孟晓苏:内需来敲门时最需要的是增加房屋供应

马琳2020-04-29 14:12:31来源:中房报

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  “这是内需来敲门了。”面对最近深圳楼市的急剧变化,孟晓苏发出了这样的感慨。

  3月以来,深圳楼市上演了一幕幕火热场面,“上千万豪宅热销”、“上千套房子一日售罄”,引发全国关注。来自国家统计局的数据显示,3月份70个大中城市房地产市场价格出现微涨,北上广深4个一线城市中,深圳新房、二手住宅销售价格分别以环比上涨0.5%、1.6%领涨,二手住宅销售价格同比上涨9.7%,时隔两年跃居全国第一。

  4月20日,央行也在短期内紧急发出调查通知:深圳楼市是否有违规资金流入?

  经过调查,深圳五部门(即人民银行深圳市中心支行、深圳市中小企业服务局、深圳市住建局、深圳银保监局、深圳市市场监管局)通报了所谓“房抵经营贷买房”的情况调查:目前,深圳市区两级贷款贴息项目均未进入资金发放阶段,不存在网传“贷款贴息资金进入房市”的情形。一季度房价大幅上涨的传言与事实严重不符,不排除个别中介机构和自媒体恶炒深圳楼价。

  4月22日,深圳市住建局也表态称,今年将加大加快新供居住用地出让,计划供应约3平方公里,这是2019年供应量的两倍。其中,要在上半年实现年度目标50%居住用地出让。

  仅仅几天,政府各方对深圳楼市的火热定了调子,使市场趋于平稳。“这几个主体的行为都是对的。”原国家房改课题组组长、中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏表示。但他认为房价上涨的长期趋势及供需矛盾依然存在,“以深圳为例 ,2019年深圳市新增人口41万,但住宅供应非常有限,供应矛盾较大。猪肉供应少了价格就会涨。现在楼市明显供不应求,这是许多城市存在的现象。”

  面对疫情下经济的有效恢复,他的建议是在投资上必须“两条腿走路”,一边发力基础设施投资,一边推动房地产发展,两个轮子一起转才能走出经济低迷。“我国GDP增幅从8%以上下滑至6%—7%,再到去年的6.1%,主要是我们关上了房地产这个主引擎,靠人拉肩扛推动经济发展,不仅很累而且速慢。”

  另外,尽管我们释放了大量的流动性,但CPI始终没有上涨得那么厉害,主要是因为大量货币最终因资产价格上涨而消融,这些资产也包括房地产。“楼市增值与其他资产增值就像巨大的海绵把新增广义货币都给吸纳了,保证了物价稳定与社会稳定,这就是中国的经验。忘记了这些经验,刻意用人为的方式改变它,经济上遭遇的将只有报复。”

 “这几个主体的行为都是对的”

  中国房地产报:最近深圳楼市风波不断:一是市场的火热与“秒光”楼盘引发央行与外界关注;一是针对是否有经营贷违规进入楼市及房价暴 涨事宜深圳五部门进行了回应,称“深圳房地产市场一切正常”。对于近期深圳楼市的火热现象与调查您有什么看法?

  孟晓苏:这就对了,这几个主体的行为都是对的。并且这次事件有两个方面值得高兴:一是深圳市场的火热表明内需来敲门了,特别是目前在复工复产恢复经济的情况下,我们可以看到最先起来的,还是内需,还是房地产,还是深圳;上一轮去库存也是深圳先行。就像许小年说的,复工很好,订单呢?目前的情况明显是外需萎缩,原有的订单少了;内需也有些萎缩的领域,但相对还比较稳定。深圳楼市的回暖恰恰说明,内需来了。二是,经过深圳几个部门的调查研究做出了正确判断,没有被舆论绑架。本来我还略有担心,深圳会不会受到社会上某种舆论影响,转而压制发展起来的楼市?会不会出现“叶公好龙”的情况?现在看来没有发生,政府有了正确的判断。

  中国房地产报:从深层次来看,您认为深圳房地产市场存在哪些问题是需要政府关注的?

