中房网讯 5月27日，由上海易居房地产研究院主办的“2021中国房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳举行。备受关注的"2021中国房地产上市公司综合实力榜"、"2021中国房地产上市公司单项榜"等系列测评成果揭晓。

  会上，中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻在主题演讲中表示，通过这次疫情，物业行业的地位得到了充分提高，大家意识到了物业的重要性。中国房地产市场的整个规模，不应只看开发，而应把开发和物业放在一起，思考中国房地产行业的发展方向。从综合角度来讲，整个中国房地产行业是向前发展的，是做得越来越大的。“如果过去30年、40年的时间，中国房地产行业是在‘建设繁荣’，那么未来的30年、40年、50年，我们是在‘守护繁荣’。把建设繁荣和守护繁荣加在一起，从一个企业的角度来讲，是一个企业成长和成熟的过程，是做大的过程。”周忻说。

  周忻指出，虽然过去的2020年，整个行业的地产+物业，是高歌猛进的发展，但从2021年-2022年，不管是地产企业还是物业企业，前途未必光明，需要大家如坐针毡、如履薄冰。“昨天很美好，明天很艰难。希望地产公司、开发公司、物业公司的同仁，我们一起努力，向前走。

  以下为文字实录：

  尊敬的陈会长、各位朋友们：

  中午好。

  整个百强评测，今年是第14年了，物业的评测也已经3年了，一路走来，伴随着整个房地产行业、企业的不断成长，这个评测真的蛮有意思的。

  刚才蔡总在香港，通过连线做了主题演讲，第一次请蔡总来做演讲是四五年前，我们跟丁总，好多年没有在香港办会了，原来我们的评测一直在香港（举办），由于疫情的问题，我们放到了深圳，希望早一年，或者明年，我们有机会还是回到香港（举办），既然是上市公司，大部分都在香港，所以我们希望（继续）在香港搞这样的评测会。

  刚才蔡总的主题演讲，题目叫《黎明前的黑暗》。我非常尊重蔡总在房地产分析行业的专业度，但就这个题目，我是非常不同意的。

  首先我想讲的第一个观点是，黑暗吗？不是的。为什么？今天丁总上台讲的是“房地产百强企业”，杨熙上台讲的是“物业行业的上市公司”，如果我站在这里讲“房企+物企”，它等于什么？从整个房地产行业发展的轨迹角度来讲，从上市公司的市值发展，不管是内含还是外延的角度，整个房地产行业，各位地产行业的企业家、股东、大股东们，这几年综合实力、综合能力、综合盈利率是在大幅提升的。刚才蔡总讲，把每一个可以拆分的东西拆出来，拆出来之后看拆出来的部分，我认为不合理。从上市公司和房企角度，我们更应该看“整体性”。

  我记得四五年前，我们在香港第一次想请中国物业行业的负责人来参加我们的评测会，当时想来想去，连CEO、CFO加在一起，一共11个人。那个时候，20亿、30亿、50亿的物业上市公司好像已经很好了。那个时候的物业上市公司，是“中国地产行业的边角料”，而今天呢？如果一个老板，下面有地产公司和物业公司，这几年物业公司是春风得意的。刚才蔡总有件事情讲得是对的，不管哪个地产开发企业，哪怕今天把规模不大，把几百万、上千万平米的物业管理面积卖掉，也能卖十几个亿。所以我们今天的第一个观点是，站在今天，如果说是百强上市公司评测，我们的视角，或者看中国房地产市场整个规模，不应该简简单单只看开发，而应该把开发和物业放在一起。旭辉林总的物业上市非常早，到今天为止本来是“旭辉地产”，今天加了个“旭辉物业”，1+1>原来的旭辉，每个企业的综合实力是比原来大的。所以什么叫黑暗？这不是黑暗。

  从这个维度来讲，这两三年整个中国的房地产行业是光明大道。我一直在讲一个概念，建设繁荣与守护繁荣。如果我们30年、40年的时间，中国房地产行业是在“建设繁荣”，那么未来的30年、40年、50年，我们是在“守护繁荣”。把建设繁荣和守护繁荣加在一起，从一个企业的角度来讲，是一个企业成长和成熟的过程，是做大的过程。

  通过这次疫情，物业行业的地位得到了充分提高，谁都知道物业很重要。今天我跟林峰早上进来的时候，门口有一个人手里拿着把（测温）枪，他是谁？物业人。所以我们不要把这两者分开，要合在一起，思考整个中国地产的发展方向。所以我的第一个观点是：黑暗吗？不。从综合角度来讲，整个行业是向前发展的，是做得越来越大的。

  第二句话，未来是不是黎明？未必。关于中国房地产开发领域，刚才蔡总和丁总讲的所有数据，包括利润率，我认为目前来讲，从现在开始往前，会碰到很多很多的困难，丁总刚才讲了几句很重要的话：1、企业的利润率。2、买完地开心三天、苦三年。为什么这么多开发商还要去拿地？拿了地以后，是不是光明？我不展开讲了。

  物业行业“众乐乐”的时代是不是会过去？三年前，中国物业企业上市，发股票很难，前年年底和去年，有多少发多少，抢得不得了。今年呢？今年我们整个行业有这么多家公司上市，你认为一些中小物业公司上市后，股票还那么好发吗？未必。“众乐乐”的时代是不是过去了？过去物业管理公司的核心是什么？刚才杨熙讲了一个三角，上面最大的两个字是“规模”，碧桂园未来有2万多亿平方米，所以碧桂园（规模）大。仅仅有规模，能不能反映出这个企业的利润？刚刚杨熙总讲了一个数字，人均管理面积1万平米。员工的工资成本是多少？大家也看到了一个数字，大量所谓的增值服务来自于设计顾问费、交付费、营销前期服务费，未来的物业行业，必须经过我们的精耕细作，才能把它填掉，才能让企业有更成熟的发展。虽然过去的2020年到2021年，整个行业的地产+物业，加起来是高歌猛进的。但我认为，从2021年到2022年，不管是地产企业还是物业企业，前途未必光明，需要我们如坐针毡、如履薄冰。

  我的第二个观点，跟国强刚刚讲的正好反过来，我们讲的维度不一样，他讲的所有事情，是围绕房地产开发角度讲的，他也看到了房地产开发角度的机会，比如资产出清、利润率有所回升、1-4月房价涨幅略高。我的感觉，如果把这些合起来，2020年整个市场绝对是ok的，老板的日子绝对比原来好过。但是2021年到2022年，未必是光明的。我们一直讲，开发企业“现金为王”，物业企业不要沾沾自喜，很多开发企业在分拆，我见到很多地产商的老板，说今年要把物业管理公司拆出来，这一点我跟蔡总是一致（的意见），两三千万平方米的规模拆出来，哪怕成为一家上市公司，你也是一家没有交易量的上市公司，还不如跟在座几家大公司搞一些合作。

  所以，昨天很美好，明天很艰难。希望地产公司、开发公司、物业公司的同仁，我们一起努力，向前走。也祝贺第14年百强企业测评圆满成功。

  谢谢大家。