中房网讯 5月26日，由上海易居房地产研究院主办的“2022房地产及物业上市公司测评成果发布会”举行。备受关注的"2022房地产上市公司综合实力榜"、"2022房地产上市公司单项榜"等系列测评成果揭晓。

上海易居房地产研究院课题组副组长、 中物研协总经理 杨熙

  会上，上海易居房地产研究院课题组副组长、 中物研协总经理杨熙表示，随着今年万物云以及龙湖智创生活的上市，中国物业企业资本市场的格局已经初步确定。随着大家运营进一步独立性的增强，企业相关能力上也在不断成长，物企无论是在社会价值上还是在经济价值上，都会得到进一步凸显，物业管理行业处于快速发展的黄金时代。

  以下为文字实录：

  各位嘉宾、各位线上的同仁大家早上好，接下来我为大家发布2022物业服务企业的上市测评成果。

  物企在整个资本市场的股价在不断走低，我们也希望通过今天的报告来看一看，回答几个问题，究竟上市物企的基本面和发展的情况如何，上市物企的抗风险能力如何，上市物企在疫情期间创造的社会价值以及我们物企今天在这个资本市场上究竟处于一个好的时代还是一个坏的时代。

  首先我们看一下资本市场概览，整体上市场回归理性，过往三年的上市热度在逐渐减退。中国物业市场与房地产市场唇齿相依，对房地产市场的担忧也传导到物业市场，去年上半年物企还在一路飘红，但是下半年物企受到极大影响。物企在2020年6月份曾经达到恒生指数、物业指数的高点，10600点，截止到2022年3月中旬，物企的恒生指数达到了3544点，下浮非常明显。

  在2021年上半年的时候，整个物业市场的资本市场的板块曾经突破了万亿港币的规模，截止到2022年4月，整体上市物企的市值仅有五千多亿，接近折半。物企当前市值的均值在90.68亿，从中位数看折价更低。

  我们把物企和房企放在一起来看，在2022年4月30号，总共有8家上市物企进入了整体品牌的TOP50，比2021年同期减少了3家。在混排的企业中，我们看到国有企业有非常明显的提升，华润万象生活提升了3名，首次跃入前十。从整体市盈率来看，在去年2021年4月30号，物业企业的市盈率均值33.14倍，到了今年2022年4月30号，物企市盈率均值下降到13.61倍。目前来看，在相关的这些企业里面，国企和商管类物企表现相对会更好一些，在市盈率排名前6的企业里面，有5家来自于国有物企。

  我们看到物企的上市之路也充满了变数，2021年上半年已经有50家物企成功上市，当时还有20多家物企已经向港交所递表，准备排队上市，我们原来预计2021年物企上市应该会获得更大丰收，但结果最终在2021年下半年在8月份仅有两家物企上市，截止到现在有3家物企上市，从大陆的市场和香港市场来看，整体上总共有58家物业服务企业成功上市。

  港交所的对于物企相关的一些审批也逐渐趋严，上市门槛也在不断提高。在新一轮的港交所上市的盈利要求，从过去的过往3年的利润需要五千万港币，提升到了过往三年利润需要八千万港币，对很多中小物企来说又进一步提高了上市门槛。从资本市场格局来看，随着今年的万物云以及龙湖智创生活的上市，整个中国物业企业资本市场的格局已经初步确定。

  虽然直观上看整体的物业在资本市场的状况在2021年发展得并不好，但是物企的基本面是否真的有这么糟吗？我们接下来看看物企的运营状况。我们有以下的关键词。

  第一个关键词是高增长，我们看到上市物企的管理规模其实还是在不断高速增长，以在管面积而论，在管面积在2021年增速达到了50.44%，整体集中度上上市物企的集中度占有整体物业市场的集中度也在提升，从2022年的10%左右，在市占率达到15%。从合约面积看，物企合约面积增速也超过了40%。从合约在管比来看，有1.57倍，相对来讲对未来的规模增长有较好的保证。