  孟晓苏:我最近看到深圳市房协给深圳住建部门的一份建议书,里面列举了此轮房价涨幅的原因,主要是土地供应不足、住宅用地比例低、容积率问题,以及人口增加与供地矛盾、扩大都市圈问题等。这份建议书显示,从长期看深圳土地资源稀缺、人口密度持续加大,2018年新入户50万人,2019年深圳新入户41万人,入户门槛低,加大了需求,住宅供给不足是不争的事实。建议对外扩容增加住宅类土地供应、推进新建住宅入市等。我认为这些意见都说到了关键之处。

  另外,为什么深圳二手房猛涨,是因为只有少量房子进入到流通市场,自2018年“7·31”政策之后,已经约有18万套房源被锁定,不能参与到流通市场(深圳现有住宅在二手市场流通的仅为6万-8万套),市场供应量是严重不足的,因此深圳房协建议,取消限售政策或降低限售年限。

  实际上,深圳现下的情况并不是它一家的问题,各个城市都有供地“量少而结构差”的情况,土地供应总量少,而且住宅供地占比低,很多时候是在刻意压低住宅供地比例,人为造成住宅供地价格上涨,面粉贵了面包定然要涨价。

  中国房地产报:除了上述几个方面,还有哪些问题值得警惕。

  孟晓苏:有一点是需要提醒注意的,就是不要指责银行发放贷款时要用房产抵押。在企业信用与担保缺失的当下,银行发放贷款是需要抵押物的,抵押贷款才能保证资金安全,而房屋是最好的抵押品。已有银行业人士表示,“房抵经营贷款”是从银行资金安全考虑的,这也是从整体金融结构安全角度考虑的,是一种“底线思维”。如果银行资金出了大问题,对社会造成的危害就会很大。在启动内需的情况下,也不能忘记防范金融风险。

  从此轮深圳银行系统的操作来看,我认为他们是守住了底线的,保证了企业风险不至于传导至金融体系。

  我们要从思维方面转变,认清银行资金投放出去是会流通与传导的。我记得1994年刚刚进行房改时,有银行行长反映意见,不赞成让居民从银行提钱去买房,担心银行存款会减少。而实际情况是,居民把购房款交给单位购房后,单位很快就把钱又存入到银行,资金转了一个圈,又转回到银行系统。但当时某银行行长的说法还真的把房改阻碍了好几年,这是缺乏金融知识的一种表现。银行资金的传导机制也很明显,比如“居民购房贷款”看起来只是贷给了居民购房,实际上资金通过购房后的流通,能传导到多个相关企业与领域,把诸多产业都给带动起来了。

  中国房地产报:除了深圳最近动作外,其他一些三四线城市如青岛、荆州、淮安此前都推出了放松政策,最终无疾而终。您怎么看待这些地方政府的做法?

  孟晓苏:我看这些地方政府也是挺为难的。在楼市调控下,他们很想搞活经济,又担心被扣上“短期刺激经济”的帽子。他们尝试着改变“限购”等政策,但经不起舆论围攻与上级责问,最后只能探探头就赶快缩回去。

  中央明确要求“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,但现在这句话已被人演绎为与本意不同的另外四种情形:一是“房子是用来住的不是用来‘买’的”,限制居民买房;二是“房子是用来住的不是用来‘卖’的”,限制开发商卖房;三是“房子是用来‘租’的不是用来‘买’的”,直接违背中央“租售并举”方针;四是“房子只能单位购买,个人只能租住公房”,要倒退到房改之前去。这些“歪批三国”的说法都是不符合中央要求的。还是应当不忘初心、回归本源,真正按照中央“房住不炒”的定位,促进房地产市场平稳健康发展。

 “不要把房地产这匹马关在笼子里”

  中国房地产报:在疫情下,中国对于经济的恢复与稳定发展有了系列举措,包括释放流动性、支持小微企业等,对于这些举措您怎么看?有什么建议?

