放宽建设用地审批与突破基本农田“红线”的土地新政能否给文旅项目造血? 这是每一个文旅行业企业人士与研究人士思考的问题。

  3月31日，由中国房地产报、中国房地产网、中房智库主办的“土地新政能否造血文旅——第四期文旅地产总裁主题沙龙”举行，与会嘉宾围绕“土地新政”能否造血文旅、文旅项目如何长期稳定发展等问题展开了深入探讨。

  “‘土地新政’解决文旅项目开发用地之痛”、“产业运营力将成为文旅小镇的核心竞争力”、“文旅产业规划需要具备一盘棋格局”，一句句金句与干货从与会文旅企业家、专家们口中迸出。

  林峰：低成本土地

  是文旅地产发展契机

  北京绿维文旅城乡规划设计院院长林峰

  国家在土地供给侧方面的改革对文旅产业地产发展的利好进一步凸显。”北京绿维文旅城乡规划设计院院长林峰认为这体现在此次国务院关于授权和委托用地审批的决定。政策涉及农用地转为建设用地审批和永久基本农田转移建设用地审批，相关事项的授权和试点都对项目审批具有重大意义。特别是试点这些项目对于大城市周边的休闲文旅地产。与此同时，对于大城市周边的旅游小城镇、文旅产业园区、微度假式产品也具有特别重要支持价值，尤其对已经纳入土地规划的项目具有更重大意义。

  “另外，农业用地的放开，即农业用地、宅基地可以转为集体建设用地，集体建设用地可以入市交易，作为租赁型住宅或产业型用地，是完全可以通过集体经济与社会投资相互结合的股权投资模式和出租租赁运营模式，有效的实现乡村振兴中文旅产业地产发展的突破性思路，对于大型城市周边项目具有特别重要的价值。”林峰进一步表示，“因此，抓住这个时机开展项目前期，特别是利用相对低成本的国有土地和低成本的集体建设用地开展文旅项非常重要。”

  基于此，对于未来一段时间文旅地产的发展与走势，林峰表示，“文旅产业地产发展迎来好时机，现在是进行项目开发的极好时期，关键在于如何包装好项目，用好支持政策，用好资金、政策、土地等杠杆。另外，消费的大规模化不大可能形成报复性反弹，因此有限的消费释放结构需要在竞争中利用新消费趋势去抢游客、抢眼球、抢发展、抢模式。”

  王军：土地新政解决文旅项目

  开发用地之痛

  伟光汇通集团总裁王军

  对于3月12日国务院发布的《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》伟光汇通集团总裁王军评价道，“这一土地新政内容核心是放宽建设用地审批权，赋予省级政府更大用地自主权。将永久基本农田转为建设用地的审批委托部分省市执行，这是一项很大的变化，真正解决了文旅项目开发用地之痛。基于文旅项目重资产长周期的特点，缩短项目审批周期，有效解决文旅的规模性开发与建设用地的需求，对部分土地进行统筹调配。”

  “此前文旅用地一般都不在城市建设区，不在城市规划中，大部分土地甚至是要用到一般农田或者是林地等非建设用地，土规调整原来是五年调一次，加上土规和城规的不统一，制约着文旅项目的落地。所以这个土地新政的出台是真正解决了为文旅项目突破城市用地的边界，并提供了政策实行的基础。”王军分析。

  毫无疑问，土地新政的出台与良好的政策环境给文旅发展提供了造血基础。但王军认为文旅项目要持续实现造血的能力，主要还是要依靠自身的机制和开发运营模式。“目前来讲，国内产业发展面临传统模式转变以及消费升级双重挑战。文旅项目的开发要顺应形势，首先要用足用活土地供给政策，包括财政金融政策，承接政策红利”。

  “这次疫情对文旅行业打击比较大，因为它是最先停业的产业之一；另一方面在疫情后的复业期，靠流量、靠人群的文旅产业的复苏也需要一个周期。”王军进一步表示，正因为打击大，所以国家给的政策支持也会比较大。“我们要沿袭政策，承接政策红利，但这只是基础。这个基础上，最关键的还是在文旅项目打造上提升模式创新能力，以及项目自身的内增力和净增力。所以说文旅项目的自我造血能力是关键”。

  宋汀：土地新政将有利

  乡村旅游和地方扶贫项目

  北京云祈旅游文化发展有限公司董事总经理宋汀

  会上，北京云祈旅游文化发展有限公司董事总经理宋汀以“土地新政与资产侧价值挖掘”为主题抛出了四个观点：

  首先，新政推动土地资源是一个核心要素，关键在于土地流动。流动性的发挥将是解读和看待土地新政重要前提条件。其次，土地权属清晰资产才能相对清晰，对盘活存量和增量都是极大利好。第三，与资产相关的效率提升将会产生更大利好和价值；以纯运营为主的类似纯民宿形式，不带有其他商业模式的可能会加剧竞争。第四，运营侧需要很多配套支持才能获得新政所带来的红利。