  接下来从营收的情况看，上市物企的营收，增速在2021年达到了46.49%，市占率也从2021年的10%多上升到了14%，一些头部物企整体的营收已经非常大，但同时它的发展规模依然是非常快，兼具了高营收规模和高成长期比较好的特点。

  从盈利的指标来看，上市物企的毛利润复合增长率在过往3年超过了45%，是47.21%，净利润复合增长率达到54%，就是整体毛利和净利的增长都非常快，而且盈利指标的增长高于营收的指标。

  2021年年初，很多物企对2021年的整体业绩目标立下了比较高的发展的指引，通常在营收上都不低于50%，利润上都不低于40%、30%，我们看到的实际结果，在2021年成绩单出来之后，他们的业绩指引也逐步兑现了。应该说2021年中国的上市物企还是较好的完成了他们的承诺和目标。

  第二个关键词我们称之为分化。虽然物企在营收、规模方面都在不断发展，但是我们也看到企业之间的分化在进一步加剧，我们以在管面积为例，上市物企的在管面积的均值已经超过1亿平米，但是我们去看上市物企在管面积的中位数才3741万平米，中间的差距大致有7000多万平米。今天在管面积突破一亿平方米的企业，目前已经披露公告的企业，大致15家左右。有5家上市物企的在管面积实现了翻倍的增长。

  营收的均值和中位数的差距进一步增加到20亿左右，百亿的阵营已经披露年报的上市物企，百亿阵营的已经有5家，包括保利物业和招商积余也是新进入百亿物企的企业。商管物企的毛利率相对比较高，另外物企的毛利和净利相对略低一些，但是相比民企，上市毛利率其实是在逐渐下降。而我们的国企的毛利率还在稳步小幅上扬，包括国企的净利率，原来在2019年只有7.02%，到2020年已经逐步上升到了10.46%，更为稳健。

  第三个关键词是独立性。第三方面积的占比在持续增加，其实在2021年物企第三方在管面积的占比已经超过关联物企输送的在管面积，2022年的时候继续增加了接近10个百分点，上升到了60%以上的占比。

  我们针对物业服务企业规模拓展的不同的方式，我们可以把它分为外拓主导型或者内生主导型，在我们坐标轴的左侧，我们把它称之为外拓主导型，右侧是内生主导型。尤其在平分线附近，这些企业既兼具了外面房企能带来的资源红利，又有比较明显的外拓能力，有明显的双轮驱动的增长能力。既要有关联房企希望能够持续输送面积，同时又希望它有比较强大的独立的外拓拓展能力。

  市拓能力也成为物企规模持续扩张的关键。绿城服务夺得外拓面积的榜首。

  2021年也是整个上市物企资本市场上并购的一个大年份，2021年总计有53起大型的并购，尤其是碧桂园在整体并购上花费了200多亿的资金，在2021年整体的物企上市并购的金额达到了355亿，相比上一年的90多亿。

  第四个关键词是社区增值服务。社区增值服务收入和毛利的贡献度均持续提升。社区增值服务的增速也超越了其他基础物业服务和非业主增值服务的增速，它在2021年达到了接近70%。目前市场上已经有7家物业服务企业在社区增值服务收入部分已经超过了10亿元。

  在2021年单位住宅面积上，增值服务收入的平均值是7.24元/平米，较上年6.49元/平米增长了7毛多钱。主要都布局在社区生活服务以及电商方面、空间管理方面、租售服务、美居装修服务、车位管理服务等几大类，这是目前物企探索出来的比较成熟和成功的在增值服务上的实践经验。

  随着政策的指引，物企也在积极探索社区增值服务多元化发展，尤其在去年物业+社区养老的服务，很多物企还拓展了托幼服务，有的物企还在探索物业+餐饮的新模式，对标国际的设施服务的巨头。

