中房网讯 5月27日，由上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办的“2021中国房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳举行。备受关注的"2021中国房地产上市公司综合实力榜"、"2021中国房地产上市公司单项榜"等系列测评成果揭晓。

  会上，奥陆资本总裁及首席投资官蔡金强表示，今年1-4月，市场销售良好，商品房销售金额增加68%，销售面积增加48%，但这个是有问题的，去年一季度由于疫情，这个数是不错，但也没有想象中好得那么夸张。如果跟2019年相比，相对2019年的复合增长来看，房地产开发投资复合增长8.4%，房地产销售金额复合增长17%，这是很值得欣慰的，需求端现在比较好，所以现在房地产的需求端还是强的。

  以下为文字实录：

  各位朋友，大家好！首先谢谢易居周董事长跟丁总的邀请，今天非常荣幸来这里跟大家交流，这也是我第四、五次参加易居峰会了。大家看我的题目，可以看到我是比较悲观的。本次演讲题目是《黎明前的黑暗》。从2016年底“房住不炒”提出以来，本来整个行业受益于市场占有率的提升，以及各方面规模扩大的好处，可是整个局面在去年8月产生了一个比较大的变化，这个变化是接踵而来的，事实上有“三个紧箍咒”（去年8月的三条红线、今年1月的房地产贷款总额管理，以及今年2月、3月的土地供应两集中），这“三个紧箍咒”对房地产进行了新一轮的牵制，我们认为整个行业的剧变是肯定会进行的。

  今年除了土地供应量集中，我们做了一个判断，最近从各种情况来说，行业剧变在激烈进行中，尤其是过去几个星期，大概有十几个城市在土地供应两集中的情况下，进行第一次的土地集中供应拍卖，从而引起对整个房地产行业利润大幅下滑，这个情况是比较肯定的。现在行业的剧变在进行中，但我觉得未来一年，是行业最黑暗的时刻，整个行业大概要到明年下半年的三四季度，在“三个紧箍咒”的合力下，整个行业会大量出清，尤其是中小的，或者是没有上市的企业，会看到很大数量的出清。明年的三四季度以后，整个行业，尤其是头部企业，也可能是盛世年华。

  “三条红线”，大家比较清楚了，我不详细说了，大概有四个档，现在已经从去年十来家公司的管控，变成了三十家公司的管控，这是非常严格、具有穿透性、无所遁形的监控，大家对“三条红线”的达标非常认真，从去年底的业绩来看，大概有七八家公司已经成功从之前的黄档变成了绿档，像保龙、龙光、越秀、世茂，大家对此是一等一认证的，哪怕行业里杠杆率、负债率，各种财务杠杆最厉害的几家公司，比如融创，现在已经成功进入到绿档，今天融创在开股东年会，他们未来一两年，会从黄档进入绿档。哪怕是恒大和绿地，也制定提升至黄档计划，富力以出售作为主要方法，恒大以不停分拆以及在资本市场融资作为主要依归，所以这“三条红线”，是极为严肃的东西，令整个行业去金融化，整个行业开始从以前的杠杆红利，进入到管理红利。在“三条红线”的情况下，整个行业很难，甚至可以说是再无弯道超车的情况，整个行业头部的企业会进一步头部化，大则更大，中小企业很难弯道超车。这是去年8月中的政策，非常严格，今年进一步扩容。

  今年1月，进行了《房地产贷款集中度管理的管控》，刚才说的“三条红线”主要针对的是房地产公司，房地产贷款集中度的管理，针对的主要是银行及其他放贷金融机构，也就是钱的供应方，刚刚讲的，限制的是需求方。供应方的管理，总体纲领也很简单，存量房地产贷款占总贷款的比例，必须控制在四成之内，按揭占总贷款比例，必须控制在32.5%之内，具体来说又分大型/中型/小型。总体来说，整个银行现在还算符合要求，可是中间具体的大型银行，像建行、邮储银行，以及比较多的中型银行，事实上都超过了这个规定。我们甚至觉得，其他符合规定的银行，为了表示政治正确（当然我们也赞成，觉得这是好事），在姿态上会对各种各样房地产相关贷款进行紧箍。

  第三个紧箍咒，我们觉得影响也是非常大的，跟刚才说的“三条红线”（相比），影响力一样大的是土地供应“两集中”，最主要针对的是地方政府，大原则是想房价稳定的同时稳定土地价格，从而形成稳预期的总体目标。也就是说，在“房住不炒”的情况下，实现稳房价、稳地价、稳预期的情况。2月到3月我们看到，地产公司拿地比较少，土地供应“两集中”最主要是在大型的22个城市第一次作为试点，一年供应三次，等会儿我会详细讲讲现在发生了什么事情。土地供应“两集中”的初衷，是想让土地价格稳下来。但当时我们的判断，首先这会令地价进一步上涨，从而令很多地产公司拿地的利润率接近为零，甚至出现亏损，对中小型的地产公司造成利润率的重创，从明年下半年开始，咱们会看到地价会非常下降，所以是先有出清情况的。

