韩复龄:行业风险是个别企业盲目扩张带来的,未来要回归“居住本质”

李叶2021-12-31 09:27:30来源:中房报

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  伴随着阵痛,房地产行业正迎来一场巨变。

  回顾2021年,房企“三条红线”和“集中供地”等政策正式实行,全国调控政策密集出台。在房企融资环境持续趋紧的大背景下,不少知名民营房企在下半年出现债务违约现象。房地产行业投资也呈现出一条下探曲线,部分一二线和三线城市土地市场流拍现象增加。根据国家统计局数据,1-11月,房地产土地购置面积18287万平方米,同比下降11.2%;全国商品住宅新开工面积13.50亿平方米,同比下滑8.40%,11月单月,全国商品住宅新开工面积1.15亿平方米,同比下滑22.38%。

  整体来看,房地产行业正处于至暗时刻,未来发展道路面临着前所未有的挑战。

  在中央财经大学金融学院教授韩复龄看来,中国房地产行业的未来将不再是过度“金融化”所堆积的暴利产业,而是回归以消费者需求为依托的“居住本质”。

  12月中旬,就中国房地产行业发展与面临的新问题,中国房地产报记者采访了韩复龄。

  中国房地产报:外界认为,今年是房地产行业历史上最难的一年,这一年您最深的感触是什么事?您有哪些新的思考?

  韩复龄:感触最深的有两件事:一是恒大债务违约事件,一是到2021年10月份我国房地产销售额大幅度下滑。

  实际上,我国的房地产供需环境正在发生变化,人均住房面积已经达40平方米,并不是像过去一样缺少住房;但是房价收入比很高,很多人仍买不起房选择“躺平”,这使得我国房地产需求处于一个严重分化状态。

  我认为,这种情况是需要改变的。对于有房人群来说,要能满足其改善性住房需求。对于买房困难刚需人群来说,需要保障他们能够住上房。目前,政府层面也很重视这方面的平衡,中央经济工作会议也明确了“推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。”

  中国房地产报:福耀董事长曹德旺说“恒大资本39亿元,借了2万亿元的债”,他批评一些企业算账都不会逗号,从金融学和财务上,你怎么看这种融资杠杆最大化使用?

  韩复龄:我认为恒大的问题不只是融资杠杆问题,它还存在盲目多元化投资等问题。比如投资的汽车、粮油、体育等都是耗钱的,没有什么现金流回报,最后把资金流耗干了。另外理财产品承诺的高收益是没有可持续性的。

  中国房地产报:目前,有观点认为,中国房地产业输出了很大的金融危机风险,您怎么看?

  韩复龄:风险不是房地产这个行业带来的,是个别房地产公司盲目多元化、加杠杆所带来的。像万科这类深耕房地产业务、能平衡好收支的房企就没有大问题。

  中国房地产报:目前,很多改善型需求的买房人最在意的是个人住房贷款方面的问题,比如各地严格的限贷政策,您认为以当前的市场环境而言,限贷政策是否可以放松了?

  韩复龄:我觉得限贷政策不会有大规模调整,因为银行要保证贷款的安全,现在已经发生了很多断供的情况,如果贷款比例过低,到时候还不了款就会变成银行坏账。不过,贷款利率可能会降低一点。

  中国房地产报:您认为应该如何使中国房地产行业健康有序良性发展?

  韩复龄:首先,房地产的市场定位要进步,它既不能是一个暴利产业,也不能是金融属性很强的产业。因此,房地产企业要提升质量和品质,提供不同的产品来解决不同层次的人的需求。其次,就是房地产的区域性差别很大,有些地方是人口流入的,房地产需求比较旺;有的地方人口流出,住房的需求就比较少。因此,还是需要因城施策。

  中国房地产报:您对于房地产行业未来发展有什么预测,有什么发展建议?

  韩复龄:我认为房地产行业未来要走的是差异化发展道路,不能再像从前那样靠圈地和盲目扩张赚钱了,暴利时代结束了。未来的房企一定要突出品牌优势,打造优质产品,通过好服务和经营才能得到消费者认可,从中盈利。


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