2022年是房地产市场深度调整、行业和企业风险加速出清的一年。

  “今年感触最深的是房地产市场下行压力持续加大。据测算，此轮房地产市场运行周期最低点可能延续至明年一季度，这在过去10年甚至更长时间内都未发生过。”植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平对中国房地产报记者表示。

  现在，房地产调控已出现转机。在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大。尤其是在年末，银行信贷、债券融资和股权融资“三箭齐发”支持房企融资，支持“保交楼”。

  在连平看来，当前房地产市场处于较为困难阶段，年内出台支持政策是正确的决定，有利于缓解市场对部分房企可能出险的过度担忧，为下一个阶段房地产市场实现筑底企稳提供基础。

  “但由于房地产市场在近3年遭受疫情连续冲击，筑底过程会持续较长时间，预计明年二季度有望逐步企稳回升，行业集中度亦将进一步上升。”连平说。

  房地产下行压力超出市场预期

  中国房地产报：对于2022年房地产市场您最深的感触有哪些？

  连平：感触最深的是房地产市场下行压力持续加大。从2021年9月末央行首次提出“两个”维护开始，到今年12月初整个房地产市场仍处于全面下行阶段，大部分城市房价仍面临下行风险，已经超过15个月。临近年末，就连北京、上海等一线城市住房销售也出现“后劲”不足状况。

  据测算，此轮房地产市场运行周期最低点可能延续至明年一季度，这在过去10年甚至更长时间内都未发生过。房地产投资增速出现历史上首次负增长，全年可能要达到-9%至-10%水平，房地产下行压力之大超出市场预期。

  今年经济发展遇到的最大阻力，便是疫情反复高频对房地产销售和居民消费需求的抑制，与房地产相关的建筑工程、家电家装、日常消费等领域的商品经济活力大幅下降，并对地方财政、零售销售和经济增长产生实质性影响。这也导致，即便住房金融政策逐步转向宽松阶段，也难以像以往类似周期那般较快起效，因而此轮房地产下行周期运行时间较以往更长。

  中国房地产报：这些市场变化，会给我们这个行业带来哪些新思考？

  连平：一是不要带着“有色眼镜”去看待房地产行业，尽管长期以来房地产行业存在不规范和非理性发展问题，但必须承认房地产行业对国民经济发展是至关重要的，房地产投资大幅下行不利于稳增长。

  经验表明，房地产开发投资增速每下降1%将拖累GDP增速0.11个百分点。在过去半年时间内，房地产投资增速从2021年末的4.4%下降至2022年三季度的-8%，大致拖累GDP增长约1.5个百分点，拖累固定资产投资增长约3个百分点，拖累社会消费品零售额增长约4.5个百分点。

  二是不应不恰当地抑制房地产行业发展。从中长期看，中国正走在新型城镇化道路上，仍将有大量“农转城”人口带来住房需求，城市住房面积低于平均水平的群体以及“多孩家庭”的改善性住房需求亦将逐步显现。为更好满足此类居民刚需和改善性需求，住房供给应加大力度，特别是出台新政推动房企增加大城市现房供应。

  三是政策要有针对性，把握好精准度。当下支持房地产行业政策密集出台，与此前针对房地产全方位收紧做法形成鲜明对比，政策出台后产生的效应是一边倒的。需要考虑的是，当下出台如此多政策是否会形成反向一边倒的态势，对市场带来另一种结果。例如，当前个别大城市商品房库存处于历史极低水平，宽松政策密集出台后，待疫情等负面因素逐步褪去后，基于庞大的需求基数，这些城市房价很可能在未来一个复苏阶段中更具上涨动能，存在再度出现局部“过热”可能性，这是政策制定者需要认真加以考虑的，把握好政策的度至关重要。

  中国房地产报：2022年令您最难忘的事情是什么？为什么？

  连平：以上海为代表的特大城市的住房需求依旧强劲。上海在今年4、5月份经历了疫情冲击，房地产市场基本停摆。但在疫情得以有效控制后，6月份购房成交热度在较短时间内迅速释放，到8月末连续3个月新房价格环比上涨0.5%以上。全国大部分其他城市在疫情防控取得阶段性成功后，当地房地产市场并未出现恢复性行情，仍延续疫情前较为低迷的态势。

  这表明，从中长期角度出发，未来国内主要房地产市场需求增长仍将大概率围绕重点城市群和都市圈展开。

  出台房地产支持政策是正确决定

  中国房地产报：2022年，整体市场调控出现了转机，您如何评价这种转变？

  连平：当前房地产市场处于较为困难的阶段，从方向上来看年内出台支持政策是正确的决定。

  支持政策的出台分为两个阶段，第一阶段主要从改善需求角度出发，通过降低住房贷款利率、下调首付比例、放宽公积金贷款制度等方式取得一定效果，但在疫情等因素干扰下并不显著；第二阶段从供给侧发力，逐步实现政策在供需两端齐发力，推动“保交楼”工程项目推进，并帮助一些房企化解短期偿债风险。

