中房网讯 长时间来在四大一线城市中只深耕北京的华远地产，这次真的“远”走了。

  21日，华远地产发布公告，宣布其全资子公司北京市华远置业有限公司，与广东中力集团有限公司签订协议，以13.79亿元的总价款获取转让方持有的广州高雅房地产开发有限公司的100%股权及债权。

  与去年10月以收购方式获取项目以进津一样，华远此次收购高雅的显著目的也是取道羊城渗入华南。

  华远地产总经理孙怀杰对此事的官方回复是，“广州是公司华南区域战略布局的首站，华远将以此为起点，深耕细作，让品牌在广州全面落地开花”。

  而他没说出的是，华远面临的是机遇同时也是挑战。因为广州高雅旗下的最著名、也是唯一的项目即曾经号称"中国第一豪宅"的大一山庄。这个开发立项逾十年只售出不到十套的“神盘”，尽管目前还不能确定是否改姓华远，但能肯定的是，接手它是件喜忧参半的事。

  大一山庄尚未入囊

  根据华远地产与广东中力签订的《股权转让框架协议书》，前者董事会已审议通过关于收受让后者持有的广州高雅100%股权及债权收购议案。13.79亿元中，3.002亿元是股权转让款，10.79亿元是债权转让款，为广东中力对广州高雅享有，主要为截至协议签署日子公司对集团的股东借款。

  资料显示，截至2016年8月31日，广州高雅经审计的资产总额为337,929万元，负债总额为350,426万元，资产净额为-12,497万元；2016年1-8月营业收入为零，净利润为-6,328万元，扣除非经常性损益后的净利润为-3,399万元。

  股权转让框架协议中规定，广东中力与华远置业的股权交割分两次进行：第一次在自协议签署起60日内，转让方负责取得批准文件，同时负责协调完成解除目标公司的股权质押等相关手续，以将其所持有的广州高雅49%的股权过户给受让方。其余51%股权，将于最晚不迟于2017年9月30日转予华远。

  但有些复杂的是，公告提到：根据广州高雅、广东中鼎、广东中力等与平安大华签订的合作框架协议书及系列相关协议，此前平安大华曾设立专项资管计划向广州高雅提供委托贷款，并受让广东中力98%股权作为保障措施。偿还时，广东中鼎回购广东中力98%的股权，担保人为广东中鼎股东谭霖高。他的持股比例达93.4%，即他就是广东中力的实际控制人。

  目前广东中力的股权所有人唯二：一是广东中鼎，持有2%，绝对大股东是深圳平安大华汇通财富管理有限公司，拥有98%股权。

  另外，广东中力持有的广州高雅股权已全部质押给长安银行股份有限公司西安经济技术开发区支行。如果不能及时取得债权银行的同意并完成质押解除手续，将直接影响本次交易的落实，因此公告中也声明本次交易存在不确定性。

  另外，截至发稿前，广东中力还未宣布股东会通过了此议案，而持有广东中力98%股权的平安大华内部决策流程较长，也可能导致本次交易的审核时间较长。

  高调的高起点高端项目

  其实华远要付出的13.79亿元，等于就是购买大一山庄的价格。因为广州高雅当年就是为大一山庄地块而成立，十多年来一直在和这个项目“死磕”，再无其他项目和土储。

  而所谓“第一”好像是个窠臼，被冠以的项目，往往都轰烈烈开场常戚戚经营。大一山庄也是如此：

  2005年6月21日，这宗位于广州市白云区新广从路东侧白云种鸡场项目地块，被广东中鼎集团以5亿元总价获得，折合楼面价3300元/平方米，一举成为当年单价地王。也让此前默默无闻的中鼎集团名声大噪。

  很快，7月时中鼎集团就联合广州市祥能投资公司、广东阳江市机械筑路工程公司、广州市越中建筑安装工程公司，四家股东公司合资组建广东中力集团负责开发此地块，项目公司定名广州高雅房地产开发有限公司。

  此处必须要对上述四家公司格外着墨一笔：四家均是从建筑施工企业逐步涉足到房地产开发经营领域成为综合性公司，且四家公司的实际控制人谭霖高、梁何兴、袁添、梁中全来自阳江，且在老家都是响当当的富贵家族。

  而除了建筑施工这项阳江人擅长的老本行，四人中的谭霖高和梁何兴还是资产运作高手。据悉大一山庄的启动资金，就是他们当初靠资产清算和重组筹得的。因此这个项目有钱任性到令人咋舌：

