如果说住宅市场的跌涨起伏多受外部政策影响，那么商业地产的大潮退去主要源于内部的衰败——存量巨大、同质化严重、结构性问题突出，仅京沪两地，面积5万平方米以上的购物中心就分别有逾140家和超过160家。再加之无论“全”还是“廉”都让实体商业难以比拟的电商的攻城略地，让当年炙手可热的商业地产，卡在了如今的尴尬瓶颈内上下两难。

  这样的趋势，让大悦城也开始未雨绸缪。尽管从目前看来其仍保持较高速的业绩增长：今年1—6月全国销售额66.8亿元，同比上升23.2%，客流超6400万人次，同比增加19%。但面对这份不错半年报，大悦城并没有庆幸地窃喜和满足地止步。

强势运营，链接资本论坛

  10月18日，大悦城在其“商业聚焦资本高峰论坛暨2016年度大悦城客户答谢会”上正式对外发布“4A大资管战略”。由开发运营商到资产管理商，变化的岂止是名称和定位？更多的是坚持优质运营以突破困境的决心，和借助资本力量加速发展的野心。

中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政致辞

  中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政直接表示，“大悦城未来要借助资本的力量，加速扩张，在为战略租户带来更多商机的同时，与战略合作伙伴携手共赢。”

  四个“A”两步走  三种模式

  所谓“4A”，是大悦城积累（Accumulation）、敏锐（Acumen）、极致（Acme）三大强势运营实力，在资产（Asset）层面的聚合和爆发。

与会嘉宾一同启动大悦城4A大资管战略

  盘活优质存量资产，是“4A大资管战略”的第一步，即依托“大悦城”优质的商业品牌及运营能力，与具丰富商业物业投资经验的投资者合作，成立基金公司，释放资产价值，带动上市公司估值。

  9月时，大悦城在香港召开特别股东大会，全票通过公司与国寿投资控股有限公司和新加坡政府产业投资有限公司，共同成立规模为93亿元人民币的国内首家地产核心基金的重要交易决议。交易完成后，大悦城地产仍持有51%股权并将继续担任资产管理人管理旗舰项目，交易所得将用于加快公司现有项目发展、收购新项目、偿还债务等。

  这一在中国房地产行业的全新融资模式，交易对价明显高于市场对房地产行业的平均估值。金融人士分析指出，在资本面宽松导致收益率下降、市场出现大规模资产荒的背景下，类似于大悦城这样有着核心运营能力能产生固定租金收入的资产，就成为了资本市场追捧的对象。

  核心基金的成立，标志着大悦城地产运营模式朝着合作开发、基金管理与管理输出方向迈进。这种模式，能为大悦城提供长期、稳定、低成本的发展资本；与此同时，公司作为基金管理人，拥有运营杠杆，可通过部分持股实现对项目的运营控制。概括来说，就是大悦城将在项目和基金两个层面享有资产增值收益，能够有效提高股东回报，最终释放资产价值。

  而随着开发运营模式向资产管理模式的转型升级，大悦城地产的公司架构也将随之改变。大悦城地产将成立专门的商业管理公司，该管理公司将提供运营管理服务。商业管理公司将选择国内优质存量项目进行管理输出，凭借优质品牌和运营实力进行项目操盘，在推动大悦城版图扩张的同时，拓展如品牌使用费、运营管理费以及未来物业增值等多项收益，并可在约定条件参与并购。

  未来，所有大悦城项目将由这些不同的基金持有，公司通过参与这些基金撬动资本，投资发展新的项目，从而减少自身资本性开支，加快发展步伐。

  建立可持续资本循环平台，是“4A大资管”战略的第二步。打造多样化的融资渠道，能够支持其他业务的发展，进而拓展除商业物业租金收益之外的其他业务收入；能够降低负债率，改善资本结构有助于降低融资成本、提高未来融资的灵活性。

大悦城地产副总经理吴铮解析大悦城4A大资管战略

  大悦城地产副总经理吴铮介绍，随着核心基金的成立，未来大悦城主要通过三种模式进行扩张，包括引入合作方开发、以基金模式并购和管理输出，这将为大悦城带来收益结构的调整。“依靠运营力和资本力，大悦城要成为有特色的、有持续盈利能力的、基业长青的百年老店。”吴峥说。

  大趋势下的“第一个五年计划”

  经济下行已经是不争事实，实体投资放缓现象更是日益明显，越来越多的投资者有了提高金融资产的配置的觉悟和行动。

  国家层面一再强调，“经济只有转型才有出路，转型唯有改革来推进”。那么，我们可以这样来推演：经济转型是中国目前经济发展的唯一核心点，金融改革是经济转型的主要依存点，商业创新是金融改革的重要立足点，资产管理是商业创新的显著引爆点。点点相连，简言之即经济转型倒逼金融改革，金融改革促进商业创新。

  根据发达国家过去200年的发展经验，工业化完成之后，产业资本的初步积累完成，财富管理行业就会呈爆发式增长，成为部分产业资本转型金融资本时的重要中介。中国也不例外。尤其在2012年新一轮监管放松后，投资范围扩大、投资门槛降低、相关限制减少，壁垒由此被打破，竞争、创新、混业经营的大资管时代全面来临。

  2012-2015年，我国资产管理规模年均复合增长率达到51%，成为金融体系内最具活力和成长潜力的板块。截至2015年底，大资管行业的规模约为65.17万亿元。行业预测，这一数据至少会在未来五年有增无减。

  据证券业协会前瞻产业研究院建模测算，预计到2020年，我国资产管理市场管理资产总额将达到174万亿元，2015至2020年均复合增长率可达13%；剔除通道业务之后，管理资产总额预计达到149万亿元，2015-2020年均复合增长率达到17%。通道业务占比从2015年的28%下降至2020年的14%。

  而对机构方面做出的预测显示：至2020年，我国资管市场中，银行仍为中坚力量，占管理资产规模总额的27%，2015-2020年均复合增长率达到15%；保险资管也将继续占据重要的市场地位，占管理资产规模总额的16%；公墓基金和私募基金增速最快，2020年管理资产规模占比分别为15%和9%，2015-2020年均复合增长率分别达到16%和25%；信托公司、基金子公司和券商资管等比较依赖通道类业务的机构则面临转型，2015-2020年均复合增长率将分别放缓至8-10%。但信托公司由于发展时间长、基础体量大、转型早，2020年仍为第四大资管机构，管理资产规模占比14%。

  如此看来，至少在未来五年内，大悦城能依靠资管战略，将商业地产的歧路，走成坦途。