朱静:房地产行业未来是综合实力的竞争

观点 2021-03-16 17:47:49 来源:中房网

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  中房网讯 3月16日,由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合主办的“2021中国房地产TOP500测评成果发布会暨房地产高峰论坛”在上海举行。备受关注的"2021中国房地产开发企业综合实力TOP500"、"TOP500首选供应商服务商品牌"等系列测评成果揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的测评工作,已连续开展13年,相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

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上坤集团董事长  朱静

  上坤集团董事长朱静表示,房地产行业在现在这个时间点,再靠过去单一的能力,原来的高度,或者高的杠杆能力,这些理念已经过去了,未来是综合实力的竞争。我们看房地产行业,在这样一个17万亿的市场,有很大的区域化的布局和区域化特征的市场,我们理解一下它是一个斗地主的争上游的模式,这个行业市场容量最够大,能不能在这个行业真正成长起来,应该是四个重要的能力:战略清晰的投资能力、产品能力、运营能力和人才储备的能力。今天的市场已经不再像过去可以用时间消化,有时候项目真的可以亏钱,要系统化战略投资。上坤第一个五年深耕在上海,第二个五年是做到地产前30、上海前30后,布局三大核心经济圈,第三个五年要把自己作为城市优质生活服务商。

  以下为文字实录:

  尊敬的冯会长刘部长,地产界各位同仁大家下午好,听到前面的各位演讲嘉宾,特别是刘会长说到的,在今年整个500强测评里面,在更多维度增加了房地产企业的高质量的发展这样一个评价的维度和权重,我觉得应该是对于房地产整个行业是一个非常有意义的,也是非常重要的一个事情。

  我自己理解因为我今天的演讲称不上,是作为一个成长型中小房地产企业的代表,我自己对这个行业的理解,以及未来这个行业的探索,大家知道房地产发展到今天,无论如何不能再用过去曾经很多公司高速发展的模式衡量今天行业的背景,所以我想首先简要分析一下行业背景,整个工作的体系其实已经一万美金,中等收入的人群超过4亿人,其实未来改善消费需求是一个大的需求,不仅仅是一些新经济的消费领域,对于地产行业消费也应该是一样的。我今天会在现场做一个调研,在座的各位谁对自己的房子非常满意,自己不想换的可以举个手,我很满意,终身居住,举一下手。不会没有吧,这个就是我们可能国内未来的消费升级的一个非常大的需求。

  第二个方面在今天这个大的经济背景下,其实在我们今天中国这样一个疫情特色的防控的战略下,我们整体的经济有很大的增长,包括金融整体的增长还是在10以上,这个部分还是和房地产有关系,我自己理解从今天的时点,国家对房地产政策的稳定性越来越强,调控的精准度也是为什么准了,就是说房住不炒是未来的大势,但是所有的调控的政策都不是想把房地产真的是调整没了,或者调整有问题,而是希望这个行业持续健康平稳发展,这是一个大的基调。

  再看一下近半年出来的这样的一些相关的房地产整个金融的调控政策,无论三道红线还是两条红线,我自己理解,首先是我们先说两条红线,无论是银行业,对于整个房地产信托的控制,还是对其他的金融资源,我理解是一个资源的再分配,可能很清晰界定掉房地产行业和非房地产行业的对于整个社会金融资源的占用的比例,不能再像过去一样可以多吃多占,应该在这个比例范围内持续平稳的发展,这是第一个资源的再分配。

  第二个资源的再分配是整个房地产行业内的再分配,我理解让更多的房地产行业慢慢回归到同一个起跑线,从资产负债和现金短债等等指标,现在有第一批指导名单第二批指导名单,每个月交财务报表的整体情况,降低自己的负债率,现在整个金融政策的调控是为了让整个行业也是持续健康平稳发展,我觉得这是我们要认知到的一个很现实的情况,所以我自己理解的房地产行业的高速度发展已经一去不复返了,对于企业高歌猛进和原来高融资杠杆的时代已经一去不复返,这是一个大势,我们要理解整体环境。

