“改革先锋”奖章获得者、经济体制改革积极倡导者厉以宁，于2月27日离世，享年92岁。

  “92岁的老人已在与病魔搏斗的3年中耗尽了精力。”原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏说。

  这是一位温和、可亲、风趣的学者，在中国经济改革发展中发挥了重要的作用：在如何实现从计划经济到社会主义市场经济的问题上，中国各路经济学家百家争鸣、“争吵”不休时，厉以宁顶住了产权敏感问题上的压力，为所持的所有制改革理论奔走呼号，直至塑造了历史的方向。

  他也是最早提出股份制改革理论的学者之一，并参与推动出台“非公经济36条”以及“非公经济新36条”，对我国经济改革发展产生重要影响，也因此被称为“厉股份”“厉民营”。近年来备受关注的共同富裕、第三次分配，他在早年也曾提出。

  他连续30年参加全国两会，伴随了中国改革开放四分之三的进程，他的诸多建议和提案在一定程度上反映并影响着中国经济体制改革的重点与方向。他说，“参与改革，推动中国的现代转型，是我们这一代人的使命。”

  厉以宁也关心房地产行业的发展，他的学生孟晓苏向我们介绍了有些久远而又非常关键的过往。厉以宁曾说，“房地产在未来中国经济发展和带动消费中所起的作用仍是不可低估的，不要一谈到房产就说是有泡沫，中国仍然需要房地产业。”

  “他是一位治学严谨、做研究非常认真的人，他教会了我们从宏观层面、推动社会进步方面看问题，解决问题。”孟晓苏说。

  住房制度改革的初始方案

  1993年，宏观经济体制改革拉开了序幕，这次改革涉及财税、金融、价格、外贸、投资、企业等领域，是我国市场经济建设的重要里程碑的一年。

  这一年，孟晓苏在厉以宁指导下开始攻读博士，到了1995年，他以优异成绩通过博士考试，并着手准备博士论文。当时，厉以宁请孟晓苏的博士考试组组长董辅礽教授出论文题目。

  董辅礽说：“现在股票、期货的论文都有人写，在新经济中还没有人写房地产。我看孟晓苏的博士论文就写房地产吧”，并字斟句酌地提出了论文题目——《现代化进程中房地产业理论与实践的比较研究》。

  让孟晓苏以房地产为题做博士论文还有一个原因，那就是孟晓苏那时已经任职房地产央企好几年，是这个产业的领军人物，了解房地产市场的问题与发展情况。

  厉以宁说：“很好，孟晓苏就做这篇论文”。

  确定了这个论文题目后，孟晓苏马上就开始学习调研。厉以宁还指导孟晓苏从宏观经济发展的角度论证产业地位、分析房地产业发展，要他去图书馆翻阅一本经济学著作——《经济成长的阶段》。

  《经济成长的阶段》是美国经济学家罗斯托上世纪60年代发表的名著，他把人类社会经济成长划分为六个阶段，主导产业是现代经济增长中，具有自身较快增长并带动其它部门增长的规定性；其中最重要的阶段是“起飞阶段”与“追求生活质量阶段”，在这两个关键阶段，房地产业都具有主导产业的地位与作用。

  “厉以宁老师教导我，研究我国房地产发展要从主导产业演进的角度切入，要进行国际上的比较研究。”孟晓苏表示，这也构成了我博士论文的理论基础与核心内容。

  孟晓苏的博士论文调研了半年多，写作了3个月，到1996年6月他就把厚厚的有15万字的论文交到了厉以宁手上。论文从分析房地产业的主导产业地位入手，研究了我国房地产业发展的趋势与规律，在对各国住房制度与土地制度进行了比较研究后，指出了我国住房制度改革的方向，包括实现住房商品化及要为低收入者建立住房保障体系等。

