黄卉:从“蜗居”到“安居” 新市民住房问题的演变与需求升级

黄卉2022-07-28 16:54:09来源:中国房地产金融

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  黄卉 贝壳研究院研究专家

  解决新市民、青年人的住房困难问题,让新市民和青年人能早日改善他们的居住条件,是“十四五”期间人口净流入大城市的重点工作。

  在城镇化快速发展的背景下,我国新市民群体规模庞大且呈现逐步增长趋势。在人口净流入的大城市中,新市民的住房需求尤其是租赁需求旺盛,租赁比例较高。新市民租住什么样的房,能不能负担得起,住得是不是安稳,租赁关系是否有保障等话题越发受到全社会的关注。2020年12月中央经济工作会议要求,要重视解决好新市民、青年人,特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题,努力做到住有所居、职住平衡。2021年3月政府工作报告中提出,尽最大的努力帮助新市民、青年人缓解住房困难。2021年6月国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,提出加快发展保障性租赁住房,明确将保障性租赁住房作为解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题的主要途径。解决新市民、青年人的住房困难问题,让新市民和青年人能早日改善他们的居住条件,是“十四五”期间人口净流入大城市的重点工作。

  一、中央政策多次提到的“新市民”是哪些人?

  新市民称谓由农民工、外来务工人员转变而来,以推进其市民化、促进其融入城市为出发点,并逐渐延展为“城市新移民”。与“新市民”相关的最早的官方称谓是2006年《国务院关于解决农民工若干问题的意见》提出的“农民工”概念,其后青岛、西安等地使用了“新市民”的称谓。

  在2010年国务院《关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》正式提出了“新生代农民工”的称谓,并强调了帮助其实现市民化。2015年底中共中央政治局会议首次在中央层面提出了“新市民”的概念。随着房价的不断上涨,不仅是农民工,其他流入城市的就业工作人员的住房困难问题也不断加剧。国家发展改革委《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中提到扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民住房问题。2022年3月,中国银保监会《关于加强新市民金融服务工作的通知》中指出,新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住,未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体。

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  二、针对新市民的住房问题及政策导向

  1998年以前,新市民的住房主要依靠回村居住和单位提供宿舍解决[董昕.中国农民工住房问题的历史与现状[J].财经问题研究,2013(01):117-123.]。随着新市民群体的壮大、流动范围的扩大和单位提供宿舍的比例不断下降,租赁市场成为解决新市民居住问题的主要方式。根据有关调查显示,现在在大城市有70%的新市民和青年人是靠租房来解决住的问题,然而租金付得起的房子区位比较远,区位比较好的租金又比较贵,这成为新市民、青年人“买不起房”和“租不好房”的一个现实困难[国新办“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会,2021年8月31日]。此外,由于户籍壁垒导致新市民游离于住房保障体系之外也是新市民面临住房困难问题的一个方面。

  在住房政策上,提出过用工单位是改善农民工居住条件的责任主体[《关于改善农民工居住条件的指导意见》],有条件的地区可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入公租房供应范围[《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》],把进城落户农民完全纳入城镇住房保障体系[《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》],化解房地产库存、通过加快农民工市民化、推进以满足新市民为出发点的住房制度改革[2015年12月中共中央政治局会议]等方式,但更多地停留在住房保障问题的探索层面,解决新市民住房问题的实际作用有限。2021年,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,提出加快发展保障性租赁住房,明确将保障性租赁住房作为解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题的主要途径。

  三、新市民住房租赁需求更加旺盛

  在购房成本高、购房资格受限的背景下,租赁成为城市中新市民、青年人在较长时间内选择的居住方式。未来新市民的住房租赁需求旺盛,同时对租赁品质的需求不断增强。

  第一,新市民住房租赁需求总量大且呈现持续增长的趋势。我国大城市以流动人口的租赁需求为主,未来随着城镇化率的提升和城市之间的流动性增强,租赁人口的数量将呈现增长趋势。与此同时,在家庭小型化的趋势下,未来租赁住房需求量将持续增加。2020年我国的户均人口为2.62人,其中一人户为1.25亿户,占比达到25.4%。特别是大城市中一人户比例更高,如2020年北京一人户占比达29.9%、上海一人户占比达28.3%,对于开间、一居室租赁需求旺盛。