  孟晓苏:为了推动经济恢复与发展,现在要采取多种措施。包括提高财政赤字率、实行纾困政策、加大基础设施建设投资等,我认为都是正确的,在经济持续下滑时,我一直主张实行积极的财政政策与积极的货币政策。

  我认为,在扩大财政赤字的同时必须搞活经济,否则就真的成为纯粹的“寅吃卯粮”。最近中央文件已对完善市场经济机制,进一步扩大内需提出了一系列要求,包括强调“促进房地产市场平稳健康发展”。说明此时不能单把房地产关在笼子里。

  扩大内需的一个重要方面是要增加城市建房。有的专家担心被舆论批评为“要搞房地产”,所以只提出“要给进城农民工建房”、“要建共有产权房”,不敢提“房地产”。但是给进城农民工建房的行业就不是“房地产”了吗?城市保障房建设主要依靠地方财政进行支付,而在地方财政收入中“开发企业购地”占有很大比例;现在推进的“旧城区改造”则更是直接由开发商提供拆迁房,安置城市原住居民。可以看出,保障房与商品房是一枚硬币的两面,城市保障房建设的资金多是来自商品房开发。

  另一方面是发力都市圈建设,形成以大城市为中心的城市群。我国城市建成区普遍偏小。东京都市圈建成区6993平方公里,约等于我国北京、上海、广州、深圳、天津和重庆六大城市建成区面积之和。城市建成区太小,就带来了空间狭小、交通拥堵等问题。用汽车“限行”与“限购”来缓解矛盾,治标不治本,把它长期化就成为一种懒政。

  房地产与都市圈建设都能有力拉动疫情后的中国经济。现在各国纷纷推出刺激本国经济复苏的政策,此时盼望别国的资金流入我国、帮助我国“完善产业链”、继续做大我国出口的想法都不现实。现实的是依靠内需。

  以1998年开始的城镇住房制度改革为例,它适应中国消费结构转型的需要,有效地启动了内需。从此中国进入重化工时代,经济实现了起飞式发展。1998年中国经济总量居世界第七位,那时专家们认为,到2025年我国会成为世界第三,到2050年可能超过日本成为世界第二。房改释放出神奇的内需力量,使我国经济总量平均每两年超越一个国家,到2010年超过日本成为世界第二。

  中国房地产报:从现在来看,经济的稳定发展更寄望于基础设施建设,对于房地产行业的定位仍是“房住不炒”“稳定发展”。

  孟晓苏:只把启动内需寄望于基础设施建设,把房地产这匹壮马继续关在笼子里、固守楼市限购的做法,我很不认同。据我了解,“新基建”一年投资规模仅为1.2万亿元,相比全年16万亿元的房地产投资规模,真是天壤之别。

  与基建投资相比,房地产拉动经济的作用更大,“它占用资金少一半,但拉动经济大一倍”,这个对比不是我做出的,是来自央行的专家。其中主要原因是房屋产品很快可以被人买走,产业可以实现滚动投资,而基建投资则要靠经营收费慢慢回收资金,其间的地方债与企业债要背负很多年。

  持续加大地方基础设施建设投资,会衍生出另一个问题,即会加重地方债务负担。这与目前的“三大攻坚战”中“防范化解重大金融风险”的要求是相悖的;而且地方政府不断发国债搞建设,无疑会影响企业的发展。

  有人说我国居民负债率太高,不应再加杠杆,实际情况是这样吗?根据我国央行2019年10月中下旬对30个省市抽样进行的城镇居民资产负债情况调查,我国城镇居民家庭总资产均值为317.9万元,住房拥有率达到96.0%,住房资产占居民家庭总资产的比重为59.1%,家庭资产负债率仅为9.1%。这与瑞士信贷发布的《2019年度全球财富报告》数据基本相同。面对疫情后的经济发展,如果需要加杠杆,加在哪一侧更适合?若加在政府与企业端,将造成负债率过高,根据IMF测算,中国2018年地方政府隐性债务规模达31万亿元,增速放缓但规模庞大;2019年我国财政赤字已高达4.8万亿元,赤字率增至4.89%,比年初定的2.8%高出不少。但居民家庭负债率是最低的。我们应当放开住房抵押贷款,鼓励城乡居民购房,同时增加房屋供应量。中国经济一定会出现良性变化,这不是天方夜谭,已经为历史经验多次证明。二十多年来,我国经济出现的问题都与压抑房地产有关,而放松对房地产的限制之后,国民经济很快就走出了困境。此外抑制居民住房需求也是违背人民群众意愿的事,在习近平总书记提出的“人民群众对美好生活的向往”中,就包括有“更舒适的居住条件、更优美的环境”。我们要谨记“人民对美好生活的向往,就是我们的奋斗目标”。