  第五个关键词是非业主增值的占比在逐渐下降，整体上非业主增值服务的收入虽然还在提升，但整体物企的营收里面已经在下降。受制于整个房地产市场的后续的发展，我们认为非业主增值服务的收入占比未来几年也会持续在进一步下降。当前非业主增值服务有三大类型，受房地产市场和疫情的影响，我们预计尤其在2022年来案场的服务，这块也物企创造的收入进一步下降。

  第三大篇章我们来看看物企的创新能力及社会责任。

  万物云在2021年科技方面的投入达到了3.74亿元，中海物业在2021年科技相关的收入也有6.43亿港币，科技板块成为物企比较重要的业务单元。

  物企的成本控制能力也在不断增强，营业成本率也在逐年相应的下滑。我们看到整体上2021年的物企人均产出达到了20.25万，净利润2.68万，人均管理面积上，2021年物企的人均管理面积也有15%的提升，达到6307平方米，在全行业的中位数大致在7000多平米左右，这就是行业的平均水平，人均管理面积。在营收方面，单位面积大致是30多元左右，净利润在4.45元左右。

  对很多物企来讲，他们在内部的考核里面，有40%的权重是考核物业服务的品质。物企也在不断加大人才的建设，尤其是通过股权激励的建设来增强自己的竞争力，2021年有11家物企发布了27项股权激励计划，对我们的物企的人才或者中高层干部是一个非常大的激励。

  从社会责任来看，物企也在积极履行纳税业务，并加大促进就业，疫情期间也积极落实疫情防控措施，物企也在不断探索ESG管理，推动行业可持续发展。尤其一些物企积极响应国家3060双碳目标和政策要求，比如德信服务在2021年率先推出物业行业第一本碳中和白皮书，未来可以起到比较好的借鉴和示范作用。

  接下来我们再看一看物企的抗风险能力。

  整体来讲，物企当前无论是长期的偿债能力和短期的偿债能力，都处于合理区间，财务风险低于房企。资金流均较为充足。物企应收账款增大，警惕潜在的运营风险。物业产业在疫情期间所受的冲击相对较小，行业价值凸显提升。

  第五部分是未来成长潜力。多因素助推发展，规模业绩增长确定性强。规模成长性，关联房企对物企规模扩张的贡献仍不容小觑—操盘面积。

  我们认为物企在未来的营收和毛利的增长点上，非常重要的一环也是来自于社区增值服务，社区增值服务在部分头部物企里面已经探索出非常好的经验，发展得非常快。但是对于大多数物企来说，社区增值服务的效率有很大的空间。整个社区增值服务未来的增长还是非常值得期待的，会成为物企未来无论在营收还是利润增长上一个非常重要的抓手。

  根据我们在2020年年报发布之后，看到物企对2021年增长目标的指引，大多数目标已经定到了30%到50%以上，仍然有望比较持续高的增长。我们相信随着这些业绩指引，能够进一步增长投资者对上市物企的信心，而且我们相信这些高速增长也确实是能够实现的。

  最后我们想探讨一下，今天这个市场正如万科所言，对房地产市场可能已经进入了一个黑铁时代。那么对于物业而言，到底是黑铁还是黄金时代呢？对物业而言，到底是一个好的时代还是一个坏的时代呢？我们认为可能对于个别的物业服务企业，尤其是它的关联房企，深陷暴雷和困境的企业，确实是处于黑铁时代。但是对于优质的独立性较强的物企和整个物业行业而言，依然是快速发展的黄金时代。

  今天随着万物云和龙湖的上市之后，我们相信整个物企的资本市场的格局已经初定，随着大家运营进一步独立性的增强，包括无论是在服务能力上，包括城市服务，包括智慧物业相关能力上的不断成长，我们认为物企无论是在社会价值上还是在经济价值上，都会得到进一步凸显，我们认为后续物企的估值也会得到修复。我们还是坚定地认为，物业管理行业还是处于快速发展的黄金时代。

  我们也将在2022年10月份，与深圳物业管理协会共同联合举办2022深圳的物业博览会。

  以上是我今天的分析报告。谢谢大家！