  因为我们总部在大虹桥办公,也提供了百强行业四五十家,但是还有一些企业可能我们在交流的时候,很多企业上三年要上千亿,其实在私下交流的时候,今天无论政策环境还是金融环境还是整个大的调控政策,都是此时此地此景,就是刚刚讲的,都不一样的,面对今天这样的限制,我自己对整个房地产行业的理解,我觉得未来无论城市化率还是整个改善性的需求,对房地产行业至少还有10年的黄金期,大家说房地产特别难做,但是盘子这么大,这是前几天我看一个对行业很有研究的人我看他的朋友圈,其实你的行业这么小,自己做的事情做了吗,我赞同刘部长的内容,你的管理相对来说是比较粗放的,产品粗放,我们这个地产行业的容错率我觉得是非常非常高的,我们举一个餐饮行业的例子,如果每一个餐饮公司出现一个食品安全的问题,可能这个餐饮公司真的会变成一个发展的转折点。但是地产行业呢,我们可以看到地产行业在不同的城市,有多少个关于工程质量的一系列的投诉的问题,纠纷的问题。

  但是有了这些质量的问题,纠纷问题的企业其实还是在持续甚至快速发展,说明这个行业的容错率蛮高的,第三成本控制的粗放,地产行业整体的成本控制以万为单位控制的,但是和制造企业来讲有很大的差异,我自己对地产的转型我有自己的一点保留的意见,就是如果你今天在你本领域的行业里,你真的没有做到这个行业的上游公司,你怎么就指望你今天的转型转到别的行业就可以做得好。我不认为一个非常能成的一个逻辑,行业本身做不好去转行其他的行业,这是一个画问号的,而且行业整个粗放的管理,是今天这个行业的通病,我们特别欣喜看到我们500强评选,很大会提高质量安全的维度,会进一步促进地产行业的健康平稳的发展。

  现在这个时间点,再靠过去单一的能力,一原来的高度,或者高的杠杆能力,这些理念已经过去了,未来是综合实力的竞争,在今天这个行业大部分小不等于弱,现在看到很多地方性区域的,他们在产品的质量,客户的口碑,山东一家企业做的非常好,包括安徽有一些个别的企业,就在一个城市,一年做80、100的销售额,比任何城市的溢价要高,因为客户对他的质量认可,对他信任,这是未来一个趋势,怎么把我们行业的安身之本的事情做好,上周刚刚成立的一个行业的后来者,很多人说房地产没有机会了,还做什么,我自己一直在探索这个方面,我们从商业来讲,一方面就是打桥牌模式,就是这个行业赢者统吃,数一数二的人存在的,第三名活不下来,房地产现在还不属于这个商业模式。

  我们看房地产行业,在这样一个17万亿的市场,有很大的区域化的布局和区域化特征的市场,我们理解一下它是一个斗地主的争上游的模式,这个行业市场容量最够大,你能不能在这个行业真正成长起来,所以我们用了11年时间进入了资本市场,我对这个未来的理解,它应该是四个重要的能力,高效发展的四个能力,首先是战略清晰的投资能力,第二是产品能力和运营能力和人才储备的能力,首先看投资能力,今天的市场我就说今天已经不再像过去的时间可以消化了,有时候项目真的可以亏钱,要系统化战略投资。我们第一个五年深耕在上海,第二个五年16年做到地产前30之后,上海前30,就布局三大核心经济圈,第三个五年把自己的城市优质生活服务商,没有更多在自己的本职没有做好,就指望自己把别人的事情做好的事情。

  对产品理念方面,在美学和人文方面是未来的客户特别需要的,我们这个也做了一个尝试,我们在苏州一个项目,我们和大理书局联合,进去就是一个书店,这个项目交付之后,我们是联合经营的一个书店,客户非常喜欢,他们家孩子四点半放学可以在书店写作业,还有一些简餐。

  包括人才的组织,我们认为未来的整体的市场竞争是真正的人才的竞争,可能慢慢的行业的边界越来越模糊,只要有人会赢得未来的大的市场,对于我们来讲更多会关注整体的变化我们把自己定位为一个具有强大的自我更新能力或者自我纠纷能力的,我们会关注外部市场内部执行的敏捷这些方面,我们再来看今天整个金融的调控,对房地产而言,融资能力今天已经不是重要的,让钱找你是一种能力,特别是过去几年高速的发展,我们看一下怎么通过四大能力提升整体资金周转的效率,才是真正房地产未来十年黄金期,甚至更长时间的发展,我自己理解,未来的地产应该是刘部长讲的也是不谋而合,进入高质量发展的阶段,未来企业竞争的鸿沟越来越大,单一点和局部线的竞争很难胜出,但是优秀的房地产企业还是有很长的黄金期。一家有理想或者理想化的公司,我们希望未来更长时间,成为一家高质量发展的公司。谢谢。

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中国城市住房价格288指数

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