新城控股欧阳捷:未来房地产没有高速公路

曲涛2017-09-27 10:39:02来源:中房网

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  "有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权。"新城控股目前的主导思想还是要加速奔跑。

  中房网讯 9月13日,"2017中国房地产企业品牌价值测评成果"在上海发布,从本次测评成果来看,新城控股位居"2017中国房地产开发企业品牌价值50强"榜单第16位,品牌估值达到167.25亿元。会议期间,新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷接受了中房网独家专访,他从品牌战略、业绩目标、拿地策略以及城市布局为我们描绘了新城控股未来的发展轮廓。

3新城控股集团股份有限公司高级副总裁 欧阳捷

 品牌战略:定位清晰、定力坚定、企业文化独特

  《2017中国房地产企业品牌价值测评研究报告》显示,新城控股目前品牌估值达到167.25亿元。作为品牌房企,新城控股凭借强劲的销售表现和运营能力占据行业领先地位。那么,在这背后有着什么样的品牌战略?

在欧阳捷看来,新城控股品牌战略有三点:

  第一、战略定位清晰。新城控股一直聚焦在住宅和商业地产,实行"1+3"的战略布局。所谓"1+3",是指以长三角为核心,向珠三角、环渤海和中西部重点城市去扩张。在这个过程中,新城控股坚持一个逻辑,即:住宅坚持城市深耕,商业全国城市拓展。在这种逻辑之下,过去两年新城控股整个业务的进步很快,增长也很快。

  第二、战略定力坚定。目前有很多企业开始发展多元化业务,在欧阳捷看来,多元化的业务肯定是需要的,做一些探索和尝试都是对的。对于新城控股,如果此时大力推进这些业务,势必会浪费过多的资源。因此,新城控股的战略目前还是坚守住宅和商业市场这两个领域,在其它方面做一些小的尝试和探索,摸索一些经验。欧阳捷强调,必须要坚持自己的战略定力,坚持把自己专业的,有价值的东西做好,这叫做"专业创造价值"。

  第三、企业文化独特。新城控股内部管这个叫"骆驼文化","骆驼文化"是什么概念?据欧阳捷介绍,它里面有四个核心要素。第一,骆驼是一个团队。头驼的铃声一响,驼队跟着它走;第二,目标非常坚定,大家都是奔向绿洲的。第三,吃苦耐劳,忍辱负重。在整个前进的过程当中,骆驼是最耐饥耐渴,遇到一些风险和困难的时候都是能冲过去的。第四,未来房地产没有高速公路。进入了戈壁滩,所以骆驼在戈壁滩上跑的比马还快,所以这种独特的企业文化归结到企业做事上来讲就是:诚实做人,踏实做事。

  欧阳捷认为,坚持自己的战略很清晰,执行力又好,把自己的产品品质和业务做好,品牌战略就自然形成了。

  销售目标:要保持快速增长

  新城控股公告显示,今年前8个月销售金额638.97亿元。据中房网不完全统计,按照企业公布的这个销售金额数字来看,大概能排进行业前15名。对此,欧阳捷满怀信心的表示完成850亿元的销售目标是毫无疑问的。

  从目前的行业状况来看,今年大部分的房地产企业的销售情况都完成的很好,很多品牌房企都上调了年度销售目标。在欧阳捷看来,目标不是最重要的东西,只是个形式。没有上调销售目标的原因不是对自己没有压力,也不是没有目标,而是应该把自己的事情做好。据其透露,新城控股曾在2016年初时设定了一个小目标,就是要到2020年冲击千亿规模。总体看,今年新城控股跟千亿目标相比差距不大,超出850亿元也完全没有问题。

  欧阳捷表示,未来的目标肯定要远远超过这个,至于定多少目标不太重要,重要的是新城控股要保持快速增长,在稳健的前提下要跑的更快。

 土地储备:增长速度一定要快于销售业绩

  最近几年以来,房地产行业逐渐呈现强者恒强的局面,很多品牌房企为了保持自己的领先地位,都通过各种方式加大土地储备。作为品牌房企,新城控股对于今后的城市布局和土地储备有何考虑?

  根据欧阳捷给出的答案,如果新城控股保持40%以上的复合增长率,相当于每年的土地储备至少要增加40%以上。

  新城控股旗下有住宅开发和商业开发两个事业部。其中,住宅开发事业部实行的城市深耕战略,进入一些一二线城市,在这些城市的周边及都市圈进行扩张。因此,在这些城市的土地储备要满足这些城市的未来发展需求。从目前货值情况来看,因为新城控股追求的还是高周转、快增长的逻辑,不囤地,不囤货,不捂盘惜售,所以其土地消耗的速度较快。据欧阳捷透露,在这种情况下,新城控股住宅的土地储备每年至少需要500万方到600万方以上。从过去几年来看,基本上都是这样一个结果,那么未来随着规模越来越大,可能增长也不是500、600万方的概念,也许要乘上个1.4,甚至1.5倍,这样才能保持增长。

  商业地产方面,目前已经有49座吾悦广场,2020年要达到100座吾悦广场,这意味着未来三年每年要有15-20块地拿进帐,这样才能保证2020年达到100座吾悦广场的目标。今年新城控股商业地产已经有10几块土地进帐,到年底前很可能有20块土地进帐,所以未来发展速度非常稳定。

  欧阳捷认为,如果未来要保证目前的行业地位,新城控股土地储备增长的速度一定要快于销售业绩的速度才能够达到这个目标。

  未来布局:将寻找新的市场空间和机会

  谈及对未来城市的布局,在欧阳捷看来,住宅地产方面将以省会城市、一二线城市为主。商业地产方面,目前一二线城市商业地产已经基本趋于饱和,甚至过剩,但有很多三线城市,强三线城市还有很多市场机会,人口比较多的城市还没有好的商业综合体,这可能就是机会。

