伴随着阵痛，房地产行业正迎来一场巨变。

  回顾2021年，房企“三条红线”和“集中供地”等政策正式实行，全国调控政策密集出台。在房企融资环境持续趋紧的大背景下，不少知名民营房企在下半年出现债务违约现象。房地产行业投资也呈现出一条下探曲线，部分一二线和三线城市土地市场流拍现象增加。根据国家统计局数据，1-11月，房地产土地购置面积18287万平方米，同比下降11.2%；全国商品住宅新开工面积13.50亿平方米，同比下滑8.40%，11月单月，全国商品住宅新开工面积1.15亿平方米，同比下滑22.38%。

  整体来看，房地产行业正处于至暗时刻，未来发展道路面临着前所未有的挑战。

  在中央财经大学金融学院教授韩复龄看来，中国房地产行业的未来将不再是过度“金融化”所堆积的暴利产业，而是回归以消费者需求为依托的“居住本质”。

  12月中旬，就中国房地产行业发展与面临的新问题，中国房地产报记者采访了韩复龄。

  中国房地产报：外界认为，今年是房地产行业历史上最难的一年，这一年您最深的感触是什么事？您有哪些新的思考？

  韩复龄：感触最深的有两件事：一是恒大债务违约事件，一是到2021年10月份我国房地产销售额大幅度下滑。

  实际上，我国的房地产供需环境正在发生变化，人均住房面积已经达40平方米，并不是像过去一样缺少住房；但是房价收入比很高，很多人仍买不起房选择“躺平”，这使得我国房地产需求处于一个严重分化状态。

  我认为，这种情况是需要改变的。对于有房人群来说，要能满足其改善性住房需求。对于买房困难刚需人群来说，需要保障他们能够住上房。目前，政府层面也很重视这方面的平衡，中央经济工作会议也明确了“推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。”

  中国房地产报：福耀董事长曹德旺说“恒大资本39亿元，借了2万亿元的债”，他批评一些企业算账都不会逗号，从金融学和财务上，你怎么看这种融资杠杆最大化使用？

  韩复龄：我认为恒大的问题不只是融资杠杆问题，它还存在盲目多元化投资等问题。比如投资的汽车、粮油、体育等都是耗钱的，没有什么现金流回报，最后把资金流耗干了。另外理财产品承诺的高收益是没有可持续性的。

  中国房地产报：目前，有观点认为，中国房地产业输出了很大的金融危机风险，您怎么看？

  韩复龄：风险不是房地产这个行业带来的，是个别房地产公司盲目多元化、加杠杆所带来的。像万科这类深耕房地产业务、能平衡好收支的房企就没有大问题。

  中国房地产报：目前，很多改善型需求的买房人最在意的是个人住房贷款方面的问题，比如各地严格的限贷政策，您认为以当前的市场环境而言，限贷政策是否可以放松了？

  韩复龄：我觉得限贷政策不会有大规模调整，因为银行要保证贷款的安全，现在已经发生了很多断供的情况，如果贷款比例过低，到时候还不了款就会变成银行坏账。不过，贷款利率可能会降低一点。

  中国房地产报：您认为应该如何使中国房地产行业健康有序良性发展？

  韩复龄：首先，房地产的市场定位要进步，它既不能是一个暴利产业，也不能是金融属性很强的产业。因此，房地产企业要提升质量和品质，提供不同的产品来解决不同层次的人的需求。其次，就是房地产的区域性差别很大，有些地方是人口流入的，房地产需求比较旺；有的地方人口流出，住房的需求就比较少。因此，还是需要因城施策。

  中国房地产报：您对于房地产行业未来发展有什么预测，有什么发展建议？

  韩复龄：我认为房地产行业未来要走的是差异化发展道路，不能再像从前那样靠圈地和盲目扩张赚钱了，暴利时代结束了。未来的房企一定要突出品牌优势，打造优质产品，通过好服务和经营才能得到消费者认可，从中盈利。