  第二,随着平均购房年龄的延长,租客停留在租赁市场的时间延长。由于房价收入比较高或部分城市的限购、限贷政策,城市居民购房计划推迟,依据贝壳平台数据,2021年租赁试点24城的平均购房年龄为33-39岁,其中15个城市平均购房年龄相比2018年增加2-3年,相当于在租赁市场多停留2-3年,由此可以推算,自高校毕业生进入租赁市场后,多数的租住时间或超过10年。特别是一线城市的高房价和对非户籍人口有一定社保缴费或个税证明年限限定,一线城市平均购房年龄更高,租客停留在租赁市场的时间更长。

  第三,屋内设施、基础服务以及周边配套成为影响居住品质的核心因素。从租客结构来看,2019-2021年贝壳平台成交租客中四个一线城市18-30岁的青年租客占比超过四成,90后、00后新生代群体对租赁房屋品质要求较高,同时由于购房计划延迟,从家庭或老人、小孩的需求考虑愿意为品质付费。

  四、租赁需求进入改善新阶段

  在我国城镇化的前期,租赁主要是解决农民工在城市的容身之所,对居住品质的容忍度较高。但在新阶段,年轻群体、新市民的租赁住房需求正在发生质的提升。一是租赁需求多样化。从新市民的人群分类上,不同收入人群对租赁住房的产品呈现差异化需求。低学历流动人群收入能力无法达到租住一间房的要求,需要的是标准化的床位。

  城市无房低收入人口,具有本地户籍但收入能力低,需要保障性公租房。流动夹心层人口,以非户籍大学生为主,处于暂时性支付能力不足阶段,需要安全规范的合租和中低端整租。城市户籍夹心层拥有本地户籍,包括毕业5-10年内大学生,收入水平相对较高,但在城市购房难,需要适合家庭居住的整租产品。

  二是高品质的租住空间。随着新生代租赁群体观念革新、个人收入增加以及生命周期推进,租赁消费升级大势所趋。对于租赁住房的需求将从基本刚需到“品质升级”,对于高品质的租住空间要求更高。新市民对居所的需求不限于居住需求,安全需求、隐私需求、社交需求等逐渐衍生。租客对品质居住的要求更高。居住安全性、舒适度、住所的设施及环境、公共空间设计等因素,都逐渐成了影响新市民租房决策的重要因素。根据我们调研,超五成新市民表示愿意为更好的地段、服务和室内环境,每月多支出1000元以上。

  三是专业化的租赁服务。新市民对租赁的专业化服务需求增加。

  新市民对于邻里社交、管家服务、维修保洁等专业服务的日益凸显。维修保洁服务的及时性、邻里社交的群体同质性、居住空间的安全性、活动组织的拓展性以及管家服务是否周到,都是影响新市民选择租赁房源的关键服务因素,也决定了新市民入住后的租住体验和到期后的续租率。

  四是均等化的公共资源。新市民需要更加长期、稳定的租赁关系,其居住的基本权利应当得到保障,不能遭到歧视性对待,不能因为租房而成为城市的“二等公民”。依据调研数据,在新市民选择租房而不是买房的决策影响条件中,租房能够解决子女教育问题的条件占比第一。关于教育需求对新市民购房的影响,受教育程度较高的人往往对子女教育也有更高要求,进而拉动住房需求。因此,解决租客长期租赁的关键目标是,逐渐推动解决租户子女的教育权益,逐步实现机会平等。

  新市民群体的规模逐渐增加,居住条件也从“蜗居”到“安居”转变,对租房的需求也更加多样化,需要品质的居住空间、专业化的租赁服务和均等化的公共资源来满足居住需求。在此背景下,政府或市场单一的力量都不足以为新市民提供满意的住房,需要以市场主导,更好发挥政策引领作用。为此,政府通过赋能来推动市场高质量发展。一方面,政府通过制定租赁法律规则,强化监管机制和能力;另一方面,通过财税金融政策为租赁企业赋能,助推租赁机构化运营,合力构建一个具备高品质的租住空间、专业化租赁服务、合理的居住保障和均等化公共权利的租赁市场,满足新市民安居需求。

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