柴强:做好房屋网签备案工作利国利民

柴强2020-08-06 09:36:36来源:中国建设报

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  房屋网签备案是房地产交易的重要环节,也是推进房地产领域“放管服”改革的重要内容,提高房屋交易管理服务效能,营造稳定、透明、安全、可预期的良好市场环境,能够为建立房地产市场监测体系、落实房地产市场调控工作提供支撑。

  今年,住房和城乡建设部联合多部门先后发布了《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》、《关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知》,对全面采集楼盘信息、提供自动核验、优化网签备案、提高数据使用效能、推进“全国一张网”建设等提出要求,并就加强信息共享、提升公共服务水平进行部署。

  为推动落实相关工作,本报日前举办提升房屋网签备案服务效能线上研讨会。会上,相关专家和企业积极建言献策,郑州、长沙、南京、济南4个城市的相关负责人介绍了提升房屋网签备案服务效能的经验做法和工作建议。

  房地产交易合同管理是房地产交易管理的重要内容,是房地产市场监管不可或缺的部分。房屋网签备案是房地产交易合同管理的重大创新,是在长期管理过程中摸索出的实践经验,是互联网、电子签名、人脸识别等科技在房地产交易合同管理中的成功应用。

  房屋网签备案是房地产市场监管不可或缺的部分

  房屋网签备案是房地产交易当事人自己或者在房地产经纪机构及其人员的协助下,通过住房和城乡建设行政主管部门的房屋网签备案系统完成房地产交易合同签订并同时完成合同备案的一个房地产交易环节。根据《城市房地产管理法》,房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。因此,房屋网签备案的合同不仅包括房地产买卖合同,还包括房地产抵押合同、房屋租赁合同,网签备案的房屋不仅包括新建商品房,还包括二手房即存量房。

  房屋网签备案与不动产登记有本质区别,作用也不相同。房屋网签备案属于房地产交易范畴,是房地产交易管理的重要组成部分;不动产登记是在房地产交易合同成立之后的权属记载行为,遵循依当事人申请的原则,特别是预告登记是按照当事人约定申请登记。

  因此,各级住房和城乡建设行政主管部门应该履行好房地产交易管理职责,做好房屋网签备案工作。不动产登记机构应做好不动产登记工作,并依据《物权法》和将要施行的《民法典》,不得有“超出登记职责范围的其他行为”,尤其是不得以不动产预告登记混淆甚至替代房地产交易合同管理。为保障群众房地产交易安全顺畅,各部门应各司其职、加强配合,做好相关信息共享。

  房屋网签备案在房地产调控中发挥不可替代作用

  坚持“房住不炒”是房地产市场发展主基调。7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会。他表示,房地产长效机制实施以来,取得明显成效,值得充分肯定。要坚持从全局出发,进一步提高认识、统一思想,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策,从各地实际出发,采取差异化调控措施,及时科学精准调控,确保房地产市场平稳健康发展。

  房地产交易不同于“一手交钱一手交货”的一般商品交易,其交易时间通常较长,从签订房地产交易合同到申请办理不动产登记往往有数月之久。做好房屋网签备案工作,可及时获取房地产成交量、成交价等市场信息,动态监测房地产市场运行及其发展变化情况,从而为分析房地产市场形势、及时发现问题、科学精准调控提供数据支撑和决策依据,也有利于根据各城市实际情况采取差异化调控措施,因城施策,实施“一城一策”,确保房地产市场平稳健康发展,同时对有效防范房地产信贷等金融风险、促进实体经济发展意义重大。

  房屋网签备案可保障房地产安全顺畅交易

  房地产交易特别是买卖,是涉及金额大、内容复杂、专业性强的交易,加上从房地产交易合同签订到完成不动产登记需要一段时间,如果不按照公平、规范的房地产交易合同文本签订交易合同,有可能埋下合同陷阱的隐患;如果不及时进行网签备案,随时可能因为交易反悔导致交易纠纷,甚至出现卖方“一房多卖”等损害购房者利益的行为。

  这些潜在的房地产交易风险可能会给当事人造成难以挽回的经济损失。因此,在签订房地产交易合同时,采用住房和城乡建设行政主管部门制定的示范文本或推荐文本,并同时进行网签备案,确保从房地产交易到不动产登记阶段全过程安全,是规范房地产交易行为、保障房地产交易安全、减少房地产交易纠纷的重要举措。

  目前,许多地方推出房屋网签备案“一窗受理”、“一网通办”、“无纸化”、“不见面办理”、“掌上办”等,不仅不向房地产交易当事人收取任何费用,不增加其额外负担,而且很方便,已形成房地产交易习惯,被群众所熟悉和接受。

  房屋网签备案能助力提升公共服务水平

  房屋网签备案信息是金融、住房公积金、税务、公安、法院等部门和单位所需要的,进一步加强房屋网签备案信息与相关部门和单位的信息共享,可为办理房地产抵押贷款、住房公积金提取或贷款、纳税申报、反洗钱、居住证和流动人口管理、司法案件执行等业务提供便捷服务,有效提升公共服务水平。

  例如,金融机构在办理个人住房贷款业务时,可通过房屋网签备案系统实时查询新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息,以该查询结果作为审核依据。住房公积金管理中心及受托银行在办理公积金贷款或提取时,可以共享的网签备案合同为依据。纳税人办理房屋交易纳税申报业务时,税务部门可通过房屋网签备案系统获取房屋买卖合同信息,不再要求纳税人提供房屋买卖合同原件或复印件,实现房屋交易纳税申报“无纸化”“免填单”。公民以合法稳定住所为由申领居住证时,公安机关可通过房屋网签备案系统查询并获取房屋租赁合同、房屋买卖合同相关信息,不再要求提供相关合同原件或复印件。人民法院办理执行案件时,可通过房屋网签备案系统实时查询相关信息,为执行程序依法确认涉案房屋买卖、租赁信息等提供便利。

  进一步加强房屋网签备案工作

  随着房地产领域“放管服”改革进一步推进,房屋网签备案工作仍在不断优化提升。下一步,市、县住房和城乡建设行政主管部门应建立健全覆盖所辖行政区域内各类房屋的楼盘表(即房屋信息基础数据库),特别是存量房的楼盘表;提高房屋网签备案覆盖面,新建商品房预售合同、现售合同、存量房买卖合同、房地产抵押合同、房屋租赁合同全部实现网签备案;交易主体身份信息、交易房屋信息实现自动核验;将房屋网签备案端口延伸至房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业、银行业金融机构等,与税务部门、人民法院等实现网签备案信息实时共享;提高房屋网签备案的及时性,交易合同签订和网签备案同时进行、同步完成;提高房屋网签备案相关数据的准确性,特别是网签合同的价格要反映真实的成交价;推进房屋网签备案系统全国联网,为政府有关决策提供及时、全面、准确的房地产市场数据。(作者系中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长)

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