蛋壳公寓免租引发房东维权 长租公寓盈利模式存疑

2020-02-28 13:13:36来源:东地产财经周刊

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  抗疫特殊时期,万达、华润置地、龙湖、新城控股等多家房企纷纷宣布旗下商场为商户减免租金,以共同“抗疫”。

  互联网长租公寓运营商蛋壳公寓也随之仿效,宣布减免租客租金。

  然而,此举却引发蛋壳公寓的房东维权,他们表示,蛋壳只是单方面要求房东减租,对于租客却并未落实。

  推出房东支持计划

  在连续发布租金补贴政策之后,蛋壳公寓最近又推出了“蛋壳房东自持计划”。

  2月20日,蛋壳公寓在其官方微博发文称,近期已经有很多蛋壳租客成功申请到疫情补贴,“在前期与广大房东深入沟通交流的基础上,整理出最容易被理解接受的三种支持方案,推出‘蛋壳房东支持计划’。”

  《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)注意到,其一是合同期满时返还一个月房租,即房东在疫情期间支持一个月房租,待合同结束时返还;其二是分期返还一个月房租,即疫情期间支持一个月房租,在合同剩余租期分期返还;其三是支持蛋壳半个月免租期,即剩余租金将在15个工作日内支付。

  蛋壳公寓表示,房东可登陆蛋壳公寓app,根据自身情况和意愿进行选择。而疫情期间房东支持的一个月房租,将在房东选择支付方案后下一个应付日生效。

  事实上,蛋壳的这场风波要追溯至近一个月前。

  2月3日,蛋壳公寓发文,针对无法返回武汉的租客,计划为其返还1个月租金。同时,根据受疫情影响程度,不同地区租客将享受不同的租金补贴政策。

  然而, 一位北京的房东付先生(化名)告诉《东地产》记者,蛋壳公寓单方面宣布疫情期间对租客免租并未提前告知业主。蛋壳在疫情期间能真正做到替业主免租,他们也理解同意。但实际蛋壳公寓方面,并没有真正落实此事。

  免租引发房东维权

  近日,付先生还去自己挂在蛋壳公寓下的房子一探究竟,发现房子处于满租状态,三个租客都已经付了一年租金至2020年12月底。其租客告诉付先生:“我们不符合申请免租的条件”。而蛋壳公寓方面却对付先生拖欠房租。

  2019年9月签的合同,合同付款计划为“季付”。按照合同约定,蛋壳最近一次的付款日期应该是2月1日。然而,付先生当日并未收到房租。从2月5日至2月17日期间,付先生联系过自己房子的管家,管家表示联系“蛋仔”或是400官方电话,而他唯一一次成功的联系上蛋壳公寓却只是与平台上的“蛋仔”进行沟通,无任何人工且毫无起效。

  据付先生了解,与其有相同遭遇的蛋壳业主共有300多人,蛋壳公寓业主维权群里甚至有租客方。期间,业主们通过各种渠道维权,有的还通过移动微法院立案。北京、上海、深圳的蛋壳总部均有业主前去维权。

  《东地产》记者联系了蛋壳公寓的媒介公关经理张雅芳。她表示,蛋壳最新发布了房东支持计划,业主可自由选择,如有不同意见还可与蛋壳积极协商。

  对于租客补贴政策,她表示,针对在租租客,武汉地区补贴1个月租金,其他城市根据实际情况补贴不少于10天租金;对于新租租客,首月完全免租或免除50%房租;对于续租租客,武汉地区最高补贴1.7个月租金,非武汉地区最高补贴1.2个月租金,“截至目前,大约有超过11万的租客已经成功领取了我们的补贴,租客申请后,是系统自动判断的。”

  截至发稿时,记者再一次联系付先生,他表示在2月21日晚间收到了蛋壳所支付房租,但只有2个月,未按原先合同约定的季付(3个月)。付先生称蛋壳自行在2月19日将系统里付款计划改成了延迟支付1个月,在合同最后一个月返还。据他透露,此前蛋壳曾与他就付款计划进行协商,但他已经明确表示不同意。

  长租公寓的“三宗罪”

  去年刚经历了较大规模洗牌的长租公寓市场,在资金运营双重考验之下,整体行业营收和估值都出现了大滑坡,几乎回到了两年前的起始点,再加之疫情袭来,各地都出台了不同规模的管控政策,长租公寓的“寒冬”将被继续拉长。

  一直以来,长租公寓的盈利模式都是个亟待解决的痛点,这也造成长租公寓品牌此前频频爆雷。

  高力国际华东区咨询服务董事刘行对《东地产》表示,当时,大量长租公寓运营商采取“高收低租”的不合理竞争方式,以高于市场行情的价格从业主手中获得房源,在疯狂抢占市场份额的同时,也大量压缩了自己的盈利空间,这种通过亏损来抢占市场的方式,背后必定需要有实力强大的资本支撑,否则烧钱模式就难以持续,一旦资金链断裂,公司就会迅速倒闭。

  “目前市场上绝大多数的长租公寓运营商采取的都是二房东模式,本质上就是通过和业主签订定期合同来锁定未来的现金流,然后通过整租或者分租来赚取差价,这引发的直接问题就是盈利模式过于单一,抗风险能力孱弱,”刘行进一步指出,“除开高昂的物业租赁成本外,某些运营商由于房源分散,且各个户型和房屋所面临的物业条件不同,在装修过程中的改造需求也不尽相同,导致了规模效应带来单位成本下降短期内几乎难以实现。”

  同时,长租公寓运营商们目前只能通过风投股权融资或者以未来的租金收入发行ABS产品进行融资,金额和渠道都十分有限,因此催生出了租金贷等通过互联网金融手段预收房租的模式,对于运营商而言,提前收到而尚未支付给业主的那部分房租,就成为了一个巨大的资金池,运营商将这部分“未来的房租”作为杠杆,用以增加房源、投入装修,扩大业务规模或者其他投资,但问题在于,一旦运营商出现经营不善导致的空置率过高或者投资失败等问题,那后果将是致命的。刘行认为:“低盈利、高成本、难融资共同构成了长租公寓频频爆雷的三宗罪。”

  而58安居客房产研究院分院院长张波则表示,疫情事件或导致长租公寓未来的运营难度进一步提升,一方面表现在整个上半年部分一二线城市的流动人口会出现一定程度减少,加之疫情本身对经济影响,导致长租公寓的空置率或出现上升,同时租金下行的动力会进一步增强;另一方面受疫情影响,房地产打折现象会增多,民众购房的心理预期会增强,也会在一定程度上影响到租房市场的供求。在他看来:“疫情的确增加了长租公寓的运营压力,但长租公寓的‘暴雷’依然是由其自身的运营模式在当下收益率过低所导致,长租公寓市场的淘汰在今年依然会继续。”

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