合景泰富2015年收入减少 核心净利润上升 投资物业比例不会超过住宅主业

  中房网王飞

  昨日（2月22日），合景泰富地产控股有限公司在港召开2015全年业绩发布会。

  公司主席孔健岷在会上对未完成去年的销售目标作出解释，称主要因北京市政府搬迁使通州项目需推至今年销售。加之另几个项目延迟交房，共同导致总体交付面积未及预期，销售额随之减少。

  其后，孔健岷宣布合景泰富2016年销售目标为220亿元，乐观表示看好后市。同时重申尽管公司未来的投资物业收益比会进一步增加，但合景泰富仍将坚持以住宅开发和销售为主业。

  完成年目标九成 合纵连横控负债

  据1月14日合景泰富发布的未经审核的2015全年业绩：公司去年权益销售总额202亿元，同比下降1.46%；对照225亿元的2015年度销售目标，达成率约为89.78%。

  2月19日，合景泰富披露2015全年业绩。公告显示过去一年中，其总收入约人民币83.39亿元，同比下降20.3%；毛利为人民币30.1亿元，同比降19%。公司拥有人应占利润约人民币34.16亿元，同比上一个财政年度增加4.4%；核心净利润约为人民币26.0亿元，同比上升0.7%。

  这是合景泰富连续第二年未完成年度目标，去年距达成更近——2014年，其权益预售总额约205亿元人民币，完成了当年订下的210亿元年度销售目标的97.62%。

  对此，合景泰富的官方说法是：公司从今往后不会再过分追求营业额，而是将以继续与小型开发商合作等方式，保障项目毛利率。公司首席财务官徐锦添表示，合景泰富未来将努力使毛利率维持在30%以上。

  合景泰富曾在去年3月召开的年初业绩报告会上表示，2015年的工作重点是继续优化结构、减少短债比例、降低负债率。昨日发布会上，合景泰富投资者关系总监吴晓怡在发言中称，公司2016年的境外债会有所下调，境内债方面，目前已有22亿元的公司债等待审批，但目前尚无法明确两者间的具体比例。

  2015年期内，合景泰富的负债率约为69%。对此，孔健岷表示可以接受。业内人士亦认为，对于一个中型民营房地产企业而言，把负债率控制在这样的范围内已属难得。

  该人士指出，对负债率的把控很大程度上赖于合景泰富多用联合拿地和合作开发的方式。比如去年12月1日，其与中国平安组成联合体，以18.67亿元竞得杭州未来科技城内体量最大的纯住宅用地。孔健岷在这次的发布会上也坦言，“今年会更多关注非公开市场的并购机会，通过入股小开发商获取项目，因为这种拿地成本较低。”

  国内住宅仍是主战场 着重抓一二线城市机会

  截至去年底，合景泰富旗下共拥有56个项目，分布于全国11个城市，但仅京沪穗三个一线城市的项目，就贡献了销售额的约60%，另外40%的构成也主要来自于南京、杭州、苏州、天津、成都等核心二线城市。

  去年，合景泰富共推出6个全新项目，全部是住宅，主打89–120平方米的刚需产品，也有部分150平方米以上的改善型精装产品。

  今年，合景泰富将陆续推出的新项目也基本都位于一二线城市，但业态类型将更全面丰富。包括北京通州和杭州未来科技城的住宅项目、广西的写字楼项目合景国际金融广场、广州的商铺国际金融城、上海浦东综合体合景广场等。

  拿地上，孔健岷称没有具体计划，主要看机会。但明确首选是已经进驻的一二线城市，部分好的三四线城市也在考虑之列。徐锦添也在之前面对媒体时透露过，基于一二线城市需求稳定、价格抗跌的优势，公司将继续着力留意上海、北京等地的发展机会。而对于其他同行干的热火朝天的海外布局，徐锦添则表示合景泰富暂不考虑。因为“曾考察过马来西亚、英美等国市场，觉得不适合公司”。

  83.39亿元的总收入中，物业开发、物业投资、酒店营运、物业管理服务四部分业务的收入分别为约75.63亿元、1.54亿元、3.67亿元及2.55亿元。毋庸置疑，物业开发是合景泰富的最重要板块。孔健岷也借此次发布会再次强调，虽然公司未来投资物业收益会持续增加，预计将占到整体收益的15%左右。但仍将以住宅销售为主，不会全身转型发展商业地产。

  至于合景泰富的商业地产业务始终发展速度较慢，孔健岷解释说这正是公司一直以来的稳健策略，目前公司的写字楼、商场出租水平都符合预期。“持有出租物业需要投入大量资金，对现金流影响较大。我们每年投入销售额的8%用于发展。且只考虑持有优质地段的投资物业公司。”

  综上可知，国内、一二线城市、住宅，将继续作为合景泰富今年乃至未来一段时间内的关键词。

  下调年度目标 笑看楼市前景

  合景泰富将2016年年度目标定为220亿元，较2015年的225亿元略少。尽管过去两年年初时，合景泰富也对完成目标信心满满，但这一次的把握由来似乎更有根据。

  首先是通州的两个项目因区域规划推迟至今年交付，就等于是给今年的营收添砖加瓦。因为市政迁入的政策利好，两个项目加总起来的约25万平方米按市价估值高达百亿元，分期销售上涨空间会更大。

  同时，今年合景泰富还将增加来自于琶洲项目、嘉誉湾项目、星辉广场、环球都会广场4个写字楼的租金收益。

  另外，合景泰富旗下的商业项目也将在今明两年集中开业。预计今年上半年开业的上海悠方目前的预租率已达86%；下半年，广州天汇广场预计开业；北京魔方预计2017年上半年开业，苏州领峰广场预计2017年下半年开业。

  合景泰富方面表示，希望租金收入占比在短期内由去年的5%增加至6%—7%，长远目标是达到10%-20%。 

  在全国楼市去库存的大背景下，孔健岷表示，公司之前就一直在贯彻践行这一策略。但他认为并不需要担心住宅产品的库存大，亟待去库存的应该是商业产品。他自信公司的商业项目大多地理位置优越，不愁去化。

  展望2016年楼市，孔健岷表现的十分乐观。他认为，2015年的取消限购、降低首付，融资环境渐宽松等，都是对房地产行业和市场帮助性的刺激。因此他预计2016年整体市场向好。