  回顾起来，大一山庄算是“定制豪宅”的先驱，当年请来全球顶各国顶尖建筑师给95栋别墅按“每一栋，世界仅一栋”的口号设计。更有传中力集团甚至事先跟国内精英群体联系，调查询问他们心仪的居所风格和设计师，再定向邀请这位设计师。

  这样定位下的定价当然不菲，大一山庄的设计费，在那个年代就达到了平均每栋200万元。一期顶级别墅，光花园就超过1000平方米，在2010年的单价就为8万元，“小户型”产品面积也在350平方米—500平方米之间，单价4万—5万元。

  “只有买不起，没有看不上”。时任的大一山庄营销总监曾发出这样的豪言。

  当梦想照进现实

  宋卫平做住宅很理想主义，大一山庄曾经的操盘人梁何兴对好房子的固执程度也不逊。

  除了知名设计师操刀别墅本身外，梁何兴还将大一山庄定义为“建筑艺术博览园”。请来山水比德景观设计公司，在当年首创性地用百年原生大树取代围墙，中间加一道钢网，美且安全。听闻大一山庄内有200多个树种，棵棵都比房子还高，每栋别墅都隐于林影中，一栋一景观。

  因此，还没开卖，大一山庄就连续3年获得“中国十大豪宅”美誉。“且不论这评判是否公允，称号含金量多少，用比别人多一倍的时间赚少一半的钱，大多数人都做不到，但值得所有行内人尊敬”。有业内人评价。

  但土地遗留问题和过于理想化让大一山庄丰满的理想在现实中变得骨感：

  首先，中力集团花了两年左右完成了土地整改，但因为缺乏拆迁经验，据说直到现在，项目红线内还有几家开出5000万天价条件的钉子户。

  其次，大一山庄首期是大面积独栋别墅，本就比高层、洋房等耗时费工，中力集团却坚持多种材料定制。而设计时间又比施工时间更长，知名设计师往往对作品格外执拗，反复修改、推翻设计图之下，磨合推进极为艰难。

  同时，每栋都不同的建筑，就等于办每个程序都要单独而不能统一，一遍流程下来，可能要盖成百上千个章。

  如是种种，使大一山庄2005年拿地，2009年才动工，2010年拿到首期19套预售证——偏偏这时广州出台本地人最多可购两套房，外地人只能买一套的新政、而此前为规避“禁墅令”，大一山庄以叠拼名义做独栋，如此等于一套房有两本房产证，这等于堵死了自己的销路。而即使中力集团又想出先签协议等限购取消后再签约、用注册公司名义购买等对策，但随限购而来的首套贷7成，二套只能贷3成的限贷，也直接让一部分原有意向的买家流失。

  于是当2013年才正式开卖时候，这个即使是精雕细琢的顶级别墅，也明显被过低的速率拖的显出老态和疲态。

  2014年下半年开始，大一山庄的销售工作基本停止，高层开始进行股权变更。

  到今年6月3日，中力集团自然人股东梁何兴、袁添、梁中，将股份全部转让给深圳平安大华汇通财富管理有限公司和中鼎集团。大一山庄的管理权，从梁何兴转到了谭霖高。

  与梦想家梁何兴不同，谭霖高很现实。于是他大刀阔斧地让大一山庄换了模样：

  先是停止未售出别墅的施工，然后更改规划，将原来的90余栋别墅减少到89栋，北区别墅建筑形态作调整，南部则不再“一栋一式”统一外观，别墅群中央原应有的水上体育活动场也被抹掉了，更要紧的是，为配合规划，他下令将那些两个房产证的独栋别墅铲平重建称叠拼别墅。上述中力人士表示，这样既听了政府的话，又把原来“浪费”掉的1万多平建筑面积充分利用了，“这样比过去能多赚一倍钱不止”。

  但有当地房地产代理机构人士指出：大一山庄当年在白云种鸡场这样的非传统住宅区能声名鹊起，靠的就是“超前”的理念和独特设计性，在其他家都知道走个性化路线的现在又改回普通别墅，等于是一种“倒退”。“地段本就一般，居住氛围也弱，产品再泯于众人，大一山庄东山再起可能不是那么容易”，他说。

  所幸地价一直在涨。按白云新城近年拍出的几宗高价地楼面价和周边较高档二手房均价计算，大一山庄五年来的土地增值在25亿元以上。

  综上，不管最终能否得手大一山庄，对操作高端项目不甚有经验的华远，这都是块需要耐心和力气去啃的骨头。