  今年四季度出台的住房金融“十六条”，利用银行信贷、债券融资和股权融资等工具“三箭齐发”，缓解了市场对部分房企可能出险的过度担忧，为下一个阶段房地产市场实现筑底企稳提供了基础。

  中国房地产报：在今年整体市场调控中，您认为做对了什么？哪些方面需要改进？

  连平：住房金融支持政策更加全面推出，“因城施策”较好地推进，部分楼市较为低迷的城市取消了若干年前推出的限制性购房政策，这些是做对的地方。

  2022年下半年以来，房地产获得了更多政策支持，但仍未能完全扭转市场普遍存在的悲观情绪。一方面，需求释放较为缓慢，住房信贷投放规模偏低，销售改善远不及预期；另一方面，房企风险依然不小，导致其资金来源受到掣肘，工程推进相对缓慢，仍有房企发生债务违约、逾期等问题。

  下一个阶段仍有必要在供需两端进一步出台相关政策，促进房地产市场复苏。

  第一，建议长期提供合理稳定的银行信贷支持，落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，保持开发贷和住房按揭贷款平稳运行。

  第二，加快步伐增加房企非银金融支持，包括运用债券、信托、REITs、信用违约掉期或信用风险缓释凭证等工具，增加不良资产管理公司等金融机构参与化解存量资产化解工作，特别是存在短期流动性问题的项目应尽快提供专项金融支持促进复工复产，推动“保交楼”工作。

  第三，建议进一步合理松动土地拍卖规则，取消或调整竞高标准建设方案，为房企留出适当利润空间；适当降低保证金缴纳额度、延长出让金缴纳周期、下调部分地块起拍价以及降低土地溢价率上限，提高房企参拍积极性；盘活存量建设用地，推动存量商业用地转为住宅用地等。

  第四，建议建立健全风险监测体系，及时发现和有效预警房地产金融风险。

  第五，从中长期考量，建议建立人口流动、土地供给、金融支持与房价变动挂钩机制。城市住宅用地指标要相机而动，增加重点城市土地供应指标，并做好相关开发贷金融支持，优化信贷支持结构。

  2023年二季度楼市有望企稳回升

  中国房地产报：2023年即将而来，如何评判经济与行业的发展？

  连平：2023年，经济下行压力依然较大，消费恢复程度仍有不确定性，出口继续承压。投资和消费将成为拉动经济较快回升的两大推动力，基建投资和制造业投资仍将继续扛起“稳投资、促增长”大旗。

  为提振消费，2023年财政政策和货币政策会更加积极，金融市场上促消费工具也会有所增加。考虑到今年基数较低，2023年经济增长有望恢复到潜在增长水平。

  2023年房地产市场将逐步企稳，市场集中度继续提升。当前房地产市场呈现出五个信号，表明企稳条件正在逐步成熟。一是进一步加大住房金融支持力度；二是供给端政策发力，着力化解房企风险，聚焦“保交楼”项目顺利推进；三是重点地区房地产销售有望率先企稳回升；四是年末一线及重点城市房价相对坚挺；五是年内最后一次集中供地平稳推进。

  但由于房地产市场在近3年遭受疫情连续冲击，筑底过程会持续较长时间，预计在2023年二季度会逐步企稳回升。从全国工商联协会发布的民企500强榜单来看，2020年房地产行业入围数量是44家，2021年缩减到25家，反映出房地产行业势头正在逐步向下，预计2023年行业集中度将进一步上升。

  中国房地产报：2023年，您对于政策、市场、企业发展有什么期待与建议？

  连平：为促进经济增长尽快回到潜在增长水平，2023年积极的财政政策要加力提效，可能需要赤字率调升至3.2%或以上水平，广义赤字水平不低于2022年，保持合理的财政支出强度。

  2023年积极的财政政策需要稳健偏松货币政策的有效配合。积极财政政策加大支出力度，可能需要4倍甚至更多社会资金投入；政府债券发行规模增大需要银行等金融机构保持较强购债能力，这都要求稳健货币政策保持相对充足的货币供给，央行可以灵活运用总量工具保持市场流动性合理充裕。同时，也要注意有效防控宏观政策实施过程中可能存在的潜在风险。

  2023年政策在市场主体需求端仍有较大发力空间，一是政府可以通过承担部分人力成本助推“稳就业”和“保收入”；二是从制度层面推动个人贷款宽限合理化；三是加大居民消费需求提振的支持力度，消费券的发放范围可进一步扩大，且发放方式可以更为多样化。