圆桌对话:二十大报告再提“租购并举”,行业将开辟快速增量新航道

观点田傲云 2022-10-21 10:21:53 来源:中国房地产网

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  “加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”二十大报告再次强调加快建立“租购并举”住房制度,明确未来五年住房制度改革方向。

  在“租购并举”的大背景下,住房租赁市场迎来蓬勃发展。比如多渠道增加租赁房源,推进集体土地租赁住房建设,发展租赁型职工集体宿舍等等。具体到集体土地租赁住房建设上,一方面,不断完善配套政策,加强集体土地租赁住房建设管理;另一方面,引导社会各方参与多主体建设集体土地租赁房。

  2018年3月,北京成寿寺集体土地建设租赁住房项目“泊寓|院儿”正式入市,这也是全国首个集体土地租赁房项目,具有里程碑意义。

  该项目由丰台区南苑乡成寿寺村与万科合作,其中成寿寺村以土地经营权作为出资,村集体持股51%;万科负责项目的开发、建设和运营等,持股49%。项目建成后,万科可获得项目45年经营管理权及收益权,村集体则每年获得一笔保底租金收益,如果盈利超出预期,还会享有一定分红。

  事实上,集体土地建租赁住房除去主体建设外,还十分考验运营能力、持续控制运营成本、运营细节等,而绝大多数村集体普遍缺乏运营管理能力,通过引进社会各方通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房,可以充分发挥双方优势。

  万科最新的调研数据显示,成寿寺项目首批开业至今累计入驻6457人。作为第一个吃螃蟹的人,在该项目后,万科又先后在京获取6个集体土地建设租赁住房项目,比如高立庄社区、通州台湖北社区。截至目前,万科已经在北京获取集体用地租赁住房22167间,约占市场30%。

  如今,越来越多的企业开始参与建设集体土地租赁住房。在项目实施过程中,还出台了很多金融方面支持政策,比如利用公募REITs、资产证券化等金融手段,打通了“投融管退”闭环,提高市场化企业的参与积极性,有助于增加保障性租赁住房供给量。

  随着住房租赁需求的逐步扩大,本次二十大报告再提“租购并举”,中国房地产报邀请相关人士深入解读。

  中国房地产报:您如何看待本次二十大报告再提“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”?

  乐乎公寓创始人罗意:居住问题是全体人民的头等大事,二十大报告提到“增进民生福祉,提高人民生活品质”的发展框架,未来在推进“住有所居”的工作中,将切实考虑民生居住发展的方向,着重提高老百姓的生活品质、居住品质。继续发力完善住房供应端制度政策,市场趋于理性与规范,刚性和改善型住房需求仍有释放空间,继续完善“租购并举”体系与探索“市场化+保障型租赁住房”体系发展。

  景晖智库首席经济学家胡景晖:二十大报告对于“房住不炒”这个基本的原则和定调是非常坚持的,但是同时也强调了要努力加强供应,多渠道供给。所以,在房住不炒大原则基础上,不仅要努力增加供应,还要活跃市场化主体的参与力度。

  在二十大之前,我们也看到因为要避免左兜揣右兜的虚假繁荣,地方城投公司拿地受到限制,所以希望市场主体能够多方参与到房地产的开发、新房的供应,包括租赁住房的供应中来,因此加大供应力度非常重要。

  中国房地产报:此次报告再次强调加快租购并举住房制度,您认为应该如何促进这方便健康有序发展?重点做好几方面工作?

  乐乎公寓创始人罗意:对于“租购并举”的住房制度的方面来说,经历了五年的不断发展与完善,探索与沉淀的过程夯实了住房租赁的基础,健康可持续发展的雏形显现;面对新的五年,是探索、追求高质量发展的五年,将紧密围绕中国式现代化发展目标,进行提速发展的五年,租赁住房市场或将成为房地产高质量发展的快速增量新航道。在政策指导、市场管理、创新管理模式和长效机制、推进新住房体系和制度建设等方面有着跨越性的发展。

  景晖智库首席经济学家胡景晖:“租购并举”提了很多年,但这两年政策的重心主要放在保障性租赁住房上,其中包括发布3只保障性租赁住房REITs,同时也取得了一定的成效。

  但光靠保障性租赁住房还远远不能满足市场需求。在“租购并举”过程中,还要把优惠政策的覆盖面和普及面进一步增大,让市场化租赁住房也能够承担起在房屋租赁市场重要的角色,包括市场化租赁住房能否够进入公墓REITs,能否获得政府的支持力度,多拿到一些政策的优惠等等,这也是接下来的一些重要的看点和方向。

  贝壳研究院高级分析师黄卉:当前“租购并举”发展难点在于“租”,需要加快补齐我国住房租赁市场的短板。重点做好两方面的工作:一是因城施策,完善供给侧机制设计。对不同发展阶段的城市租赁供给面临的情况,通过新建增量和存量盘活的方式,因地制宜地增加有效租赁房源供给;二是从需求出发,提高品质化租赁的占比。随着消费升级,租客对品质居住的需求更高,着力提高住房租赁专业服务供给的效率和能力,需要持续营造有利于住房租赁企业良性发展的政策环境。

  中国房地产报:对于房地产行业明年或者未来发展有什么预测?

  乐乎公寓创始人罗意:未来我国将进一步推进住房制度改革,探索房地产发展新模式,推动完善租赁住房市场健康发展,推进优化住房高质量发展的顶层设计。

  景晖智库首席经济学家胡景晖:二十大之后,房地产行业的工作重心会进一步地转移到经济建设方面来,房地产政策会进一步的放宽,通过因城施策刺激需求的释放,特别是部分二三线城市,除了利率有进一步下调的空间,首付比例也可以进一步的降低,另外购房资格,在原有的限制,各种限购,限贷、限售等等都有放宽的空间,整体的市场环境应该会变得越来越友好,同时也会化解部分房地产企业现金流和债务危机,整个市场会越来越向好,购房人的信心会得到极大恢复。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐:未来房地产行业会从“有居”过渡到“优居”,从过去的高速发展转向高质量发展阶段。

  随着新增住房需求见顶下行,无论是增量开发还是存量运营,改善需求都将成为主导。居住改善大时代下,消费者对住房的核心需求除了住房物理空间的变化外,更加关注居住品质。锻造多样性和差异化的产品及服务,更好满足不同群体的改善需求,是穿越未来周期的确定性路径。

  当下居住服务业正迎来快速发展的浪潮,存量市场的深化和城市更新需求的稳定,代表着围绕存量住房的需求服务会有更大的市场空间,品质物业、房屋交易、租赁运营、装修、改造等居住服务需求有望持续扩大。

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2023-10-23 更多

中国城市住房价格288指数

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