  宋汀从新土地法解读角度分析，关于集体经营性建设入市等政策指向的机会大部分在乡村，也就是支持乡村旅游和地方扶贫项目，加强乡村基础建设和完善将会得到巨大发展机会，相关参与方、企业方在挖掘生态、生产和生活为核心模式的项目上会有巨大价值。

  张大东：“后疫时代”产业运营力

  将成为文旅小镇的核心竞争力

  九鼎产业集团营销副总裁张大东

  会上，九鼎产业集团营销副总裁张大东作《疫情后文旅地产的发展思考》主题演讲。疫情结束后，人们对文旅产品品质的要求提高。后疫时代文旅小镇的核心竞争力是什么？张大东认为，产业运营力将成为文旅小镇的核心竞争力。“文旅小镇将崛起四大产业运营商，分别是古镇乡游、休闲主题农业、养生养老、文化创意产业运营商”。

  “十好不如三好，三好不如一绝”对于后疫时代文旅小镇的核心竞争力，张大东这样总结。他进一步分析，一是产业选择，不求全求大，发挥比较优势，找到长板，用80%精力主攻20%产业，确保主导地位；二是在产业招商过程中，整合拓展龙头企业与协会资源，在合适的项目上 ，还需要嫁接全球高端资源；三是产业培育，需要多级政府与运营方一道做好各项工作，主要把握三个关键：政策、资金、服务。

  张大东表示，选准产业，关键在于对资源的整合能力和资本运作思维。“文旅地产对企业的资金链要求很高，高周转的文旅企业几乎不存在，对于中小旅游地产开发企业仍然要把时间多用在前期的内容创新上，就像我们熟知的四个神盘企业‘蓝湾小镇、阿那亚、聚龙小镇、奥伦达部落’，所有经济集中用到如何更好的服务客户上。”

  钱海民：基于三点判断

  康养文旅产业大有可为

  金融街惠州置业有限公司董事长钱海民

  金融街惠州置业有限公司董事长钱海民认为未来康养文旅发展大有可为，原因有三：一是国家政策红利，新文旅项目可以利用政策整合资源，承接人口带来的红利，获取优质资源；二是文旅项目本身盘活存量也是机会，已经运营的文旅项目可以结合政策、终端消费者需求，重新提升产品与服务质量；三是健康中国2030已经上升到国家战略层面，步伐还在继续加快，这对于文旅项目来说也是机会，不过需要注意，文旅康养项目是多元化功能融合的项目，建议因地制宜，因时制宜，以康养为核心，以文化为脉络，融合健康、当地属地文化、当地产业等，来规划康养文旅小镇或综合体。

  茅巍：文旅产业规划需要

  具备一盘棋格局

  陕西秦正集团副总裁、文旅负责人茅巍

  陕西秦正集团副总裁、文旅负责人茅巍

  会上，陕西秦正集团副总裁、文旅负责人茅巍在位于陕西渭南富平县项目现场给观众作了分享。茅巍介绍此处的文旅项目共占地2000多亩，现在已经建设了400多亩，该项目围绕皇帝祠的主题场景进行文旅设计。皇帝祠，即皇帝曾经在这里铸鼎，确立华夏。该项目东面是前缘殿，西侧是坤元殿，是一个围绕皇帝文化主题的展馆。

  茅巍表示文旅项目是一个需要长期运营的商业项目，牵扯到前期的投入和后期产出如何测算、如何进行财务平衡的问题。同时，文旅项目应该以一盘棋的思路来进行考量，而不应该是建设一块，投入一块，这跟开发商的资金水平也有关系。

  秦刚：土地新政为“文化+城市价值”

  商业模式变现赋能

中房智库城市研究院执行院长、中国文旅度假康养地产联盟执行秘书长

  “发展文化旅游业、娱乐文化创意产业的终极目的是要提升城市价值，造就魅力城市，提升城市吸引力，提升宜居度，提升人们文化生活、精神思想生活的丰富度，满足人们对美好生活的需要，进而使得城市价值和文旅价值，形成相得益彰的共同体”。会上，中房智库城市研究院执行院长、中国文旅度假康养地产联盟执行秘书长秦刚表示，土地新政起到的作用就是给“文旅+城市价值”这种商业模式变现赋能，把投资商、开发商对文旅产业长期的输血转为造血机制。

  文旅项目可持续发展，要通过“历史人文+文旅+城市价值”三个黄金支点的组合来实现。其中，由于政府对土地资源的垄断和强势控制，以及土地财政产业园区模式在经济社会发展中占了主流，土地价值对于文旅整个生态圈的作用显得非常之大。因此在未来三个黄金支点构建中，让企业各自发挥比较优势、将文旅价值转化为城市价值的同时，既利用好土地新政带来的土地放宽和文化旅游项目土地转化机遇，同时也要加速产品创造和产品打造能力。