  因此,我们在扩大投资上必须要“两条腿走路”,一边发力基础设施投资,一边推动房地产投资发展,两个轮子一起转才能走出经济低迷。2011年以后我国GDP增幅从8%以上滑至6%-7%,再到去年的6.1%,主要是我们关上了房地产这个主引擎,靠人拉肩扛推动经济发展,不仅很累、而且慢速。

  中国房地产报:如何解决地方政府在基础设施投资方面形成的负债问题?您有什么好的建议?

  孟晓苏:如何解决地方政府负债率过高的问题?我认为需要引入不动产投资信托基金——“REITs”,将基础设施建设形成的资产转由社会资金持有,变间接融资为直接融资,这样可以形成滚动投资能力,也可以有效化解金融风险。

  在我国引入REITs的建议,我早在2005年就已经提出,但多年一直难以完全引进。我国近年引入很多金融产品,连搞乱金融的P2P都被引进,唯独引进REITs却难上加难。为什么我国管理层对REITs难于接受呢?主要是当初把REITs翻译成了“房地产投资基金”,冠名“房地产”三个字就成为它落地我国的最大障碍,抑制“房地产”与“叫停房地产信托”,使REITs不断受到牵连。现在我们已经把它翻译为“不动产投资信托基金”,其基础资产不是传统房地产,而是地方政府投资的基础设施建设。我希望“基础设施资产证券化REITs”能早日出台,用公募基金持有优质基础设施资产,形成地方政府投资的良性循环。

  疫情后房地产面对的市场空间

  更为重要与巨大了

  中国房地产报:您认为疫情过后人们对于房地产会有什么样的需求?

  孟晓苏:前段时间也有媒体问我这样一个问题:“疫情过后人们对于医院是否会增加需求”?我给了否定的回答。原因是什么?是因为疫情期间人们多是无法进入医院,更多的是在居家隔离生活。这时人们才发现,房子大与房子小的感觉真是不一样的,疫情期间流传出一种说法:“房小蹲禁闭,房大修养地,别墅度假区”,居家隔离与疫情长期化的说法,都使人们对住房的需求更加迫切。

  现在已有专家在谈疫情过后的“报复性消费”问题。我认为,疫情后迎来的“报复性消费”将不应是旅游、娱乐或其它聚集性消费,购买更大与更好的住房更可能成为“报复性消费”。深圳二手房市场的火爆印证了我的判断。

  过去我们曾把居民住房需求区分为“刚需”与“改善性需求”,后者是“非刚需”。现在我们需要调整这种区分。疫情中不少“改善性住房需求”已经成为城镇居民生活的“新刚需”,加上农民工进城居住也是“新刚需”,这样一来“刚需”的比例大大提高,房地产面对的市场空间更为重要与巨大了。

 中国房地产报:农民工的住房需求还没有有效解决,包括集体建设用地流转问题。

  孟晓苏:你们上个月曾报道过我的观点,冠以“美芹十论”的美誉,我在那篇报道中再次传达万里同志的要求,修改法律让农民宅基地使用权流转成为合法。此后刘世锦发表过一篇文章《“新基建”不足以挑大梁,新增长动能还看都市圈》,其中提到了关于“二次房改”的问题,核心就是给以农民工为主的新市民解决住房问题。农民宅基地流转就是解决这个问题的钥匙。

  前些年,中央已明确“允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价”。但在实际工作中,允许宅基地流转的这“第二只靴子”总是不往地下扔。我曾多次在讲话中代表农民往“楼上”喊,“赶快把第二只靴子扔下来吧”。《中华人民共和国土地管理法》修订实施后,仍然把住最后一道关口,不允许农村集体建设用地包括宅基地变为城市住宅建设用地,流转后只能用于工业与商业用途。本来农村宅基地就是住宅建设用地,流转后便不能用于住宅建设。在《中华人民共和国宪法》中规定,土地归国家所有和归农村集体所有,现在是国有土地的所有者政府利用行政权力,限制着农村集体土地所有者的土地流转使用范围,维护着政府对城镇住宅建设用地的独家拍卖权与专享拍卖价格。