  欧阳捷表示,新城控股在未来发展上,既要坚持一二线城市去寻找市场机会,包括一些收并购和轻资产的机会,同时也会在一些强的三四线城市去寻找一些新的市场空间和机会。

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  • 国家统计局数据显示,2016年我国人均GDP达到53980元,与1978年相比实际增长21.4倍,按照世界银行公布的最新标准,我国已经跨过中等偏上收入国家门槛,经济社会发展进入了全新时代。
  • 针对有媒体报道称中国人民银行研究局副局长纪敏表示“中国短期内仍存在加息空间”一事,纪敏8日表示,其近日在中国债券论坛上表示,利率升降和杠杆率变化的关系,取决于投资回报率的动态变化。但这一理论表态,并不能解读为“短期内有加息空间”。
  • 随着上周兰州、合肥、南京相继松绑了部分楼市调控措施,地产股在周一也迎来了集体大涨。
  • 一些地方可以通过松绑限购政策来加快去库存,但不能允许地方继续大量增库存,新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来,新增库存量在三年到五年内不能超过去库存量的一定比例。只有这样,去库存才能真正发挥作用和产生效果,才不会在执行中被扭曲。
  • 岁末年初,总结展望自然不可少。回顾过去一年的经济世界,全球经济终于在金融危机十年后出现了全面回暖的迹象,中国经济取得了超乎预期的成果。
  • 1月5日晚间,兰州市发文对部分区域取消限购,但在继续限购区域取消限购社保、纳税证明的同时,对限售进行了升级,需满3年才可交易。有人说,这是房地产调控放松的前兆。但笔者认为,这是房地产调控进入精细化阶段的必然选择。
  • 从定调“房子是用来住的,不是用来炒的”,到限购限贷限售政策密集出台,再到千亿级房企军团迅速扩容。在刚刚过去的2017年,房地产市场依然是各方最为关注的领域之一。
  • 刚刚过去的2017年,包括美国在内的一些发达经济体结束了口水加息,以更为实质性的行动演绎货币正常化进程。美联储加息三次,并于去年10月启动缩表;欧洲中央银行宣布延长量化宽松9个月的同时,计划于2018年1月开始减少国债购买规模,向货币政策正常化靠近了一步;加拿大央行七年来首次上调基准利率,英格兰银行也宣布了十年来的首次加息,并预计未来三年利率将逐步上涨;韩国银行也加入了加息行列。进入2018年,预计发达经济体将维持目前的收紧节奏,货币政策仍有诸多看点。
  • 进入新年,国内各大城市房贷额度依然未见明显转松,甚至有部分城市还传出了上调房贷利率的消息。广州市场方面,昨日记者调查发现,房贷利率较为稳定,而随着新年额度的下发,广州多家银行机构房贷发放速度比去年年底略快,但是今年的额度依然偏紧。
  • 近期,地产股在资本市场的表现着实亮眼。面对史上最严调控的2017年,房企销售业绩却出乎市场预料,这也直接带动了地产股的强劲上涨。
  • 岁末年初,房地产板块的强劲上涨引发市场广泛关注。2017年12月29日以来截至昨日,房地产板块连续6个交易日出现上涨,期间累计涨幅达到11.97%,龙头股泰禾集团最先启动,近9个交易日累计涨幅突破80%,期间出现5次涨停。
  • 1.5万亿的测算结果是一种理论上的最大测算结果,在现实操作中有些对象银行并不会用尽2%法定准备金率的临时动用范围,因此真实的流动性释放很可能小于这一数值。
  • 中国人民银行5日发布《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》(以下简称《通知》),便利企业境外募集人民币资金汇入境内使用。
  • 日前,住房和城乡建设部发布的《2017年11月份全国住房公积金运行情况》显示,截至2017年11月底,全国住房公积金缴存总额12.3万亿元,提取总额7.2万亿元,缴存余额5.1万亿元;累计发放住房公积金个人住房贷款7.48万亿元,个人住房贷款余额4.5万亿元,个贷率(个人住房贷款余额/缴存余额)为87.6%。
  • 1月5日,央行发布了《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》。《通知》明确了境内企业境外发行债券、股票募集的人民币资金可按实际需要调回境内使用,进一步简化管理流程,便利企业日常运营。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。
  • 希腊拥有世界上最长的海岸线,长约1.5万公里,3000多个岛屿星罗棋布于爱琴海和地中海中。希腊不乏名胜古迹,如雅典卫城、德尔菲太阳神殿、奥林匹亚古运动场建筑群、阿波罗宗教城、埃皮达夫罗斯露天剧场等。美丽的风光和古老的文化每年吸引了众多游客前来。
  • 北京时间11日路透社报道,据知情人士称,美国最大购物中心所有者和运营商之一GGP Inc已拒绝了其最大股东布鲁克菲尔德地产合伙公司提出的价值148亿美元的收购要约。
  • 日前戴德梁行发布的报告显示,中国境外房地产投资今年三季度同比下降51%至25亿美元。华人商业地产开发商美隆集团合伙人刘子洵认为,海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的思维方式来策划运作海外项目,是它们在海外碰壁的主要原因。
  • 据希腊国家统计局当地时间12月4日发布的数据显示,希腊第三季度经济同比增长1.3%,环比增长0.3%。尽管希腊经济已止跌反弹,不过负债率却一路上行,严重超过警戒线水平。近日,在尝试走出深陷债务泥潭的道路上,希腊政府又迈出了艰难的一步。
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