林峰:房企要不停奔跑才能停留在原地

2021-08-30 11:51:57来源:丁祖昱评楼市

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  如果奔跑的目的不是为了诗和远方,那么奔跑的意义在哪里?

  旭辉集团CEO林峰说,奔跑,是为了停留在原地。

  2021年的当下,他用了一个标题来阐释今天,《黑云压城城欲摧,甲光向日金鳞开》。

  这是唐代诗人李贺最出名的一句诗,这两句描写了风雨欲来的气氛,令人想起悲壮雄浑的场景。

  时间正以一种不慌不忙的速度压了过来。林峰说,他要寻找乌云背后的太阳。

 寻找乌云背后的阳光

  # The sun behind the dark clouds

  他有压力。林峰说,行业进入分化淘汰阶段,未来70%的企业退出市场也很正常。在能力生存时代房企要做厚做强,跑赢竞争对手。

  每个人都在抢着做那30%。跑赢对手,跑赢自己。

  林峰表示,备受关注的第一轮土拍已经结束,很多无功而返的开发商们表示很不安,因为他们不知道后面几轮土拍能否拿到地,价格是否会上涨?但其实冷静下来思考,或许不用那么焦虑。他曾写过一篇文章《土拍热时的冷思考》,其中部分思考如下:

  第一,看清本质、敬畏政策、尊重市场

  林峰认为存在的不一定是合理的。第一轮土拍状况火热,房企们纷纷高价拿地,战况惨烈,但政府出新政不是为了炒高地价,政策短期内也不会改变,地产人要透过现象看本质。

  一定要敬畏政策、尊重市场,市场恶劣时要冷静,未来行业的容错率越来越小,一着不慎满盘皆输。

  第二,房住不炒,稳房价、稳地价、稳预期

  集中土拍是为了稳地价,政策导向不会改变。从来没有哪个政策在政府报告中提及的次数如此之多,甚至最近大幅度整顿的教育领域,都没有过如此清晰、明确的表达。

  第三,卖房不如卖地、买地不如买股票、上市不如并购

  卖房利润不可观时,若卖地的利润高于卖房,则可以考虑卖地,税少且资金回款快;同时股票和债券的回报率高于买地,并且节约人力成本;与并购相比,上市后的市盈率较低,而合理的市场估值,并购带来的效益会更好一些。

  房地产行业进入了短兵相接的时代,在生存压力面前,房企只有两种选择,一是继续深耕,成为行业领军者,二是彻底改变赛道。

  想要继续在房地产行业深耕的房企需尽快找到发展方向,找方向就要了解趋势。以下是他在五月份时对房企发展趋势的预测,目前依旧适用。

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  面对复杂的外部形势、政府调控、市场端、融资端等各个方面的压力,房地产行业处在四面围城的阶段,到底要如何找寻乌云背后的阳光?

  林峰表示,房企在寻找阳光时,需要先思考一下底层逻辑。从外部环境看,中美关系中的竞争、对抗多过合作,存在一定压力;从内部分析,要迈向社会主义新阶段,实现共同富裕、控制资本。

  共同富裕的核心理念是公平优先,兼顾效率。让老百姓都能承担的起住房负担。减少资本的聚集程度,缩小贫富差距。

 做强做厚是房企努力的方向

  # Strengthening and thickening is the direction

  林峰说,行业的竞争、整合和合作都在加剧进行,面对残酷的赛场,房企们必须拼尽全力才有可能跑赢,弯道超车的时代将不复存在。想要发展的企业要思考清楚:

  首先,政策导向不容质疑,但需要理解“稳”的核心。所有出台的相关文件中都没有提及要打压房地产,初衷是平抑地价。

  其次,不管是红海、蓝海,都是大海。房地产行业去年的销售规模约17万亿,中国GDP约100万亿左右,房地产甚至也联动了许多其它产业,对国民经济的影响仍然是至关重要的。

  再次,活下去才是硬道理,没有消失的行业,只有消失的企业。

  此外,能力生存时代,做厚做强是房企需要努力的方向。我们目前进入到了行业分化淘汰阶段,粗放式的规模导向要转化为精细化的质量导向。

  最后,做好长期奋斗准备,既要防止“灰犀牛”,更要应对“黑天鹅”。很多大型企业可能暴雷,对金融市场产生冲击,“一人生病全行业吃药”的现象不会发生,国家一定能够有序的化解集中债务爆发的风险。

     要不停奔跑才能停留在原地

     # To keep running

  战术中最重要的核心是什么?

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  回归到企业发展,面对重重迷雾的市场,企业要如何强基固本筑堡垒,打赢这场艰难的战役?

  林峰说,企业要保证财务稳健,今年资金链的安全比买地更重要;战略清晰,有条理、有计划地做事情,要保证所做的事情成功可能性较大。

  发展多元化产业,只做与行业相关的多元化,不做跨界的多元化。林峰认为未来的主业聚焦仍旧在地产行业,城镇化有很大的发展空间。

  拥抱创新,创新是房企突出重围的一种方式。未来数字化住宅应该怎样做?怎样提升客户体验感?怎么样挖掘潜在的东西?这都与多元化的创新密不可分。

  此外,作为一名地产人,林峰表示:我们无法改变外部环境,无法改变政策,甚至连企业也无法改变。既然改变不了世界,那么只能改变自己。要始终保持成长与学习的心态,进行全局性、系统性的深入思考,善于发现问题的根源所在。

  林峰说,高管应该是长期奋斗价值贡献者,必须不停地奔跑才能停留在原地。拼命奔跑,才能够持续成长,才能够比别人跑的更快、更远。

  若要乌云背后的阳光重新洒在身上,那么现在起地产人就要身披战甲,手持刀戟,用最好的状态走过这漫长的黑夜。


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