  现在市场发生了什么事情？今年1-4月，市场销售良好，商品房销售金额增加68%，销售面积增加48%，可是我必须要讲，这个是有问题的，去年一季度由于疫情，这个数是不错，但也没有想象中好得那么夸张。如果跟2019年相比，相对2019年的复合增长来看，房地产开发投资复合增长8.4%，房地产销售金额复合增长17%，这是很值得欣慰的，需求端现在比较好，所以现在房地产的需求端还是强的，我个人觉得投资性需求还是主要因素。我们做了一个分析，把全国的区域分成四个，大家可以看到，大湾区跟长三角，这两个地区贡献的销售面积虽然不是特别多，大概四分之一，但销售金额贡献了四五成左右。关键还是这两个区域，因为大家手头上的钱，或者说居民存款比较高位，由此驱动了这个需求。

  今年1-4月销售比较好的情况还有一个原因，中国的全民防疫，在疫情的情况下远胜于西方的全民免疫，中国的经济复苏比较好，各方面都相对比较稳妥，所以热钱也在比较强地流入到国内。最近人民币兑美元汇率已经升到6.4，人民币在升值，相反美元指数在跌，钱还在陆续流入国内。加上疫情下，国人无法外出，都促进了房地产销售比较强劲的情况。我们初步判断，整个大疫情2023年才能基本解决，现在全球以印度、巴西为主导，正在进行第二轮大疫情的爆发，可能到了今年年底，虽然说欧美已经打了疫苗，但可能又会传回欧美，因为它已经变种了，所以明年才能同步把发展中国家和发达国家的疫情控制下来，所以整个疫情并没有想象中的那么快。这方面虽然对全球来说是不幸，对中国未必是不幸，可能是有幸。在全民防疫的情况下，某种角度上对中国经济和中国房地产来说不完全是坏处，销售端比较强。

  流动性，还是很强。去年全球其他主要地方的楼市都非常强，世界上主要城市房价涨了一成多。像韩国首尔、（中国）台湾的台北，甚至像国内一些去年有疫情情况的城市，今年房价也是节节高的。社融方面，去年是13%，今年大概是11.7%，4月30日政治局会议上，政府对一季度GDP的增长不是特别满意，二季度社融增速稍微好一点，没有想象中那么差。M2全年下来，应该也有8%以上的增长，整个流动性还是很强的。整个需求对房地产行业比较有幸，还是比较强的，所以房地产的商品房，每年销售一手房大概是17万亿，住宅在15万亿，这两个数基本还是框得住的。虽然在其他方面，比如利润率，有一些担心，但需求还是框得住的。

  重点说一下，土地供应“两集中”，第一轮的土地供地情况，大概十几个城市完成了首次的集中供应。坦白说，是有点火爆的，咱们看具体城市的出让楼面价，除了广州市同比微跌4%以外，其他城市基本都是涨的，而且很多都是双位数的（增长），北京是12%，杭州是6%，长春是14%，最夸张的是重庆，数据是119%。在土地供应“两集中”，第一次集中供地，在这四个城市呈现的情况——地价仍然在涨。呼应我刚才说的，现在不去说需求的问题，现在是利润率的问题。在土地供应两集中之后，咱们也可以在公开贴文上见到杭州滨江董事长的讲话：成本控制得当、执行得当、各种方面都妥当的情况下，拿地净利润率在1%-2%，大家可想而知背后的悲催，以及利润率的情况。今年首批集中供地的土地，从我们粗浅的角度来说，我们觉得基本上是无利可图的。

  广州、无锡的溢价率，都是上涨的。北京、沈阳的土地溢价率下降，但北京土地溢价表面上低（的原因），是因为设置了很多拍卖价格促限，转成竞争配限阶段，北京是63%，杭州72%，无锡92%，都是因为转竞配限的情况，在这一批里，除了广州以外，所有城市的地价都是节节高，不是只涨一点点的。

  这次的土地供应“两集中”之后，我个人对地产公司的利润率有非常大的担心。各城市成交项目隐含毛利率，根据地产公司及公开资料（来看），我个人觉得做不到这些数。我个人觉得，这些项目的毛利只有10%出头，净利润率应该是接近没有的。从杭州滨江董事长的贴文（讲话）中，大家可见其中悲催。随着这次大通胀和商品价格的狂飙，建安成本也会相对大幅飙升，比如每平米涨两三百块，应该不是特别难的事情。这又进一步阐释了利润率（接近没有的情况）。

