考虑到疫情突发属于不可抗力因素,建议给予企延期缴纳土地出让金政策,已签订《土地出让合同》的项目,土地出让金缴款时间在疫情一级响应期间内的,该款项缴纳时间可延期至一级响应期结束后10个工作日内完成缴纳。

  2.对受疫情影响确实未能按期竣工交付的项目,准许延迟交付,豁免逾期的违约责任,但延期交付周期不超过疫情直接影响周期。

  3.行业上下游加强履约保障,对主要施工设备及主要建材价格(钢筋、混凝土、砌体等)进行行政管控,不得恶意涨价。

  有序放宽销售、公积金等政策

  1.满足测温、消毒、人员实名登记、室内限制人员密度等疫情防控条件的情况下,有序解除售楼处房产中介机构对外开放限制,逐步恢复市场活力。

  2.疫情防控期,将每期申报商品房预售许可面积不低于5万平米调整为可按每栋楼单独申报。

  3.适当放宽原有预售形象进度要求,沿用2019年《哈尔滨市加快推进装配式建筑发展实施方案》中对于装配率40%即可正负零办理预售许可证的规定。

  4.有效调整公积金政策,减轻居民购房压力。支持房地产企业线上申请住房公积金贷款楼盘准入、支持职工购买符合国家政策规定的自住型公寓使用公积金贷款。贯彻执行《哈尔滨市加快推进装配式建筑发展实施方案》中对于装配式项目获取预售证后即可办理个人公积金贷款的规定。

  制定资金、税费等支持政策

  1.允许资信较好的房地产企业申请以银行现金保函形式抵顶同等数额商品房监管资金。

  2.因疫情影响,房地产企业确有特殊困难不能按期缴纳税款的,经企业申请,允许在法定纳税义务发生三个月内延期缴纳税款。延长2019年度企业所得税汇算清缴申报期限、暂缓土增税清算工作,加快土增税退税工作。

  3.受疫情影响,城市基础设施配套费及契税(税率5%),由企业申请可延期缴纳,最长不超过3个月。对受疫情影响的困难企业免征3个月的房产税、城镇土地使用税。

  4.降低土地增值税预征率和企业所得税计税毛利率。以哈尔滨市为例,土地增值税预征率为4%、4.5%和5%三档,企业所得税计税毛利率为18%,均处于全国各省会城市前列,建议参照东北地区其他省市水平予以调整。

  5. 商会建议,黑龙江商品房预售政策可作出相关调整,高层、小高层主体达到6层,多层主体达到正负零、或工程整体投资达到25%即可预售;建议降低土地竞买保证金比例、放宽土地出让价款缴付期限及预办理不动产登记手续;受疫情影响的开发项目,城市基础设施配套费由企业申请可以延期缴纳,自批准之日起最长不超过6个月。

  6.结合疫情期间及疫情后物业企业在保洁人员、安保人员、消毒空间、疫情防治设备投入增加的常态化管理动作,建议在原物业费限价要求的基础上,允许物业企业适当提升物业服务费价格,有效保障物业服务品质。

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