  谁也没有想到，这个博士论文会在日后的中国房地产行业的发展进程中发挥巨大作用，成为中国房改的初始蓝本。

  孟晓苏回忆，1996年6月完成博士论文后，即邀请原国家体改委、原国家计委、建设部、原国家科委、中国房地产业协会与中房集团研究所，共同成立了“房改课题组”，并由他担任组长推进。这时，博士论文转化为了全国住房制度改革方案，通过国务院发布的房改文件变为了政策。

  1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出发展住房交易市场、加快住房建设的改革目标。自此，实行近40年的福利分房制度从政策上退出历史舞台，中国房地产行业迎来了繁荣空前的大发展。

  “后来在全国推进的住房商品化、向职工出售公房、建立商品房与保障房并举的住房双轨制、建立住房公积金、实行住房抵押贷款等制度创新，其思想基础最早都是来自在厉以宁老师指导下，在北京大学完成的博士论文。”孟晓苏表示。

  房改两年之后，由厉以宁指导孟晓苏完成的博士论文——《现代化进程中房地产理论和实践的比较研究》，获得了北京大学博士论文最高奖。

  这是厉以宁与房地产行业的第一次交集。

  楼市去库存的推动者

  2015年3月，全国两会召开，厉以宁在全国政协经济界别会上发表有关房地产的观点。受访者供图

  厉以宁与房地产行业的第二次交集发生在2015年。

  受结构调整、产能过剩、固定资产投资减速、房地产投资下滑等影响，2014年的中国经济在经历多重压力和挑战后如期交出成绩单：GDP增长速度下滑到7.4%，为1990年以来最低，其中房地产低迷被认为是拖累GDP增长的一个重因，房地产投资增速从2013年的20%下降至2014年的10.5%。

  当时，摩根大通估计，2014年房地产行业拖累GDP增长减少至少1.1个百分点左右（包括对房地产相关行业的间接影响）。

  中国社科院发布的一份报告亦指出，2014年以来房地产市场调整加深，占总投资1/4的房地产投资的增速显著下滑，基础设施投资力度虽然加大，但难以完全对冲房地产投资增速下滑影响。

  市场方面，2014年房地产进入下行通道中：一二线城市房价一蹶不振，杭州等地甚至出现退房潮，三四线城市更是饱受库存高企之累，高峰时期这些三四线城市去化周期高达25个月。

  “市场被冲击巨大，交易出现低迷。”孟晓苏表示。

  面对这一情况，2014年12月，在由中国企业投资协会组织访问台湾的行程中，同为访问团成员的孟晓苏向厉以宁进行了报告，希望厉以宁能在合适的时候出来讲讲房地产，讲讲房地产对于经济的作用。

  2015年3月，全国两会召开，厉以宁在全国政协经济界别会上讲了一个观点，“目前房地产仍是维系中国经济增长的最大引擎”，引发关注。

  “当前经济下行是有理由的，技术创新可以带动经济发展，但技术创新从研究到在经济增长中起带动作用还需要时间，而且这个时间也不会很快，还要创造市场推动消费。产业结构调整对长远经济发展有好处，但结构调整不会很顺利，要经历阵痛期。”厉以宁说。

  厉以宁强调说，在中国经济增长中，能够有这么大机车在前面领跑的还得是房地产。房地产在未来中国经济发展和带动消费中所起的作用仍是不可低估的，不要一谈到房产就说是有泡沫，中国仍然需要房地产业。

  在随后召开的记者会上，他再次表示，没有房地产业带动，中国经济就会拉动力不够；从当前来看，房地产的经济拉动作用不可低估，首先要把房地产问题解决好。

  厉以宁分析称，今年世界经济形势不理想，不确定性很大；许多出口企业遇到买方降温的情况：技术创新具有长期效应，转型也不是短期见效的；结构调整不会那么顺利，在结构调整中会有阵痛，会有很多困难，要有耐心，需要时间适应。他强调，没有房地产业带动，中国经济就会拉动力不够。

  2015年12月14日，中央政治局会议提出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。2015年12月18日，中央经济工作会议又将“化解房地产库存”作为2016年经济工作五大任务之一，并提出六个方面的工作部署。

