观点李叶 2021-12-31 09:27:30 来源:中房报
伴随着阵痛,房地产行业正迎来一场巨变。
回顾2021年,房企“三条红线”和“集中供地”等政策正式实行,全国调控政策密集出台。在房企融资环境持续趋紧的大背景下,不少知名民营房企在下半年出现债务违约现象。房地产行业投资也呈现出一条下探曲线,部分一二线和三线城市土地市场流拍现象增加。根据国家统计局数据,1-11月,房地产土地购置面积18287万平方米,同比下降11.2%;全国商品住宅新开工面积13.50亿平方米,同比下滑8.40%,11月单月,全国商品住宅新开工面积1.15亿平方米,同比下滑22.38%。
整体来看,房地产行业正处于至暗时刻,未来发展道路面临着前所未有的挑战。
在中央财经大学金融学院教授韩复龄看来,中国房地产行业的未来将不再是过度“金融化”所堆积的暴利产业,而是回归以消费者需求为依托的“居住本质”。
12月中旬,就中国房地产行业发展与面临的新问题,中国房地产报记者采访了韩复龄。
中国房地产报:外界认为,今年是房地产行业历史上最难的一年,这一年您最深的感触是什么事?您有哪些新的思考?
韩复龄:感触最深的有两件事:一是恒大债务违约事件,一是到2021年10月份我国房地产销售额大幅度下滑。
实际上,我国的房地产供需环境正在发生变化,人均住房面积已经达40平方米,并不是像过去一样缺少住房;但是房价收入比很高,很多人仍买不起房选择“躺平”,这使得我国房地产需求处于一个严重分化状态。
我认为,这种情况是需要改变的。对于有房人群来说,要能满足其改善性住房需求。对于买房困难刚需人群来说,需要保障他们能够住上房。目前,政府层面也很重视这方面的平衡,中央经济工作会议也明确了“推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。”
中国房地产报:福耀董事长曹德旺说“恒大资本39亿元,借了2万亿元的债”,他批评一些企业算账都不会逗号,从金融学和财务上,你怎么看这种融资杠杆最大化使用?
韩复龄:我认为恒大的问题不只是融资杠杆问题,它还存在盲目多元化投资等问题。比如投资的汽车、粮油、体育等都是耗钱的,没有什么现金流回报,最后把资金流耗干了。另外理财产品承诺的高收益是没有可持续性的。
中国房地产报:目前,有观点认为,中国房地产业输出了很大的金融危机风险,您怎么看?
韩复龄:风险不是房地产这个行业带来的,是个别房地产公司盲目多元化、加杠杆所带来的。像万科这类深耕房地产业务、能平衡好收支的房企就没有大问题。
中国房地产报:目前,很多改善型需求的买房人最在意的是个人住房贷款方面的问题,比如各地严格的限贷政策,您认为以当前的市场环境而言,限贷政策是否可以放松了?
韩复龄:我觉得限贷政策不会有大规模调整,因为银行要保证贷款的安全,现在已经发生了很多断供的情况,如果贷款比例过低,到时候还不了款就会变成银行坏账。不过,贷款利率可能会降低一点。
中国房地产报:您认为应该如何使中国房地产行业健康有序良性发展?
韩复龄:首先,房地产的市场定位要进步,它既不能是一个暴利产业,也不能是金融属性很强的产业。因此,房地产企业要提升质量和品质,提供不同的产品来解决不同层次的人的需求。其次,就是房地产的区域性差别很大,有些地方是人口流入的,房地产需求比较旺;有的地方人口流出,住房的需求就比较少。因此,还是需要因城施策。
中国房地产报:您对于房地产行业未来发展有什么预测,有什么发展建议?
韩复龄:我认为房地产行业未来要走的是差异化发展道路,不能再像从前那样靠圈地和盲目扩张赚钱了,暴利时代结束了。未来的房企一定要突出品牌优势,打造优质产品,通过好服务和经营才能得到消费者认可,从中盈利。
央行行长潘功胜:稳妥化解大型房企债券违约风险
2023-10-23一视同仁支持房地产企业合理融资需求,保持房地产融资平稳。土拍规则生变,或重回价高者得?
2023-10-20土拍规则调整顺应市场变化,4城取消地价限制。最高发放3万元!郑州高新区发布多子女家庭购房补贴办法
2023-10-20二孩家庭给予一次性2万元/套的购房补贴;三孩家庭给予一次性3万元/套的购房补贴。9月份郑州商品房销售8608套,销售均价12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅销售4961套,销售面积60.02万平方米,销售均价11513元/平方米。9月房价:下跌态势有所遏制,一线城市回稳趋势明显
2023-10-19政策效应开始显现。南京出台存量房交易资金监管新政
2023-10-19进一步激发存量房市场活力,保障存量房交易资金安全,维护买卖双方合法权益。上海优化住房公积金个人住房贷款套数认定标准
2023-10-19明确了首套住房和第二套改善型住房的认定。国家统计局:房地产实现高质量、可持续发展仍然有坚实的支撑
2023-10-18房地产的调整是有利于房地产向高质量发展方向转型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
- 08:58
中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |