中房网讯 9月17日，“2025房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十五届房地产品牌发展高峰论坛”在上海举行。本次测评成果发布会上，《2025房地产企业品牌价值测评研究报告》、2025房地产开发企业品牌价值50强、区域10强、成长性10强、央企10强、优秀品牌项目，以及房建供应链优选合作品牌系列等榜单正式揭晓。

  会上，克而瑞集团副总裁孟音表示，城市中心是未来代建行业的主战场，今年7月份中央城市工作会议和政治局会议都对城市更新有所提及，标志着未来市场会从增量走向存量增效方向。代建企业应该在这个方向挖掘自身核心能力，要有所建树。

  以下为演讲实录：

  各位领导，各位同仁，非常高兴今天在这里跟大家一起分享一下我们对代建市场未来的这样的一个发展趋势的判断。从今年上半年以来，我们代建行业其实在新增规模上有一个比较快速的增长。在经历了2024年的这样的一个下行之后，我们这样的增长其实体现了一些新的特征。

  我们看到代建其实从2020年我们绿城管理第一组上来之后，就进入了一个快速的扩张期，但是经过这两三年的发展之后，到2024年我们的企业已经进入到一个竞争非常激烈的阶段。在2025年的时候，我们发现行业的规模其实也在持续的放缓，扩张与淘汰是一个并存的特征。那么今年上半年实际上有两个比较显著的特征跟大家分享一下，一个是我们的核心城市的在建率已经达到了7.8%，创了历史上的一个新高，但是我们也同时看到增长的动能是在放缓的。

  据我们克而瑞的监测，我们30层的代建的渗透率是达到了7.8，那么这个当中也有一些更换，像一线城市我们历年的在建渗透率都一直是比较低的，而且也没有什么变化，基本上是在1%左右，但是二线城市的飙升是非常的迅速的。我们可以看到在今年的上半年，我们二线城市的在线生活率已经达到了10.86%，而三四线城市的代建渗透率略微有所下降，但是也仍然还是比较高的一个动态。

  特征二就是我们的入驻企业也有一些变化，现在已经基本上接近饱和了。那么在竞争加剧底下，我们代建企业也迎来了我们的洗牌。截止到2024年底，我们已经有100多家企业也涉及了我们的整个的代建业务，然后在我们的销售百强里面，涉及到代建业务的企业达到了80多家，而且当中有60多家是成立了单独的代建平台，但是这个趋势在近两年已经有所放缓。那么到了今年，实际上能够持续去扩张去拿地的在建企业已经不到40家了。整个我们2025年上半年代建的这样的一个市场形势，我们看到是比较严峻的。从几个这个数据来看一下，一个是我们的总合约规模已经突破了10亿平方米，但是新入局的一些很强的我们的代建企业也迅速完成了积累。我们绿城管理和蓝城因为发力比较早，所以我们已经率先突破了5亿平米的这样的一个总合约规模。

  但是对于新做企业来讲的话，我们的企业的规模就比较显著了。我们看到今年在 Top5和top10，Top10和Top15，甚至到Top20的这样的一个我们的规模的门槛变化的差距是非常大的，我们的Top10和Top20的一个差距达到了17%。那么从集中度来讲的话，也是达到了一个历史的新高度。在我们的集中度在 Top5里面基本上大家的格局是非常稳定的，但是在腰部力量，我们的Top6到差不多20的这些企业，我们的换房率已经达到了60%，也就是说只有40%的企业还是原来的企业，但是60%有些人已经出局了，有些人有新入围到我们这样的一个范围里面来。

  从集中度来讲，top5已经在上半年的规模里面已经达到了全行业的将近一半46%，也是一个比较高的高度，那么在整个的Top10占到了全行业的新拓规模的70%。而我们的Top20占到了整个全行业的90以上，所以其实在我们的Top20甚至之后的拿地的薪酬规模这一块只有非常小的一个机会。

  那么超半数企业在新签约上面同比是增长的，大家说的是我们的 Top25年的这些企业，这是我们腰部能够发力的企业，还是非常有竞争力的，头部企业也加快了一个拓展的步伐。我们发现尾部就在持续的更换我们的这样的一些企业的名单。从拓展的区域上来看，我们发现二线的拓展占比大幅的提升。从今年的上半年与去年相比，已经上升了6个百分点，达到了52%，是我们在新拓规模当中的一个绝对的土地区域，尤其是像我们的龙湖龙制造也好，然后远洋监管、金地、旭辉，我们这些企业都把我们的一二线城市作为我们的一个主战场，在三四线是主战场的这些企业来看的话，我们的深耕也是集中在一些自己非常有优势的城市。

  从代建的类型来看，我们的政府代建，商业代建仍然是我们的最大的基本盘，这两方面基本上都有所增加，尤其是商业代建在今年达到了49%的一个总量，超过了我们的政府代建，说明我们的民营企业的一个主战场，从这张表我们也可以看得出来，我们的政府代建有一些企业是比较持续发力的，在政府代建上面它的拿地的规模占到了自己的所有的项目的一大半以上。我们的民营企业它的持续搭配点基本上会集中在我们的商业在线这一个领域。比如说新城建管，今年上半年我们所有的新拓的项目都是上市代建的，资本代建由于我们目前AMC的这样的一个转型，那么目前所有的项目都风险比较大，然后难度也比较大，入驻企业就相对比较少。

  还是从前的我们这个体系比较完整，抗风险能力比较强的这些代建企业还继续在做这一块。可以看出来我们未来的行业，其实大家会更加需要集中在我们的细分的一个领域，去寻找我们的一个新机遇。从总量上我们的判断是未来会在代建的总量上会逐步的去走稳，那么未来的5年可能我们每年的这样一个代建的总量总规模是在2.5亿平米左右，从结构性上面来看的话，我们的城投拿地这一块仍然是我们未来代建行业去主攻的一个领域。虽然说我们的城投拿地总量从我们的2022年开始已经在逐年的下降，到了2025年的公司的上半年，我们整个上半年的城投拿地的总规模只有2,200万方，但是它仍然占到了我们国际市场的45%，它这个比例还是非常之大的。那么从历史上的开工率来看，我们的城投拿地从2021年至今的5年里面，我们的总体开工率还是在31%。大约会有3.7亿平方米的这个未开工的存量土地，有超过4300宗的土地，值得我们大家去在这个领域去争取。

  此外除了我们城投拿地这一块，我们的城市中心，也是我们未来的一个主要的战场。今年7月份城市会议和我们的政治局工作会议上面，都对我们的城市更新有所提及，那么这也标志着我们的未来市场会成功从增量走向存量增效的这样的一个方向。我们的代建企业也应该在这个方向再去挖掘自己的核心能力，能够在这方面有所建树。前两年比较好的像我们的输困类的这样的一些项目，其实目前在大幅的减少，但也并不是说就在这方面没有机会。比如说建成的一些建筑还是需要持续的去更新和经营，那么这方面就是我们这个企业可能要去寻找一些新的机会。代建经历了短短的四五年，就已经从我们的蓝海变成了我们现在的一个红海。我相信所有的代建企业在这个过程当中都感受到了非常快速和强烈的惊风巨浪。当然也是一方面受整个市场的大环境的影响，在这个当中我们代建企业和开发企业一样，其实也要经坚持我们的一个长期主义，来提升我们4个核心能力，一方面是稳健经营的能力，那么我们的委托方也会要求和我的代建企业的选择，不能够成为我的自己的一个风险点，所以代建企业自身的这样的一个稳健经营能力就变得非常的重要。

  第二个是我们的专业兑现能力，我们需要把我们自身的专业变成我们能够客户创造的一个价值点。所以我们的价值创造能力，也是我们的一个未来要发展的核心能力

  另外就是我们的生态协同能力。现在的代建项目已经不仅仅是一个单一的项目，它是一个我们各种资源的整合，形成一个生态共赢的这样的合作。所以需要我们的代建企业从多方面去发展自己的能力，来适应这样的一个新的环境的变化。我的分享就到这里，克而瑞也会继续在我们的核心数据和核心信息上持续的监测和收集，与我们的代建企业共享，谢谢大家。