  对房地产公司来说，整个利润率是非常大的压力。对已上市的地产公司来说，去年的毛利率从30%跌到了25%，我们觉得2021年和2022年，会进一步下降到两成，我觉得甚至会更低。比如今年一季度，万科的毛利是19.3%，我觉得净利会慢慢降到只有6%-7%，如果把财务成本转出来，严格来讲没什么钱赚，我们觉得：土地供应“两集中”会令利润率加速，令行业出清加速。所以未来这一年出头，我们觉得大概是行业的至暗时刻。

  土地供应“两集中”的情况下，短期内非常利空，中长期事实上是好的，因为它会加速出清。在今年二季度到明年三季度，中小地产公司会被挟持硬抢地，地价会继续涨。龙头地产公司，在第一轮里还是比较克制的，在第一轮的供地里，来自前五十大地产公司参与的地块大概只有四成，其他都是中小地产公司的，所以地产公司被迫挟持抢地是不好的，到明年来讲大量中小开发商要不无货可卖，规模继续萎缩，要不就是利润率严重首创。大公司和龙头地产企业，只要能顶住这一轮的压力，后续也会有盛世年华的。

  今年，高息债在海外美元债出事的情况不少，现在美元债占地产公司大概三成七的总有息贷款，这方面也比较麻烦。

  2020年的业绩，我简单讲几句。去年地产公司的核心利润率增长只有3%，跟大家的预期相差很大，大家原来觉得只有10%，可是这个利润率的下滑，在2021年和2022年的结转上还会进一步体现。我们觉得，整个房地产公司在利润方面，我们甚至觉得2021年和2022年是跌的。也就是说，2022年的利润涨3%，2021年跟2022年应该是负数，到2023年整个行业上市公司的利润同比才会转正。这就是我们对行业未来12个月的情况很担心的原因。

  2021年，大部分房地产公司的销售还是不错的，今年的目标是11%，前四个月的增长是很强的。这就是我们的核心判断，2021年跟2022年的利润是下降的，因为受制于利润率的大幅下滑，房地产股票的市值不太好表现。刚才上一个环节，也有一位女士讲了市值管理，实际上最痛的点就在这儿，利润率跟整个盈利增速，是比较差的情况。

  这种情况下，对房地产行业来说有什么招？

  对于中大型地产公司（来说），不应该这一两年继续拼规模，规模初步维稳就可以。反而，应该把房地产公司作为一个平台，把能拆出来的、在资本市场融资的这些单位都拆出来，已经有物管这么成功的案例，事实上现在很多地产公司的物管公司，跟他们（规模）已经差不多了，下一步应该把代建、商业等等，各种各样能拆出来的都要拆出来，这是房地产中大型企业通过资本市场融资的绝佳时刻。我也要在会上给大家提个醒，现在红筹股在香港上市，还是比较容易的，但有传闻，国内证监会可能会收紧（这方面），所以这事实上是很重要的窗口期，让这些中大型企业把他们比较有趣的、房地产周边产业链的不同业态给分拆出来。除了物管以外，大家可以看到，绿城管理的代建也是很受欢迎的，甚至这两三天的中原建业的代建公司也是比较不错的，有几条线，物管、代建、商业，以及其他相关的，实际上能拆的东西，都应该充分利用资本市场。像恒大，虽然这家公司的负债比较多，可是他们这一年通过资本市场也融了小一千亿的资金，这个还是非常重要的。所以对大的地产公司来说，原则上应该把销售稳下来，而不是拼规模。对于土地供应“两集中”的土地，适当参与，加快分拆，利用资本市场，壮大自己的资本，这是对中大型地产公司的建议；对于偏小的地产公司，我个人的建议是，如果允许的话，应该减少近期土地供应“两集中”硬抢地，相反，应该把手头上的物管或其他的，卖给这些中大型的地产公司。虽然说现在香港跟国内的物管公司有五六十家了，加上准备上（市）的，可能有六七十家，可是最后能变成头部企业的物管公司，只有十家左右，其他的会慢慢被市场忽略。这种情况下，也会失去它的真实意义。反而在现在“有价有市”的时刻，而且龙头公司又有钱的情况下，可以结合起来。小的地产公司把自己的物管公司，跟大的地产公司的物管公司结合起来，反而能在市场上卖出更好的价格。如果是小的物管公司上市的PE，可能只有十倍左右，但大公司可以达到三四十倍，这中间有很大的分别，而不是硬拆出来，这个意义不大。对于比较小的地产公司来说，把这块腾出来，达成双赢，壮大自己的资本，这是更好的时刻。我们觉得这时候如果有新一期的土地供应“两集中”，地价继续上涨，我们觉得这个出清会更快。

  做一个总结。我觉得现在是整个行业在见到黎明前最黑暗的时刻，各个大型、中型、小型企业更应该合作，互相扶持。