金地董事长凌克:市场环境依然严峻 聚焦高流动性项目

观点曾冬梅 2023-05-09 10:09:35 来源:中房报

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  5月8日,金地(集团)股份有限公司(以下简称“金地集团”,600383.SH)召开了网上业绩说明会。2022年,虽然增收不增利,但该公司的销售排名前进到了行业第七。

  金地集团董事长凌克没有透露今年的销售目标,他表示,今年以来,公司的整体来访和销售数据呈现回暖趋势,“五一”的销售表现也优于去年同期表现。但市场环境依然严峻,“当下还难以对行业的系统性持续改善持明显积极态度。”

  虽然市场的拐点尚未出现,但企业不能停步。凌克在年初就说过,房企经营就像踩单车,不前行就会跌落。“地产公司要生存,就要努力做一些优质的投资。”在当前这个阶段,优质的投资指的是一线和强二线城市的主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目。

  为了不“跌落”,今年前4个月,金地集团积极参与重点城市土地出让,土地总投资额已超过87亿元。

  2022年收入1200亿元 利润水平回落

  业绩公告显示,2022年,金地集团实现营业收入约1202亿元,同比上升约21%,房地产项目结算面积616.67万平方米,同比上升9.4%,结算收入1091.8亿元,同比上升23.6%,房地产业务结算毛利率为19.96%。受市场下行影响,该公司实现归属母公司的净利润约61亿元,同比下降35%。

  有投资者关注到,2022年,在毛利率同比基本持平的情况下,金地集团的净利率依然在下行。金地集团财务负责人韦传军解释,由于行业价格普遍下降,导致期内资产减值损失同比大幅增加,公司还同步计提了信用减值损失,因此信用减值损失亦同比大幅增长。此外,公司投资的联合营公司结转收益随行业收益同步下降,兼之结转的联合营项目分布结构与2021年不同,也导致权益法下确认的投资收益同比下降。这些因素导致了净利率的同比下降。

  据了解,2022年,光是存货跌价准备,金地集团就计提了35.2亿元,整体资产减值准备的计提额高达49.6亿元,减少了2022年归属母公司净利润约38.8亿元。

  韦传军表示,近年来,在“房住不炒”和因城施策的调控基调下,房地产市场平稳运行,行业整体的平均利润水平逐步回落,头部房企的利润水平也逐步下滑。未来,金地集团将通过提高投资质量、向管理要效益、提升周转水平等方面改善整体利润表现。

  除却利润指标,2022年,金地集团的经营业绩还是有不少可圈可点之处。截至报告期末,该公司经营活动产生的现金流量净额约199亿元,同比增长111.8%,持有货币资金约545亿元,其中预售监管资金77.4亿元,剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.13倍。剔除预收款项后,该公司实际资产负债率为65.3%,净负债率为52.2%,债务融资加权平均成本为4.53%。截至报告期末,其有息负债合计1152.16亿元,同比下降约8.3%,

  凌克没有回应对金地集团业绩表现是否满意的问题,只表示在行业持续调整的2022年,公司全年业绩同比降幅(-23%)低于行业TOP20房企平均水平(-36%),销售排名较2021年有所提升。

  金地集团2023年的销售目标也没有对外披露。凌克透露:“目前公司可售资源仍较多集中在一线与强二线城市,我们也在积极参与重点城市土地出让,以上均对公司2023年销售业绩形成强有力支撑。”

  把控投资质量调整收入结构

  虽然已走过行业最寒冷的冬天,但金地集团的管理层认为2023年也难言轻松。该公司在年报中表示,在国家扩大内需、强化“内循环”的战略支撑下,货币政策会有一定的发力空间,房地产行业的调控政策也将会在“房住不炒”的大前提下持续宽松。“但我们清醒认识到,行业的剧烈调整影响深远,在需求疲弱的大背景下,房地产企业仍会面临较大的经营压力。”

  在金地集团看来,房地产行业正面临整体规模增速显著放缓的发展态势,有质量的增长将成为市场参与者谋求长期发展的重要着眼点。开发企业需要继续坚持提升产品竞争力和盈利能力,同时还需持续探索新的发展模式,在立足住宅主业的前提下,紧跟客户需求,大力挖掘存量资产运营价值,提高开发主业服务的附加值。

  面对地产行业收益率逐渐降低、住宅开发业务进入下行通道的新形势,金地集团计划稳步调整发展模式,以实现利润总额和总规模的持续均衡增长。一方面,通过提高投资质量和经营效率来实现均衡发展的目标。另一方面,积极调整收入结构,配置合适资源布局自持资产、服务、科技等业务赛道。

  把控投资质量是金地集团这两年的重点工作。2022年,该公司进一步聚焦上海、北京、深圳等高能级城市,全年新增总土地储备约248万平方米,其中的95%均位于核心一二线城市。截至报告期末,其总土地储备约5182万平方米,位于一二线核心城市的土储占比达到71%,剩余约30%主要位于长三角和珠三角的经济基本面好、产业有支撑的三四线城市。

  有机构表示,金地集团2022年的拿地权益金额约为90亿元,对比过去每年400亿元至500亿元的权益投资金额有明显下降,但拿地毛利率预计达到25%以上,相比往年拿地毛利率处于最高位。

  按照凌克的说法,2023年,金地集团要主动把握土地投资机会,但投资要求也会进一步提高,必须兼顾安全性、流动性。具体来说,在城市选择上,优选基本面强、市场波动趋势向好的一线及强二线城市;项目选择上,聚焦需求支撑强劲、销售周期短的安全高效项目;在经营层面,项目也要能够实现快开盘、快销售和快回款。可以看到,今年以来,该公司购置的土地均位于西安、杭州、东莞、上海等热点城市。

  至于多元化业务,金地集团做好了长期培育的准备。凌克表示,2022年,房地产开发业务的收入占了总营业收入的91%,持有物业、智慧服务等赛道收入来源稳定,在当前行业背景下穿越周期稳定器作用凸显,未来将稳步拓展相关业务。

金地(集团)股份有限公司

统一社会信用代码:914403001921816342    经营状况:存续    注册资本:451458(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  254    关联风险  314

金地集团南京置业发展有限公司

统一社会信用代码:913201006637973053    经营状况:存续    注册资本:434500(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  35    关联风险  40

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