  历史上,中国共产党解决中国农村与农民的问题,从根本上说就是在不断解决着土地问题。近些年来几亿农民进城推动着城镇化,农民群众急需解决新的“土地问题”,即农村建设用地流转的问题。农民群众本来不是“无产者”,实行建设用地流转特别是宅基地流转,才可能把他们的最大资产变现。过去长期限制农民转让宅基地使用权,农民进城后只能慢慢挣钱购房,居住条件拮据,“农村的大房子空着养老鼠,自己在城市里住得像老鼠”。有不少农民不顾“违法”向城里人转让宅基地使用权,形成了大量的“小产权房”现象,就是一种对不合理法律规定的自发反抗。现在与其空谈“三农问题”,不如切实解决好农村土地流转、特别是宅基地使用权流转的问题。这对于疫情后的城市建设与经济发展,也是一个非常得力的“抓手”。亿万农民进城居住与宅基地流转所带动的人流、物流与资金流,将有力地促进我国经济长期发展。

  中国房地产报:您认为房价走势有什么评判?

  孟晓苏:对于房价走势要从几个层来看:“短期看供求,中期看地价,长期看发钞”。

  短期看供求。现在楼市供求关系已经很紧张了。以深圳为例 ,每年深圳市新增人口40万-50万,但住宅供应非常有限,供求矛盾较大。猪肉供应少了价格就会涨。现在楼市是明显的供不应求,这是全国性的现象。这也是长期局限于“香港模式”带来的不良后果。

  中期看地价。以日本为例,当年它的房地产泡沫破灭主要是因为其地价大幅度下跌,东京地区的地价跌幅达到75%。地价与房价紧密相连,是在地价暴跌的情况下,日本房价才跌下来的。再看看我国国内,在地方政府垄断性独家供地的情况下,各个城市的地价还在涨。以刚刚走出疫情的武汉最近拍地为例,有的土地依然高于起拍价20%才被拿下。在地价持续上涨的情况下,房价肯定要涨。

  长期看发钞。现在为抗击疫情恢复经济,美国与欧洲各国都在发钞,我国也在进一步释放流动性。中央要求保持流动性合理充裕,今年我国增加了广义货币供应量,M2已从去年增速8.7%升到现在的10.1%。人们曾担心增加货币供应量就会加大通货膨胀率,我多次论述过,我国的增发货币并没有造成过大通货膨胀的原因,是大量货币被资产价格上涨包括房地产价格上涨所吸纳。

  由于经济发展快,我国成为最大的发钞国之一。但我国CPI始终没有涨得那么厉害,就是因为大量货币因资产价格上涨而消融。这些资产包括房地产。楼市增值与其他资产增值就像巨大的海绵,把新增广义货币都给吸纳了。根据国外权威机构统计,中国已成为居民家庭财富第二大国,居民主要资产是房产与房产增值。国家为此每年通过发钞获取了可观的“铸币税”,形成的是良性循环。资产价格上涨包括房地产价格上涨,能起到稳定经济化解通胀的作用。所以我认为,现在不能只重视增发货币、增加财政赤字,同时还必须关注资产价格上涨,让资产价格吸纳走这些增发货币,才能更好保证经济稳定。

  从以上各种角度来看,我国近些年房价上涨的概率大大高于房价下跌的概率。我国历史上的房价上涨,并没有给居民带来多大害处,反而成就了居民财富增值。而低收入的居民的住房多是有保障的,不仅近些年来大量建设各类保障性住房,而且几乎每一套商品房背后都包括着提供一套拆迁补偿房。有人多次预言的“房价下跌”从来没有整体上出现,但不少人仍然乐此不疲,不断预言房 价下跌。我们现在看不到房价下行的因素的出现,所以要告诉人民群众真实的情况,不要拿“房价下跌”的谎言去欺骗百姓。

  以上都是我们多年的经验之谈。忘记这些历史经验,试图刻意用想象力去改变客观规律,经济上遭遇的将只有报复。

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