2021年“十四五”开局之年， 中国房地产行业亦迎来重要历史拐点时刻。

  在“房住不炒”调控主基调下，在劳动人口下降及老龄化率上升长期影响下，再加上融资“三道红线”、贷款集中度管理、集中供地等政策收紧，房地产利润不断被摊薄，如何摆脱以往对依靠土地增值和金融杠杆实现高盈利路径依赖，培育长期竞争力，实现多元化发展，成为摆在上市房企面前重要命题。

  新周期、新环境下，我国上市房企面临主要问题是什么？如何才能实现更好的发展、提高竞争力？针对这些焦点话题，中国房地产报记者采访了中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。

  在倪鹏飞看来，目前上市房企面临的问题具体体现在四个方面：

  第一，企业素质相对较低。房地产业并非技术密集型产业，其市场进入技术壁垒也较低，房地产企业也多从项目公司起家或建筑公司转型而来。过去，主要面临潜力巨大和快速增长市场，房地产企业创造了一些简单有效 发展模式，抓住“人、地和钱”三个关键实现整体快速崛起。尽管过去积累了一定人才、技术、管理和品牌等资产，但整体素质还不太高，难以应对更加不确定的内外环境。

  第二，企业资产负债率高。过去面对快速增长的巨大市场，整个行业普遍采取高杠杆、高周转发展模式，从而使得整个房地产上市公司都面临资产负债率畸高问题，整个行业面临财务风险压力。数据宝与中国上市公司研究院联合发布的2018年A股“上市公司资产负债率榜(非金融)”显示，上榜的100家公司中最低资产负债率水平为85.52%，44家ST公司上榜；54家公司年报被出具了“非标”审计意见；22家公司资不抵债，资不抵债公司数量创近5年新高。目前整个状况没有显著改善。

  第三，市场竞争更加激烈。住房进入饱和时代后，住房市场由增量市场主导进入存量主导时代。一方面新建商品房需求比较稳定甚至下降，另一方面，大量开发企业又都在试图提供供给，所以竞争将更加激烈。因此，上市房企市场风险也将进一步上升。

  第四，政策面临继续调整。一方面是市场进入饱和时代，另一方面要改变经济房地产化倾向。过去有关房地产开发、土地出让、房地产融资不规范的政策要规范，不适宜的政策要调整，这对依靠过去规则和制度及其漏洞经营房企已经并将继续构成挑战。

  因此，适应好时代要求，抓好管理、技术、品牌、有效降低负债率以及保持竞争优势是企业发展关键。

  为了更好的推进中国上市房企发展，一场围绕“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”重要论坛也将于6月25日在北京召开。大会旨在发布最新研究成果并公布“2021中国上市房地产企业综合竞争力榜单”，客观反映中国房地产行业总体经营状况和发展态势，为政府房地产调控提供参考；也将反映企业竞争力优势，查找弱项和风险隐患，为各类投资者提供参考，搭建房地产行业投融资平台。这将成为评判中国房地产企业综合实力及行业地位的重要标准。