脱欧预期吸引中资企业豪赌 华润置地首次“海淘”固定资产

王飞2017-05-27 09:18:25来源:中房网

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  5月23日,华润置地宣布以3.12亿英镑(按最新汇率计算折合人民币27.9亿元),收购了英国伦敦的一处写字楼物业——20Gresham Street项目。实现了海外固定资产“0的突破”。华润置地方面也公开发声,称本次收购“标志着华润置地海外战略取得实质性突破”。

  但实施本次收购行为的并非华润置地一家,而是一个联合体。华润置地的合作伙伴是知名的专业房地产资产管理和投资公司Colony NorthStar,双方股比分别是80%和20%,华润置地占大头。

  公开资料显示,20 Gresham Street大楼由著名建筑师事务所KPF设计,总面积24万平方英尺(约合2.23万平方米),是永久产权(Freehold)物业。此前由全球最大保险集团法国安盛(AXA)持有,2011年5月,安盛买入这栋大楼时,所用总价为2亿英镑。

  此后,20 GreshamStreet的大部分空间被以53英镑/平方英尺(约折合人民币414.4元/0.09平方米)的价格,出租给了中国工商银行集团的标准银行,年租金约1280万英镑。其它租户还包括石油化工公司Koch Supply & Trading、律师事务所Sacker &Partners以及TLT Solicitors等。整栋大楼的年收益率约达4.1%。

  回头来说华润置地,其出海攻城拔寨的计划早已有之。早在2014年8月19日的当年中期业绩会上,时任华润置地董事局主席的吴向东,在阐述公司所面临的三个战略问题时就指出:“第三个战略命题是海外拓展”。他提到:“很多同行在向海外拓展,华润也在研究。但是还在研究阶段,没做决定。对这个战略会更加审慎”。

  而不知是因吴向东在中期业绩会后三个月便辞任了董事局主席,还是由于受宋林案的牵连,华润置地这一“审慎”就是三年。就在这三年中,同为国企的绿地、首开等先后实现了在海外的布局落子并实现收益。

  也是在2014年,华润透露已在画“航海图”后,有外部咨询机构分析认为,2011年时,华润集团旗下的泰国长春置地就已经在泰开展了房地产业务,华润万家也在当年并购了英国乐购。作为华润集团房地产业务的核心运作平台,华润置地也应该积极拓展海外市场,但不能单打独斗,而要配合全集团全盘的海外拓展战略布局,充分利用母公司的整体资源,突出竞争优势。

  该咨询机构当时并不建议华润置地把“首航”的目标设定为伦敦,因彼时那里因移民政策回暖正是国内实力房企的主战场,竞争极为激烈。其认为华润置地应避开伦敦,先选择欧洲其他尚未大量开发的区域“试水”、“刷经验值”。

  时过境迁,自去年6月英国脱欧公投后,英国与伦敦楼市有了新的变化:

  去年底,戴德梁行的一份问卷调查结果已经显示,近80%受访的中国投资者表示对英国办公资产富有兴趣。

  本月,仲量联行发布的最新报告认为,尽管脱欧引发的许多问题尚未得到解决,但亚洲投资者对英国市场的信心不减。仲量联行全球资本市场研究总监David GreenMorgan认为:“随着英镑贬值和资本价值微跌,亚洲投资者自英国脱欧公投以来在伦敦市场表现最为活跃。货币贬值和资本价值下降,使得英国商业房地产的价值自2016年6月公投以来较海外资本贬值了16%。此外,伦敦金融城优质办公楼的净收益也极为诱人。”

  一位参与本次华润置地收购交易的人士则直接对媒体表示,近期中资在英商业地产领域表现活跃主要原因在于:在英国经济基本面尚好的前提下,市场存在较强信心,认为受“脱欧”影响大幅贬值的英镑未来可实现“价值回归”。近期英镑币值已有回升迹象,此时是购入英镑定价资产的较好时机;另外,英国政局逐渐明朗,虽然下月大选存在一定不确定性,但民调等各方情况显示,英国首相特雷莎·梅领导的保守党胜算较大,届时一个“强有力”的政府对英国“脱欧”谈判有利;最后,出于资产配置的考虑,一些中资希望在开放程度更高、流动性更强的英国市场持有一定资产。

  中资企业频频在英国进行收购的事实也佐证了上述观点:

  今年一季度,中国买家在英国的不动产投资近30亿美元,而去年同期仅为8.42亿美元,投资额超出全球基金和所有其他外国投资群体的总和近13亿美元。

  热钱的主要流向是伦敦金融城和伦敦西区的办公楼:澳门赌王何鸿燊通过旗下香港上市平台信德集团,以2.459亿英镑正式收购了圣詹姆斯广场7-8号;北京首开集团,花费9650万英镑置得伦敦写字楼Fleet PlaceHouse;富力地产斥资1.5777亿英镑将伦敦新使馆区VauxhallAquare大型开发地块收入囊中,又以6000万英镑买下伦敦南部克罗伊登的雀巢大厦及周边开发地块;英皇集团则豪掷2.6亿英镑收入伦敦牛津街Ampersand大厦;天安中国以6700万英镑获得金融城酒店物业South PlaceHotel。

  在英国房地产市场最为活跃的企业之一华人置业则从2011年至今,先后在伦敦收购了4栋西区及金融城核心地段的优质资产。最近一笔为今年5月初:代价1.75亿英镑,形式为股权交易,取得伦敦圣詹姆斯广场11及12号以及Ormond Yard14至17号综合式商用物业。

  不久前,中渝置地发布公告称,公司透过其全资子公司以11.35亿英镑收购英国利德贺大楼,创下金融城单项交易新纪录;被誉为伦敦金融城另一地标性建筑的圣玛莉阿克斯30号大楼近日也被传出正在寻找买方,据悉已有包括中资在内的多家亚洲投资者正在进行接洽。

  在易居研究院研究总监严跃进看来,虽然英国脱欧的利空效应正在逐步减弱,加之宏观经济的复苏,将加大国内部分机构投资者在伦敦办公物业上的加码可能。但风险在于,外汇管制等力度加大,部分投资需要在更严厉的审查下进行,这会延长投资的周期及增加回报的不确定性。

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