连万科都进场了,物流地产能否成为下一个投资蓝海?

亚晨 2017-08-10 09:00:49 来源:中房网

  中房网讯 随着近十年电子商务在国内的迅速发展,仓储物流行业也迎来了高速增长期。

  当一些国内房地产企业都争相在长租公寓、特色小镇、养老地产等热点领域布局时,物流地产作为一个新的投资风口,正在受到越来越多的关注。

  物流地产站上风口

  作为地产龙头,万科的一举一动都会受到行业的广泛关注。

  在股权之争落下帷幕后,今年7月,由万科、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团发布公告称,已与普洛斯董事会已就全面私有化这家新加坡物流地产上市公司达成一致,交易收购单价为每股3.38新元。

  如本次私有化能够完成,交易总价将达到116亿美元(约790亿元人民币),有望成为亚洲历史上最大的私募股权并购。其中,万科出资约170亿,占股21.4%,完成后将成为普洛斯第一大股东。

  虽然本次交易最终还需要通过普洛斯股东大会及新加坡相关监管的批准程序,但万科布局物流地产的决心可见一番。

  事实上,万科关注普洛斯由来已久。早在2014年,时任万科高级副总裁的毛大庆在一次非正式的场合向中房网等媒体透露,万科正在学习物流地产巨头普洛斯,研究具体布局。

  三年过后,在万科的城市配套服务商转型中,万科提出了生态系统的理念,即“住宅+全周期城市配套服务”,而城市物流地产是其中重要的一环,万科已经把它定位为未来重点发展的业务之一。对于竞购普洛斯,万科董事会主席、首席执行官郁亮此前曾表示,此次交易有助于万科在物流地产领域完善布局,有望在全球范围内打造全新的商业发展模式。

 回报率稳定租金持续上涨

  对于万科来讲,一向追求安全、稳定的投资收益。而万科涉足物流地产,也无外乎是基于对投资回报率和市场空间的看好。

  目前,现代物流设施的供给仍落后于日益膨胀的需求。仓储物流行业是房地产、电商、物流行业的共同热点。

  据中房网粗略统计,以普洛斯、嘉民为代表的国际资本,以京东、阿里巴巴为代表的电商平台和以万科、绿地、万通、合生、复星、华夏幸福和碧桂园为代表房地产企业,以及以平安、中国人寿为首的险资纷纷加大了对物流地产的布局。

  这些资本大鳄追逐物流地产的背后,无疑是物流地产的租金收益和其可以获得长期稳定的投资回报。

  根据世邦魏理仕日前发布的《全球优质物流地产租金报告》显示,对全球70个优质物流枢纽的净租金状况进行调研与分析。在全球供应链飞速发展、新兴市场消费与生产稳定增长的背景下,持续稳定的需求推动优质物流地产租金继续上涨。据其统计,2016年一季度到2017年一季度,全球优质物流地产净租金同比增长2.2%,其中亚太区域增长1.4%。

  在全球十大最贵优质物流地产排名中,香港以348.39美元/平方米/年的租金蝉联榜首,上海(100.97美元/平方米/年)位列第五,深圳(94.74美元/平方米/年)排名第八。

  值得一提的是,由于中国经济的表现在今年年初超出预期,在强劲的优质物流地产需求驱动下,苏州(8.7%)、杭州(7.4%)、宁波(7.2%)、无锡(6.7%)、南京(6.6%)、深圳(6.5%)和上海(5.0%)这七个国内城市位列全球前二十租金最快增幅榜单。报告认为,高标物流仓库供应长期的稀缺性和相对其他物业类型而言的高回报率是其受投资者青睐的主要原因。

  对此,世邦魏理仕顾问及交易服务工业部中国区主管罗瑾表示,受益于第三方物流和电商企业的迅速发展,中国物流地产市场需求持续活跃,另外加之增值税的调整使得中国城市物流租金上涨。一线城市优质物流设施稀缺,使整体市场空置率维稳在较低水平,供不应求的市场状况推动租金继续上涨。

  作为工业地产的一种,相对低廉的土地价格是物流地产特有的优势。此前,曾有工业地产开发商透露,看似非主流的工业地产,其回报远高于商业地产,一般投资净收益率在6.5%-7%左右。而根据第一太平戴维斯项目及开发顾问部董事熊志坤提供给中房网的数据显示,即便是北京和上海,其甲级写字楼的毛收益率也只在4.5%-5.5%之间。

  资本盛宴OR昙花一现

  随着电商在中国的快速发展,物流地产正在迅速成为房地产新一轮的投资热点。但不得不引起重视的是,随着国际巨头的不断扩张和国内新试水者的加速布局,激增的市场供应量很有可能导致部分区域面临租金滞涨和出租率下滑的双重压力。

  据了解,国外一个物流设施空置率必须控制在5%以内才能保持10%的回报,如果空置率达到15%,就难以获得利润。

  从目前国内物流行业来看,只能拥有强大的客户资源才是实现物流地产盈利的基础。而物流地产的难点也正在于寻找客户,毕竟物流地产的业主是企业,如果企业不认可,未来空置率将对资产形成压力。

  从物流地产行业来看,除少数外资企业具有较为成熟的产品外,一些本土物流地产商在产品服务定位和持续盈利上凸显短板,多数物流地产企业依旧在苦苦探索盈利模式。

  对此,清华大学互联网产业研究院副院长、工业工程系博士生导师刘大成撰文指出,目前全国有近80%的物流园区依然处于亏损性运营甚至闲置状态,造成这一现状的原因就是,这些园区在成立之初并未考虑产业链的生态,只是简单的“圈地运动”。他认为只有预先设计好“土地溢价”,再基于产业链生态规划好“规模溢价”和“范围溢价”,并在两个溢价基础上实现“增值服务溢价”,才能让物流地产真正实现可持续快速增长。