  随着2015年底中央经济工作会议结束，一些地方政府陆续出台了刺激房地产市场发展的措施，房地产去库存也逐步在各地得到落实。到了2016年，房地产去库存在行业全面打响。

  到了2016年上半年，房地产行业可以说迎来了超乎想象的发展。以深圳为例，据深圳市官方数据，2016年2月深圳一手住房成交为5410套，成交面积55.6万平方米，成交均价48095元/平方米，同比增长72.12%，环比增长3.4%，总成交金额超过267.8亿元。

  全年来看，据国家统计局发布数据，2016年共14个城市全年房价上涨超过25%，其中上海、南京、合肥、厦门、深圳5个城市的涨幅超过了40%；新建商品住宅价格上涨超过30%的达到了11个。当年商品房销售额117627亿元，增长34.8%。

  企业方面，据Wind数据，根据当时134家主营为房地产开发（不包括园区开发房企）的上市房企披露的2016年年报统计，合计实现营业收入1.6万亿元，同比增长31%；合计实现净利润1324亿元，同比增长41.6%。

  楼市交投再次活跃了起来。

  先行者与读书人

  2014年12月，厉以宁夫妇与孟晓苏夫妇共同出席台湾“两岸竞争力论坛”。受访者供图

  厉以宁最近一次关注房地产行业还是因为带博士，这次是孟晓苏的儿子孟明毅。在孟明毅撰写博士论文时，他建议他要写新经济，拟定了房地产投资信托基金（REITs）的方向。

  2021年5月，孟明毅以厉以宁指导的博士论文为基础，出版了学术著作《中国企业资产证券化研究》。这本书由中国商务出版社出版发行，由厉以宁教授在2020年8月作序推荐。

  推荐序认为，孟明毅的这本书，对我国资本市场领域中的一个重要分支——企业资产证券化市场进行了深入的研究。资产证券化是国际资本市场上除股票、债券之外的第三大资本市场产品体系，也是我国近年来发展最为快速的金融领域之一。它既是股份制改革和发展的延伸，也是从传统货币金融单一的间接融资向以资本市场直接融资为主的现代金融发展的方向，是金融支持实体经济的重要工具。通过开放竞争、鼓励创新，已经使得我国金融工具的选择更加多样，金融体系覆盖更加广泛，能够为实体经济的转型升级提供更有效率的服务。

  这本书将理论与实践相结合，对我国企业资产证券化市场的过往历程进行了研究分析，在肯定积极作用的同时，还对其不足进行了剖析，并对未来发展提出了政策建议。认为应当积极有序地推进我国企业资产证券化。孟明毅对资本市场领域的研究具有独特的见解，这些研究成果很有意义。

  孟明毅以厉以宁指导的博士论文为基础，出版了学术著作《中国企业资产证券化研究》。

  经过多年推进，中国正在推动REITs大发展。2月24日，央行、银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见，围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。此前，私募股权不动产REITs也已启动。

  “厉老师总是能关注到引导经济产业发展的先行事件中来。”孟晓苏表示。

  在孟晓苏眼里，厉以宁不仅是一位温和的长者，也是一位幽默的学者，厉以宁给学生们讲过一则《水浒传》中的故事，令孟晓苏印象深刻。他以“林冲比武”来比喻中国经济，认为经济发展不能带着镣铐，要给民营经济公平的竞争环境。

  “在厉以宁老师溘然长逝的日子里，我再次翻开他主持撰写的经济学巨著《走向繁荣的战略选择》，泪目中跳出来的是他灼热的句子，‘改革是不可阻挡的趋势！’”孟晓苏在悼文里写道，他字字铿锵地指出：我们的观点是，在深化改革中稳定经济。改革将给人们带来信心，带来希望。我们只能有这种设想，也必须作出这种选择。

  厉以宁也曾说过，“作为读书人，总有些正心、齐家、改善人民生活的想法，这是我坚持至今的动力。”