观点 2023-02-09 11:23:29 来源:丁祖昱评楼市
2023年1月10日,央行、银保监会召开了银行信贷工作座谈会,强调保持房地产融资平稳有序,并实施改善优质房企资产负债表计划。此后多部门也陆续强调,要促进金融与房地产正常循环、落实“金融16条”等。
随后,1月16日万科发布关于参与投资建万住房租赁基金的公告,开启了银行与房企合作新模式,为房企融资打开了新思路。
值得注意的是,虽然当前优质房企及白名单房企融资开闸,但行业面融资仍未出现实质性回暖。
我们认为,目前出台的各种融资政策,核心关键在于落地,不能“雷声大雨点小”。
2023年1月10日,央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会,首次提出开展“资产激活”、“负债接续”“权益补充”、“预期提升”四项行动,重点推进21项工作任务,引导优质房企资产负债表回归安全区间。改善资产负债表计划主要针对聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企。
次日,首批改善优质房企资产负债表名单出炉:龙湖、碧桂园、新城控股、远洋集团、金地集团、美的置业、杭州滨江在列。
“四项行动”中“资产激活”重点聚焦“保交楼”,向优质房企加快政策性银行保交楼专项借款和相关配套融资的投放,并通过并购贷款、地方政府或AMC纾困基金等方式收购存量资产注入增量资金来激活项目。
“负债接续”主要在保证债权安全的前提下,鼓励金融机构与优质房企充分协商推动存量融资的合理展期,改善其短期流动性。
而“权益补充”更多对应“第三支箭”,重在鼓励房企通过股权融资方式来优化资本结构。
最后“预期提升”指满足前三项行动方案后将有效防范优质头部房企风险,改善资产负债状况,届时购房者和金融机构等市场主体对房地产信心或将修复,房地产市场或趋于稳定。
在“四项行动”发布之后,多部门也陆续强调,要促进金融与房地产正常循环、落实“金融16条”等。
在央行、银保监会在主要银行信贷工作座谈会上提出“四项行动”后不仅,2023年1月16日,万科发布关于参与投资建万住房租赁基金的公告。
公告称,旗下子公司参与投资建万(北京)住房租赁投资基金(有限合伙),该基金募集规模为人民币100亿元。
其中建信租赁住房基金(母基金)认缴出资约80亿元,万科认缴出资约20亿元,后续可能开放不超过30亿元的额度向社会资本进行市场化募集,带动各方资金共同提高房企资产流动性。
基金将投向经济发展好、人口净流入、租赁需求及支付能力较高的一二线城市,优先收购万科集团的长租公寓资产,并兼顾市场化优质项目的收购。基金还将统一委托万科旗下泊寓品牌进行高效运营,在进一步提升资产价值后,将通过市场化整售、公募REITs等退出安排实现投资收益。
双方签署了第一批合作项目的交易文件和合作协议,包括北京、上海、成都和武汉的6个已运营的万科长租公寓项目,合作规模约24亿元,后续将快速启动第二批项目的合作。
此次建行与万科的这种银企合作模式,实质是将银行资金、金融服务与房企资金、资产、品牌、管理等资源重新整合,进而盘活资产,形成更大的资金效应和品牌效应。
目前很多房企积极发债回血,该模式也不失为融资一大新思路。
长租公寓和商办物业是银行住房租赁基金投资的主要存量资产,龙湖、新城、旭辉、宝龙等典型房企旗下投资物业资产都较为丰富,且运营有道,已经形成自身的品牌特色,目前已具备达成银企合作条件的优势。
2022年10月以来,为了缓解房企资金压力,进一步提振行业信心,监管层不断加强对民营房企融资的支持力度。信贷、债券、股权融资各方面政策皆有所松动,纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。
从政策本身来看,信贷、债券、股权“三箭齐发”本身是到位的,但关键问题还在于落实。
据不完全统计,目前各大银行对各大房企的累计授信额度超过5万亿,但是信贷资金到位非常少。
2021年下半年以来,受疫情冲击、政策调控、市场遇冷、偿债高峰期到来等多重因素影响,房地产行业流动性危机蔓延,整体信用风险显著提升,不少银行“踩雷”,业绩遭受牵连,不良贷款率一路走高。因此,银行虽然有授信额度,但在具体放贷过程中仍有一定的条件需要满足。
从目前来看,要解决政策落地问题有两个方面需要考虑,首先是对已经违约的房企,违约后是否仍有可能得到政策的支持,其中的条件与要求是什么。其次是中小房企,相对规模房企,中小房企的扛风险能力相对较弱,在目前整体市场压力下,同样需要一定的政策支持,对于这一块该怎么进行。这两个也是最大的难点。
综合来看,虽然融资环境有所优化,但是短期内部分财务困难的房企仍较难获得支持,绝大多数的房企则仍需继续等待政策效果的传导,再加上当前销售疲软仍未复苏,流动性问题仍需要行业注意。
我们认为,要解决目前房企融资问题的关键还是在于政策“落地”,只有尽快、切实解决房企流动性问题,才能真正停止债务违约事件的发生。
央行行长潘功胜:稳妥化解大型房企债券违约风险
2023-10-23一视同仁支持房地产企业合理融资需求,保持房地产融资平稳。土拍规则生变,或重回价高者得?
2023-10-20土拍规则调整顺应市场变化,4城取消地价限制。最高发放3万元!郑州高新区发布多子女家庭购房补贴办法
2023-10-20二孩家庭给予一次性2万元/套的购房补贴;三孩家庭给予一次性3万元/套的购房补贴。9月份郑州商品房销售8608套,销售均价12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅销售4961套,销售面积60.02万平方米,销售均价11513元/平方米。9月房价:下跌态势有所遏制,一线城市回稳趋势明显
2023-10-19政策效应开始显现。南京出台存量房交易资金监管新政
2023-10-19进一步激发存量房市场活力,保障存量房交易资金安全,维护买卖双方合法权益。上海优化住房公积金个人住房贷款套数认定标准
2023-10-19明确了首套住房和第二套改善型住房的认定。国家统计局:房地产实现高质量、可持续发展仍然有坚实的支撑
2023-10-18房地产的调整是有利于房地产向高质量发展方向转型。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
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日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |